Продавцы придерживают товар

Аналитики полагают, что до конца года цены на вторичном рынке жилья подрастут на 30-40%. Остановки ждут, но лишь после Нового года. Операторы отмечают сокращение листингов и нарастающее давление "ипотечного" спроса.

Традиционно в конце полугодия мы опрашиваем операторов рынка, как они представляют себе развитие ценовой ситуации на рынке в ближайшие шесть месяцев. А также сравниваем, насколько точными оказались предыдущие предсказания.

В начале 2006-го участники рынка почти в один голос утверждали, что цены будут плавно расти на 1% в месяц. Аналитики полагали, что ценники на жилье продолжат расходиться в зависимости от качества: некачественные компактные "панельки" будут дорожать меньше, чем более просторные кирпичные апартаменты.

Недвижимость в центре, предполагалось, будет подниматься в цене быстрее, чем на окраинах. Уже в январе-феврале стало ясно, что ценники растут несколько быстрее предполагаемых темпов. Последовавшего за этим весеннего ажиотажа не ожидал вообще никто.

Фактически с начала года, по данным мониторинга "НП", цены предложения выросли в среднем на 26-28% (окончательные данные за июнь пока не подведены).

Причем цены реальных сделок, по словам риэлтеров-практиков, поднялись куда заметнее: если еще в начале года на просмотрах продавцы готовы были немного "двигаться" в цене, то сегодня в обычаях аукционы "на повышение": покупатели прямо в квартире начинают торговаться, кто больше даст.

Против ожидания быстрее всего начали дорожать тесные квартирки в "хрущевках" и "брежневках". Это жилье оказалось на пике спроса. В "Петербургской Недвижимости" оценивают полугодовой рост цен на однокомнатные квартиры в 50%.

Интерес к малогабаритному жилью серьезно подогревает "ипотечный" покупатель. Переориентацию интереса клиента с заемными деньгами отмечают многие специалисты. Еще полтора-два года назад кредит получали люди весьма состоятельные: в основном это были владельцы бизнеса, которые могли подтвердить банкам свою платежеспособность.

Им преимущественно было нужно качественное и просторное жилье. Сегодня доступ к займам получили более широкие слои населения, которые ищут небольшие квартирки в панельных домах 1960-1970-х годов постройки.

Сегодня аналитики уверены, что подъем продолжится до конца года. Они полагают, что он будет не столь быстрым, как последнее время (когда квартиры ежемесячно дорожали на 7-8%), но на 30-40% до Нового года цены еще подрастут.

За последние годы это самое смелое предположение: в 2003-2004 годах риэлтеры не рисковали прогнозировать динамику выше 15% за полгода, хотя по факту ценники поднимались на 25-27% (см. таблицу). Впрочем, есть специалисты, которые полагают, что уже осенью рост может прекратиться.

Все операторы отмечают сокращение предложения. Что любопытно, квартир становится меньше не из-за того, что объекты раскупают, а потому, что продавцы снимают варианты с продажи, придерживая их до лучших времен.

Особенно это заметно по "прямым" продажам: горожане не торопятся на пике роста расставаться с доходным вложением. Уходят с рынка и хозяева "встречек": отчаявшись сложить "цепочку", они откладывают сделку до лучших времен.

Мнения экспертов

Леонид САНДАЛОВ,
заместитель директора АН "Бекар":

– Пока цены продолжают быстро повышаться. За прошлую неделю они прибавили около 3% - небывалый рост. Однако, думаю, такой темп удорожания долго не удержится. До конца года цены увеличатся еще примерно на 30%.

Прогнозы усложняет тот факт, что продавцы стали придерживать квартиры. Нередки случаи, когда хозяева снимают с продажи объект, на который уже найден покупатель. В городе формируется отложенное предложение.

Когда цены на жилье наконец остановятся, эти варианты выйдут на рынок и могут спровоцировать откат, как мы наблюдали в середине 2004 года. Когда именно это произойдет, сказать не возьмусь, видимо, не раньше Нового года. Последнее время серьезно выросло число приезжих покупателей.

Сегодня у нас 30-50% сделок приходится на иногородних. Это тоже давит на рынок.

Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН "Петербургская Недвижимость":

– Надеюсь, что ценовая динамика замедлится. Это даже не столько прогноз, сколько пожелание. Думаю, до конца года средняя цена квадратного метра в "единичке" вырастет не меньше чем на четверть, до $2200, в двух-, трехкомнатном жилье - до $1800-2000.

Остановки роста жду в декабре-январе. Квартиры, которые сегодня хозяева снимают с продажи, опять появятся на рынке осенью. Сегодня агенты советуют клиентам придержать товар до сентября, но несколько раз рекомендовать откладывать продажу не станут: это не в их интересах. Вышедшие на рынок отложенные объекты в сочетании с сезонным спадом активности затормозят ценники.

Не могу сказать, что приезжих по сравнению с прошлыми годами стало намного больше: по нашей статистике, на них приходится около четверти "прямых" покупок. Мне кажется, что куда заметнее на рынок давит выросшее количество "ипотечных" покупателей. Именно они образуют спрос на малогабаритное жилье.

Александр ДЫМНИКОВ,
директор по продажам АН "Аркада":

– Последнее время цены все сильнее разгоняются, в июне квартиры подорожали больше чем на 10%, если судить по реальным сделкам. Причины не до конца понятны. Есть два повышающих фактора: приток денег в город и активность спекулянтов (граждан, покупающих недвижимость не для проживания).

Какой из них сильнее давит на рынок, сказать не берусь. Если первый, то рост цен не остановится, пока не иссякнут финансовые поступления. Во втором случае стоит ожидать скорого замедления: накопленные у частных инвесторов деньги скоро кончатся.

