Офис сдал - офис принял

В каком виде получает помещение новый арендатор бизнес-центра? Что из отделки должна обеспечить управляющая компания, а на что придется раскошелиться клиенту? Забирать ли перегородки с собой, покидая офис, и кто заплатит за протертый ковролин?

В разных деловых комплексах по-разному отвечают на эти вопросы. Управляющие стараются проявлять гибкость, принимая во внимание размер арендуемого офиса, срок договора, арендную ставку и т.п. Тем не менее на рынке уже сложились обычаи делового оборота, и, чтобы избежать конфликтов на почве ремонта, их не следует игнорировать.

Еще несколько лет назад большинство петербургских бизнес-центров запускались в эксплуатацию очередями, по схеме реинвестирования арендных платежей. При нехватке финансирования многие владельцы зданий охотно перекладывали на арендаторов заботы о чистовой отделке помещений, зачитывая эти расходы в счет текущих платежей по договору.

С тех пор ситуация принципиально изменилась. Как правило, новый арендатор получает готовый офис "под ключ" с базовым ремонтом, то есть с пресловутым "евростандартом": обшитые гипроком стены; на полу - ковролин, ламинат или линолеум; подвесные потолки со встроенными светильниками. Такая отделка традиционно входит в арендную ставку. Хотя возможны варианты.

Поскольку действующие комплексы демонстрируют загрузку, близкую к 100%-ной, а из потенциальных арендаторов, как правило, сформирован лист ожидания, в некоторых бизнес-центрах освободившиеся площади сдаются без косметического ремонта. Такой практики стали придерживаться, например, в БЦ "Нептун", который удерживает сравнительно невысокую для своего класса ставку.

Телефонная и компьютерная разводка, а также любые интерьерные излишества, включая перегородки, в любом случае оплачиваются из кармана клиента.

"Мы заранее согласуем с будущим арендатором цвет напольного покрытия, стен и т.п. Если с учетом его пожеланий укладываемся в бюджет, выделенный на косметический ремонт, делаем его за наш счет, если нет - арендатор доплачивает. Примерно половина клиентов соглашаются на базовую отделку, остальным хочется чего-нибудь поинтереснее", - комментирует заместитель председателя совета директоров компании BCM Group Елена Черевко.

Самодеятельность арендаторов управляющие не приветствуют. Они предпочитают делать ремонт силами собственных строительных бригад или строго контролируют процесс.

"Арендатор может сделать за свой счет перепланировку офиса, но только по согласованному с управляющими дизайн-проекту, чтобы не повредить коммуникации, скрытую проводку и т.п.", - говорит руководитель отдела офисной недвижимости компании "БестЪ. Коммерческая недвижимость" Вадим Демешенков.

Сегодня владельцы бизнес-центров очень неохотно соглашаются засчитывать ремонтные затраты клиента в счет платежей по договору. Исключения, как правило, делаются только для "якорных" арендаторов, занимающих площади на длительный срок.

Например, в River House, целиком заселенном крупными компаниями, неотделанные помещения сдавались в аренду по минимальным для этого объекта расценкам (диапазон ставок в River House - $348-504/кв.м в год).

Некоторые бизнес-центры готовы идти на компромисс. Так, в "Бекаре" и БЦ "XIX век" управляющие могут компенсировать половину расходов арендатора на самостоятельный ремонт, но только при наличии подтвержденных смет.

Если зачет происходит, то, как правило, речь идет о сумме до $100/кв.м.

В договорах аренды традиционно фигурирует условие о том, что клиент, выезжая из офиса, должен вернуть его в первоначальное состояние: демонтировать перегородки, вернуть стенам первоначальный цвет, если они перекрашивались, и т.п. Стоимость неотделимых улучшений бывшему арендатору, как правило, не компенсируется.

Вопрос о косметическом ремонте освобождаемого помещения решается по-разному. "У нас есть такое условие: если арендатор занимал офис весь срок договора, он тратится на текущий ремонт; если же клиент съезжает раньше, мы просим его оплатить "косметику", - поясняет управляющий сети БЦ "Сенатор" Валерий Хламкин.

Стандартная схема: если помещение освобождается в приличном состоянии (с учетом "естественного износа"), арендатор покидает здание без лишних трат; если же офису нанесен ущерб, клиент должен его компенсировать. В частности, управляющий вправе удержать депозит, который арендатор вносил, въезжая в бизнес-центр.