Жилищный кодекс подобно революционным декретам с 1 марта 2005 года наделил собственников жилья правом самостоятельно управлять домами.
Причем настоятельно порекомендовал к концу 2006-го определиться с тем, в какой именно форме это управление будет выражаться, намекнув, что иначе о ее выборе позаботятся чиновники. Однако к указанному сроку население только начало осознавать, что от него чего-то ждут.
Но чего именно, пока не разобралось. Поэтому в конце декабря прошлого года Госдума продлила срок выбора формы управления до 1 июля 2008-го.
Форм предложено три: непосредственное управление (когда для решения любого общедомового вопроса созывается общее собрание собственников), через объединение собственников (вся власть принадлежит правлению ТСЖ или ЖСК, а на общее собрание выносятся только глобальные вопросы) либо путем найма профессиональной управляющей компании (УК).
Первый способ для подавляющего большинства случаев не годится. Хотя бы потому, что ни "Водоканал", ни "Ленэнерго" не станут подписывать договоры на поставку своих услуг с каждым из 200, а то и 1500 собственников квартир в доме.
Второй способ, по сути, сводится лишь к одному из объединений - товариществу собственников жилья. Ведь жилищно-строительный кооператив можно организовать, только если владельцы квартир решат что-то построить либо реконструировать в доме или на прикрепленном к нему участке.
Профессиональных же управляющих компаний у нас пока маловато, так что широкого распространения этот способ пока не получил. Хотя Смольный и переименовал ЖЭКи в ОАО "Жилкомсервис", назвав их управляющими организациями, качество их работы от этого не улучшилось.
А большинство частных УК пока остаются для населения "темными лошадками", и не многие собственники рискуют приглашать их для управления домом.
В общем, как ни крути, остается только ТСЖ. Сейчас в Петербурге порядка 6000 объединений собственников, из которых ТСЖ - примерно половина. Остальные - ЖСК, причем почти все они были созданы еще в советские годы.
Городские чиновники делают ставку именно на ТСЖ, игнорируя остальные формы управления и уверяя, что только поголовная "товарищезация" спасет российский жилкомхоз.
"Светлое будущее" наступило
На первый взгляд, жизнь с ТСЖ действительно сулит одни выгоды. Например, Смольный пообещал выделять деньги на капитальный ремонт прежде всего тем домам, где будет организовано товарищество. Чиновники уверяют, что "товарищам" достанется не менее 10% от всех ремонтных средств.
В бюджете этого года на ремонт запланировано 10,4 млрд рублей, из них на капремонт пойдет 2,5 млрд.
Некоторым домам удалось получить кусок ремонтного пирога. Так, правление ТСЖ дома №115/1 по Гражданскому проспекту в прошлом году добилось выделения 5 млн рублей на замену кровли, пожарных гидрантов, ремонт швов между панелями здания, асфальтирование двора и т.д.
ТСЖ "Соверато" (в него входят шесть домов на Васильевском острове) в этом году за бюджетный счет сделает капремонт кровли, инженерных сетей и канализации (износ этих систем в домах "Соверато" достигает 80%).
Особо удачливым зданиям повезло попасть в показательные смольнинские программы. Так случилось с ТСЖ, которое объединяет шесть домов в квартале, ограниченном Малодетскосельским пр., Бронницкой ул., Дойниковым и Батайским пер.
Здесь были установлены система безопасности, счетчики на воду, электроэнергию, отопление, датчики допуска в помещения, отремонтированы сами здания, устроена площадка селективного сбора мусора. На все потратили свыше 13 млн рублей, в основном деньги дали привлеченные районным ГУЖА инвесторы. Жители не заплатили ни копейки.
Собственники могут сдавать в аренду общие помещения в доме или крыши и стены под рекламу, а получаемую от этого прибыль тратить на ремонт здания. Например, ТСЖ "Университетское" в Петродворце сдает помещения под фитнес-центр, парикмахерскую, музыкальную школу, продовольственный магазин, а также несколько офисов.
