Строить можно в долг

Быстрый рост строительной отрасли и ожидаемая ее «капиталоемкость» требуют внешнего финансирования. Финансовые институты призывают уходить от долевого строительства и получать деньги через цивилизованные кредитные схемы.

Аналитики Института социально-экономического развития регионов ЦФО называют строительный рынок одним из самых перспективных с точки зрения инвестиций.

В России приходится (по очень приблизительным подсчетам) 20 кв. м на человека, в Европе — 40, в США — 60-70. Простор для деятельности есть. Однако, отмечают специалисты, процесс сдерживается отсутствием правовых и финансовых инструментов.

Столица готова брать
По данным Управления экономического развития стройиндустрии правительства Москвы, в столице сокращается число участков, подготовленных к строительству. Но резерв свободных площадей есть. В первую очередь, это земли, занятые сегодня промышленными предприятиями, вывод которых идет.

При «непротивлении сторон» предприятие перебазируется за счет инвестора. Затем предстоят затраты на снос, и только после этого можно подсчитывать, во что обойдется стройка. Другой московский резерв — кварталы «хрущевок», подлежащих расселению и сносу. Очевидно, что и здесь застройщику предстоят дополнительные расходы.

По словам заместителя начальника управления Константина Пивоварова, в ближайшие несколько лет московским строителям понадобится $5-10 млрд привлеченных средств на освоение таких «резервных» территорий — с учетом роста объемов ввода.

Как сказал начальник УОВЦБ «Банка Москвы» Игорь Фроловский, «стройиндустрия готова съесть миллиарды долларов». А в любых инвестициях всегда найдется место ценным бумагам. При этом в строительной отрасли могут иметь хождение бумаги и для застройщиков, и для потребителей.

Г-н Фроловский полагает, что строителям выгоднее сократить долевку, выйти на рынок облигаций и продавать жилье на более поздних стадиях. Тем более что «западникам непонятно, как на стадии котлована можно купить десятый этаж».

Сегодня финансовые институты ищут, куда вложить «лишние» деньги. «Капитал хочет дать деньги, но не может», — заявил Игорь Фроловский. Причина — несоответствие бизнеса строительных компаний требованиям банков.

Финансистов интересует надежный, стабильный, динамично развивающийся бизнес, высокоемкий по инвестициям, с отдачей в 2-3 года, с ясными перспективами на 5-10 лет, с готовностью к прозрачности и с заинтересованностью в нем государства.

Кстати, «дружбу с государством» г-н Фроловский считает одним из факторов стабильности фондового рынка.

Одна из привлекательных черт строительного бизнеса для финансистов — гарантированный спрос на новостройки на ближайшие 10-15 лет. При этом себестоимость работ и цена реализации относятся друг к другу как 1 к 1,89. «Если вся экономика рухнет, — заявил г-н Фроловский, — цены на недвижимость упадут процентов на 30».

Но подстраховка всегда нужна. Крупным строительным компаниям, уже пользующимся некоторыми финансовыми инструментами, банковские специалисты рекомендуют диверсифицировать свои кредитные портфели и использовать весь спектр схем, предлагаемых на рынке.

Такие разные схемы
Не менее 20% строящегося жилья клиенты приобретают для последующей перепродажи. Однако пока это происходит через договоры цессии или им подобные. Если строительные фирмы озаботятся выпуском облигаций или созданием ПИФов, спекулянты вынуждены будут перейти к цивилизованным методам работы.

Наблюдается активизация ипотечных схем — по крайней мере, на московском рынке. По данным ПИК, до 10% квартир продается с помощью ипотеки.

Собственные дорожки в направлении финансового рынка протаптывают многие столичные компании. Например, Финансовая корпорация «Социальная инициатива» создала целую линейку ПИФов внутри корпорации — земельные, коммерческой недвижимости, жилья. Таким образом компания привлекает соинвесторов для участия в проектах.

Пайщики «Социальной инициативы», по словам начальника программы фондов корпорации Анатолия Салихова, зарабатывают до 40% в год на жилых объектах и до 50% — на земельных участках, скупка которых активизировалась в столице и вокруг нее.

Портрет заемщика
В финале конференции ее участники дали блиц-ответы на несколько насущных вопросов. Один из них: как выбрать надежного заемщика-инвестора?

Наиболее характерный ответ финансистов сформулировала Анастасия Птуха, заместитель директора по маркетингу Института социально-экономического развития регионов: это должна быть открытая структура с консолидированной отчетностью и аудиторской проверкой, которую провел известный специалист.

Финансовый директор «Северного города» Марк Лернер и директор департамента корпоративного развития ПИК Алексей Цветков дополнили друг друга: важно, чтобы был запас участков под строительство, высокий уровень менеджмента, имидж (деньги дают под команду!), а также адресная программа (возможности строительной компании по балансу не оценить).

Вопрос, много ли подобных фирм, остался открытым.

 
ВАШ КОММЕНТАРИЙ