Арендаторы в нагрузку

Фонд имущества приступает к распродаже нежилых помещений, принадлежащих городу и сданных в аренду по ставкам, не превышающим 30 у.е./кв.м в год. Первый открытый аукцион, на который выставлены 12 лотов, назначен на 11 мая.

По распоряжению КУГИ ?576-р, подписанному в ноябре прошлого года, реализации подлежат все объекты, приносящие в казну мизерный доход. (О площадях, сданных на льготных условиях, речь не идет.) По подсчетам КУГИ, около 4000 помещений, находящихся в городской собственности, арендованы по ставкам менее 30 у.е. (это расценки, установленные по массовой методике).

Такие объекты есть практически во всех районах, в том числе и в центре. Например, на Петроградской стороне их 116, в Адмиралтейском районе - 127, а в Центральном насчитывается 437 адресов общей площадью почти 70 000 кв.м.

В этом году Смольный намерен распродать до 900 помещений. Главным образом это 'встройки' (в том числе - подвалы), расположенные во вторых-третьих дворах и требующие значительного ремонта.

По словам Михаила Зельдина, президента группы компаний 'Аверс' (участвует в оценке лотов для торгов), всего 5% объектов можно отнести к категории рыночно привлекательных. Хотя в список попали и несколько адресов на оживленных торговых магистралях.

Их занимают фирмы, которые заключили с КУГИ договоры аренды еще в начале 1990-х по рублевым расценкам и без права одностороннего пересмотра платежей.

'На первый аукцион мы выставляем наиболее дешевый и скромный товар. Все эти помещения обременены договорами аренды, но, как правило, краткосрочными, поэтому они могут быть интересны сторонним покупателям', - комментирует директор Фонда имущества Андрей Степаненко.

Новый собственник станет правопреемником КУГИ по арендному договору и должен действовать в его рамках. Если арендатор выполняет условия контракта, частник не вправе разорвать его прежде установленного срока, а пересмотр ставки возможен только при корректировке городской методики расчета арендной платы. 'К такому выводу мы пришли, тщательно проанализировав типовые формы договоров аренды, с которыми КУГИ работал в разное время', - поясняет Андрей Степаненко.

Впрочем, частные юристы считают, что в стандартных договорах с городом при желании можно найти зацепки, позволяющие выселить арендатора.

Лоты, которые поступят на аукцион 11 мая, довольно разнообразны. Среди них есть помещения не только на спальных окраинах, но и в пригородах. Площади 'встроек' - от 4 до 240 кв.м. Разброс стартовых цен - от $200 до $500/кв.м. На оценку объектов повлияли не только их характеристики, но и тяжесть обременений (срок действующего договора, актуальная ставка аренды).

В зависимости от этих условий рыночная стоимость лотов может снижаться в пределах 10-50%.

Срок приема заявок на первый аукцион истекает 5 мая. На очереди у Фонда еще 11 помещений, которые также пойдут на торги в мае. Среди них преобладают пригородные варианты в Кронштадте, Ломоносове и Петродворце.

Директор компании 'Бекар. Коммерческая недвижимость' Игорь Горский считает, что невысокие аукционные цены не станут поводом для дальнейших спекуляций с помещениями: 'Торги открытые. На них могут прийти все желающие. Эти помещения предназначены прежде всего для небогатого малого бизнеса'.

Кроме продажи низкодоходных объектов Фонд имущества готовится этим летом реализовать единым лотом около 200 помещений, занятых отделениями Сбербанка. Арендная плата за них выплачена на 49 лет вперед.

Так что такая покупка вряд ли заинтересует кого-то, кроме банка, несмотря на довольно символическую цену.

Перечень лотов, выставленных на аукцион 11 мая
(публикуется выборочно)

Данные Фонда имущества Петербурга