Остров с резервным потенциалом

На городские торги недвижимость Васильевского острова попадает намного реже, чем объекты других центральных районов. Столь же избранно проявляется и интерес инвесторов к этому району.

Cпрос на василеостровские нежилые помещения обычно довольно умерен. Здесь не было ажиотажа, который возник по другим районам осенью прошлого года, когда сметалось все, что попало в листинг торгов.

Тем не менее, по статистике Фонда имущества, с 2006-го в этом районе было приобретено более 100 лотов на сумму свыше $10,2 млн. Общая площадь проданного "нежилья" превысила 10 000 кв.м (без учета объектов, которые арендовали Сбербанк и "Невская оптика").

До недавнего времени "черные маклеры" в меньшей степени интересовались "встройками", что сказывалось и на рыночной цене лотов. Многие объекты уходили по начальной цене или с небольшим превышением. В этом году на память приходит только один отказ от заключения сделки, совершенной в пылу торга. Победитель аукциона не решился выплатить $4973/кв.м за помещение в 55 метров на 11-й линии В.О.

Но есть и беспрецедентный случай взлета цены на "встройку", расположенную в пешеходной зоне вблизи станции метро "Василеостровская". Стоимость подвала в 23,4 кв.м на 7-й линии в ходе торгов увеличилась в 13 раз. Лот побил все рекорды, доставшись предпринимателю по $13 303/кв.м.

До начала августа город планирует продать еще по крайней мере пять лотов в этом районе.

На Васильевском острове торги за право аренды участков под строительство пока не проводились. Как исключение - продажа за $5,355 млн ненамытого еще острова в Финском заливе с акваторией около 500 га, которые в прошлом году приобрела УК "Морской фасад".

Редкие сделки
Аукционы по зданиям с участками также довольно редки (см. таблицу). Тем не менее последние несколько лотов с далеко не самыми привлекательными адресами на В.О. были реализованы по $2150-2530/кв.м.

В пересчете "квадрат" надела под такими объектами стоит еще больше. Так, цена участка купленного в июне дома на 11-й линии, 54 составила $4546/кв.м. Трех-этажное здание, обремененное долгосрочным договором аренды, сейчас используется под офис.

По мнению экспертов, целесообразно его реконструировать либо снести и построить новый бизнес-центр. Стоимость затрат на реконструкцию здания под офисные цели оценивается не менее $260 000, сооружение нового может обойтись вдвое дороже.

Именно в старой части района (до 16-й линии) наблюдается наибольшее точечное строительство жилья и офисных центров. Несмотря на тесноту девелоперы пытаются освоить каждый метр.

Уплотнительная застройка вызывает бурную реакцию местных жителей, энергично участвующих в публичных слушаниях по обсуждению проектов строительства. Единственный пример квартальной застройки - опыт "ЛенСпецСМУ" на стрелке Васильевского острова, где возводится многофункциональный комплекс "У Ростральных колонн".

Планов громадье…
Ситуация с освоением крупных территорий на острове должна измениться в ближайшее время. Предполагаемое строительство Западного скоростного диаметра, возведение морского пассажирского терминала и намыв новых территорий для Морского фасада Санкт-Петербурга подвигает крупных инвесторов на более интенсивное исследование островных земель.

В конце июня председатель совета директоров Объединенной промышленной корпорации Александр Гнусарев представил в Смольный проект переноса к 2010 году производства с Балтийского завода на "Северную верфь".

В Петербурге пока не случалось столь грандиозного переезда действующего и имеющего стратегического значение предприятия. На освобожденных 70 га предполагается возвести около 2,2 млн кв.м жилья, социально-бытовых и коммерческих объектов.

Пока же о реальной реновации промышленной территории на острове можно говорить только на примере перебазирования завода "Игротехника". Его владельцы (ВПК "Ленинец") планируют преобразовать свою площадку в 1 га на 14-й линии через три года, построив здесь бизнес-центр класса В.

Мнения экспертов

Людмила Рева,
коммерческий директор петербургского офиса ASTERA Oncor:

– Спрос на коммерческую недвижимость на Васильевском острове можно назвать стабильным. Интерес арендаторов и покупателей сосредоточен в основном вокруг станций метро "Приморская" и "Василеостровская".

На острове довольно слабо развита торговая недвижимость, почти нет современных ТЦ хорошего класса. Поэтому многие наши клиенты (например, банки) нередко предпочитают располагать свои представительства на первых этажах бизнес-центров.

Вообще офисная недвижимость развивается в районе гораздо интенсивнее, чем торговая. Большинство инвесторов и девелоперов предпочитают реализовывать на острове именно офисные проекты.

Основные сложности возникают с коммуникациями и выполнением возросших в последнее время технических требований. Тем не менее новые проекты, особенно в офисной сфере, появляются на острове с завидной для других районов регулярностью.

Николай Казанский,
директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International:

– Причина медленного развития района - ограниченная транспортная доступность. На Васильевском острове динамичнее всего идут продажи встроенных помещений. Из числа недавних крупных сделок можно привести в пример приобретение фондом London & Regional Properties строящегося 5-звездного отеля и SPA-центра, входящих в состав жилого элитного квартала "У Ростральных колонн".

Алла Янет,
начальник отдела коммерческой недвижимости группы компаний "Невский Альянс":

– Коммерческими помещениями на острове интересуется определенный круг покупателей. Они либо живут здесь, либо уже имеют офис или связи с компаниями, работающими на Васильевском.

Кроме территориальных привязок и личных симпатий сложно назвать факторы, позволяющие закрыть глаза на недостатки. Разводные мосты, отсутствие развитой инфраструктуры вдали от станций метро, старые постройки в исторической части - все это снижает привлекательность острова для ведения бизнеса.

Для складских компаний этот район неинтересен опять же из-за разводных мостов.

В основном спросом пользуются помещения у станций метро, и арендные ставки там выше. Минимальная цена аренды - $20-25 за "квадрат" в месяц, продажа - в среднем от $2000 до $4000. Но в домах, расположенных у станции "Василеостровская", стоимость аренды достигает $150-180, а продажи - $10 000/кв.м.

Также пользуются спросом помещения на территории, прилегающей к Финскому заливу, в районе нового жилого строительства и будущего Морского порта.

Игорь Лучков,
директор департамента оценки и аналитики Becar Commercial Property:

– Долгое время рынок коммерческой недвижимости Василе-островского района отставал по привлекательности от остального центра. Но в последние два года здесь активизировались инвестиционные процессы, особенно близ 25-й линии. Инвесторы приглядываются к различным промышленным участкам, чтобы определить, можно ли строить здесь жилье и коммерческую недвижимость.

В целом же цены на острове примерно на 20% ниже, чем, например, на Петроградской стороне. Торговое помещение оптимальных размеров стоит здесь $3000-4000 за "квадрат". Темпы удорожания недвижимости снижаются.

Сейчас аренда ежегодно подрастает в цене на 10-15%, стоимость частных объектов при продаже увеличивается не более чем на 25% в год.