Впрочем, еще какое-то время спрос поддержит ипотека, которая сейчас бешено набирает обороты. Сегодня заемщики заведомо проигрывают покупателям с "живыми" деньгами. "Ипотечный" клиент должен серьезно поднять цену, чтобы заинтересовать продавца. Но и это часто не помогает: покупатель с наличными тут же сам предлагает надбавку, чтобы квартира досталась ему.

В результате ценники для заемщиков становятся просто нереальными, многие клиенты просто уходят с рынка. Когда "инвестиционный" спрос насытится, ажиотаж поутихнет, вернутся ипотечные покупатели. Полагаю, до конца года цены поднимутся еще на 35-40%.

Сергей КОЗЛОВ,
исполнительный директор АН "Центр":

– По сравнению с началом года листинги сжались на треть. Квартиры в "прямой" продаже сегодня реализуют лишь те, кто намерен вложить деньги в строительство. Остальные - придерживают в расчете на продолжительное подорожание. Однако скоро финансовые резервы горожан будут исчерпаны.

Пока в городе еще есть люди, готовые заплатить за "единичку" $60 000, цены будут подниматься. Осенью за те же варианты будут просить уже $70 000. Но кошельки у граждан не резиновые: полагаю, что в октябре-ноябре количество покупателей заметно снизится, рост замедлится до 2-3% в месяц, на рынок опять выйдут "замороженные" хозяевами объекты.

Антон БАРАНОВ,
директор АН "Талан":

– Боюсь повторения ситуации середины 2004 года. Некоторые ее признаки уже есть: рост цен замедляется, постепенно сокращается количество сделок. Ценники предложения еще растут, но это рост виртуальный: покупатели уже не реагируют на повышение, у многих денег не хватает на покупку, они отложили сделки до лучших времен.

Когда рынок встанет - лишь вопрос времени. Показательным в этом отношении будет июль. Если нынешние тенденции сохранятся, можно будет уверенно прогнозировать дальнейшее движение рынка. Думаю, что при определенном сценарии цены остановятся уже в этом году. Если бы не рост числа ипотечных сделок, уверен, остановились бы уже давно.

Среди покупателей становится больше приезжих. Заметно больше стало иногородних клиентов, которые не намерены переезжать в Петербург, а покупают квартиру, чтобы потом сдавать ее в аренду.

Возможно, интерес иногородних инвесторов к Питеру в том числе связан с запредельными ценами в Москве: вхождение на столичный рынок обойдется инвестору не менее $120000-150000. У кого денег поменьше - идут к нам.

Павел ШТЕПАН,
президент Ассоциации риэлтеров Петербурга:

– Если до конца года средняя цена квадратного метра дорастет "всего лишь" до $1800, то это будет благо для операторов рынка. Но, боюсь, рост будет сильнее - до $2000, а значит, и клиенты, и риэлтеры столкнутся со всеми проблемами работы на галопирующем рынке: невозможно собрать "цепочку" из нескольких звеньев, разваливаются уже собранные сделки, фактически выброшенным с рынка оказывается "ипотечный" клиент.

Сегодня три четверти заемщиков с уже одобренными кредитами не могут подобрать вариант: продавцы не рискуют связываться с "долгими" схемами выплат, требуют непомерных компенсаций. Закончу тем, что говорю каждый раз: сейчас - удачное время для покупки квартиры, дальше будет дороже.

Владимир ГАВРИЛЬЧУК,
генеральный директор АН "Адвекс-РОССТРО":

– В среднем жилье в Питере подорожает за следующий год на 10% - рост будет плавным, без скачков. При этом низкокачественные дома ("хрущевки", "корабли") подрастут в цене процентов на пять. "Элитка" поднимется примерно на 15%.

Максим ЧЕРНОВ,
генеральный директор агентства "Легион-Н":

– Полагаю, что цены потихоньку будут ползти вверх на 12-15% в год. Некачественное жилье будет дорожать медленнее - на 5-8%. Подталкивать спрос на более качественные варианты будет "ипотечный" клиент: планируя ежемесячные выплаты по займу, он предпочитает выплачивать на $50-100 в месяц больше, но купить хорошую квартиру.

Андрей ВАСИЛЬЕВ,
генеральный директор АН "Аркада":

– Цены на недвижимость пока будут расти. Но небыстро - не больше 1% в месяц. Пока ипотекой могут воспользоваться лишь довольно обеспеченные люди, уверенные: если что, деньги они найдут и погасят долг. Если займы станут доступными и менее обеспеченным слоям, это стимулирует спрос на более дешевые квартиры.

Людмила СИНЬКОВСКАЯ,
генеральный директор АН "Русский дом":

– Думаю, рост продолжится, за год недвижимость подорожает еще на 5-10%. Начались активные продажи первых этажей с перспективой использования под коммерческие цели. Такие объекты будут в 2006-м дорожать заметно быстрее. Они прибавят 20-30% за год.

Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН "Петербургская Недвижимость":

– Думаю, весной подрастут и цены на малогабаритное жилье. Полагаю, что цены в январе-феврале затормозятся, а с марта начнут расти на 1% в месяц.

Дмитрий ЩЕГЕЛЬСКИЙ,
генеральный директор АН "Бенуа":

– За год цены на типовое жилье увеличатся на 25-30%. Однако если из этого вычесть инфляцию (10-12%), получится не так уж много. В 2006-м ипотечных сделок станет уже не 10% от общего числа, а 20%. Это серьезная добавка к спросу. За прошлый год цены в Питере все сильнее отставали от московских. В 2006-м или 2007-м Северная столица должна будет наверстать это отставание до привычных величин.

Сравнительная таблица прогнозируемой риэлтерами и фактической динамики рынка недвижимости, %

Данные ИИЦ "Недвижимость Петербурга"