Ажиотаж с отсрочкой

В 2006 году цены на рынке комнат сначала отставали от квартирных. Однако в итоге именно варианты в коммуналках вышли в лидеры роста. Средняя стоимость "квадрата" в комнатенках площадью до 10 кв.м сегодня составляет $3562.

До прошлого июня цены на комнаты росли очень медленно - примерно с той же скоростью, с которой дорожали 5-комнатные апартаменты (рис. 3). Зато за следующие три месяца они наверстали упущенное (за один только август их стоимость выросла на четверть, причем малогабаритные объекты дорожали еще быстрее). Еще через месяц они стали лидерами ценового прироста - если считать подъем с начала года.

В целом за 2006 год эта категория жилья, по данным "НП", подорожала на 126%. Единого объяснения феномена "медленного разгона" у специалистов нет. Наиболее правдоподобным выглядит предположение Сергея Дроздова, генерального директора агентства "Петербургская Недвижимость": "Частные инвесторы, которые активизировались с началом роста цен на квартирном рынке, комнатами не интересуются.

Это проблемный товар (здесь куда сложнее собрать пакет документов на продажу), его инвестиционная привлекательность сомнительна. Поэтому, когда количество покупателей малогабаритных квартир начало быстро увеличиваться, желающих приобрести комнаты сильно не прибавилось.

Когда же стоимость "единичек" начала зашкаливать, многие граждане, которым отдельное жилье стало не по карману, начали всерьез рассматривать комнаты. И этот товар начал быстро дорожать".

Дорогие соседи
Сегодня в городе найти комнату дешевле $30 000 почти нереально. "Есть варианты и за $25 000, но это или клетушки (встречаются объекты по 6 кв.м), или комнаты в огромной квартире либо с ванной на кухне - варианты могут быть разные. Их, к примеру, покупают под склад владельцы ларьков или те, кто хочет оформить постоянную регистрацию в городе", - говорит Юрий Полищук, руководитель департамента вторичного рынка агентства "Невский альянс".

За приличные варианты (20 метров, 3-4-комнатная квартира в историческом центре) запрашивают $50 000-55 000. Три года назад за такие деньги продавалась отличная "трешка" в спальных районах.

Если до лета цены на комнаты разного размера поднимались примерно одинаково, то потом малогабаритное жилье начало дорожать существенно быстрее. В январе средняя стоимость квадратного метра в комнатке меньше 10 кв.м достигла $3562.

"Квадрат" в комнатах более 27 кв.м ценится в $1959 - на 81% меньше. Год назад разница составляла 62%. Специалисты уверены, что теперь статус-кво будет постепенно восстанавливаться: более просторным вариантам предстоит наверстать отставание. Скорее всего, малогабаритные объекты начнут дешеветь.

В прошлом году быстрее дорожали комнаты в густонаселенных квартирах: эти объекты традиционно дешевле. Стоимость вариантов в квартирах из шести, семи комнат выросла за год на 130%, в "двушках" - на 114%. Теперь, очевидно, произойдет коррекция цен и по этому признаку.

На рынке комнат подтверждается общее правило, что во время ажиотажа быстрее дорожают наиболее дешевые варианты.

Коммунальная арифметика
В 2006 году объекты росли в цене во всех районах - каких-либо значимых отличий между центром и окраинами не наблюдалось. Однако необходимо помнить, что в исторических кварталах и спальных районах квартиры разные: в центре их средняя площадь - около 19 кв.м, на периферии - 14-16 кв.м. На окраинах коммунальные квартиры менее населенные (в основном это "трешки" и 4-комнатные квартиры), в центре - не редкость апартаменты из шести, восьми и более комнат.

Анализ цен показывает, что каждый дополнительный сосед понижает цену жилья примерно на 5%. По мере увеличения площади комнаты на 1 кв.м средняя стоимость "квадрата" снижается примерно на 2,5%. Мы попытались корректно учесть разницу в предлагаемом жилом фонде (табл. 1, 2), рассчитав среднюю цену "квадрата" для 15-метровой комнаты в 4-комнатной квартире в разных районах. Аналогичные вычисления провели и по типам домов.

После поправки на разницу в планировках средняя стоимость квадратного метра в домах всех типов получилась неожиданно близка. Лишь "хрущевки" и "корабли" оказались на 7-9% дешевле.

При одинаково привлекательной локации "сталинки" и советские поздние серии покупателям комнат куда интереснее, чем дома старого фонда. Однако дореволюционные постройки, как правило, расположены более выигрышно. Комнаты нередко покупают приезжие, а они предпочитают жилье в центре: с одной стороны, поближе к работе, с другой - многие вообще не воспринимают городские окраины как Петербург.

Комнатная география
Более половины продаваемых комнат приходится на дома старого фонда: в исторических кварталах еще немало нерасселенных коммуналок. Однако немало предложений и в более свежих домах. Доля "сталинок" в листинге комнат - около 11% (для сравнения: на этот тип жилья приходится лишь 5% выставленных квартир).

В "хрущевках" и "кораблях" предлагается относительно меньше комнат, но все равно немало. Даже в более современных панельных домах (треть квартирного листинга) - 8% всего предложения по комнатам.

"Бывают ситуации, когда муж с женой разводятся, а разъехаться в отдельные квартиры у них не получается. Один из супругов продает доставшуюся после раздела имущества комнату, и таким образом в относительно новых домах образуются коммуналки", - говорит заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов.

В центре цены на комнаты выше средних, однако на окраинах они довольно ровные (особенно если делать расчеты для среднестатистического 15-метрового варианта).

В аутсайдерах оказались лишь Невский и Красносельский районы. А ценовым лидером так и остался Московский.

Средние цены на комнаты по районам
Табл. 1

Средние цены на комнаты по типам домов
Табл. 2

Динамика роста цен на комнаты в зависимости от метража (в процентах к декабрю 2005 г.)
Рис. 1

Средняя цена комнаты в зависимости от метража, $/кв.м
Рис. 2

Динамика роста цен в зависимости от типа жилья (в процентах к декабрю 2005 г.)
Рис. 3

По данным ИИЦ "Недвижимость Петербурга"