Как сообщила председатель ТСЖ Людмила Фирсова, за счет арендных доходов в доме отремонтировали крышу, заменили водопроводные трубы, сделали косметический ремонт в подъездах и рассчитались с многолетними долгами перед ГУП "ТЭК".
ТСЖ дома №4 по Петровской набережной получает деньги от установленной на крыше рекламы оператора сотовой связи. Правда, как выяснил председатель ТСЖ Виктор Мигунов, доход "товарищей" раз в десять меньше, чем, например, имеет от аналогичной рекламы город.
"Рыночная стоимость такой рекламы доходит до $80 000 в месяц. Но деньги, которые мы получаем от аренды крыши, все равно очень большие - прибыль равняется месячной кварт-плате со всех жильцов дома", - говорит г-н Мигунов.
Добиться перевода денег на счет ТСЖ правлению удалось совсем недавно, поэтому пока собственники еще не решили, как именно будут тратить доход. Но в их ближайших планах - замена инженерных сетей и ремонт лифтов.
Товариществу, "прописанному" на Кронверкском проспекте, 21, тоже повезло с рекламой. Здесь не одна большая, а много маленьких вывесок, но совокупный доход от них позволил ТСЖ установить в квартирах стеклопакеты, поменять общедомовую электрическую "начинку", входные двери, отремонтировать лестничные клетки, благоустроить территорию и организовать в здании охрану.
Инженерно "продвинутые" собственники из ЖСК-3 на пр. Космонавтов, 19, корп. 1 пошли другим путем. Как рассказал председатель ЖСК Александр Иванов, несколько лет назад они за свой счет отремонтировали трубы холодного водоснабжения, прочистили систему отопления, вложив в это около 600 000 рублей.
Зато теперь жильцы ежегодно платят за тепло и воду в общей сложности примерно на 250 000 целковых меньше.
Кто был ничем, тот… и остался
Однако такие удачи можно назвать скорее исключением, чем правилом. Большинство ТСЖ лишь кое-как перебивается "с хлеба на воду", а некоторые и вовсе стоят на грани разорения. По официальной статистике 60% городского жилья нуждается в капремонте. А значит, затраты на его содержание очень велики.
Каждый пятый дом, определившийся с формой управления, не принят на баланс собственников. В основном потому, что жильцы слишком буквально поняли обещание Смольного о капремонте.
Новоявленные "товарищи" требуют, чтобы город сначала привел их дома в порядок, а потом согласны сами ими управлять. Члены ТСЖ "Шаховское" (улица Седова, 29) признались, что организовали товарищество только потому, что агитаторы из районной администрации посулили за это починить неработающую несколько лет канализацию и заменить сгнившие инженерные коммуникации.
Но когда товарищество было создано, районные власти заявили, что у них нет 500 000 рублей на эти работы.
Жильцы попросили хотя бы откачать стоки из подвала (еще до создания ТСЖ там лопнули трубы, и вода грозила затопить расположенное рядом бомбоубежище). На это ГУЖА потребовало, чтобы "товарищи" сделали это самостоятельно, иначе оно их оштрафует "за порчу объекта гражданской обороны".
"Нам нечего сдавать в аренду, да и рекламу на нашем доме никто не захочет размещать. А за свой счет жильцы не смогут отремонтировать дом: с 1914 года, когда он был построен, он очень обветшал. К тому же у нас много коммуналок - в 45 квартирах живут 87 семей", - рассказал председатель ТСЖ "Большой Казачий, 4" Николай Исаев. Он тоже рассчитывал на помощь города, но в ГУЖА Центрального района ему посоветовали "обратиться с этим вопросом к президенту Бушу".
Как пояснили в Жилищном комитете, включить дом в программу капремонта можно, только если у него есть все необходимые документы: техпаспорт, акт обследования состояния здания и его коммуникаций и т.д.
Но государственные жилищники о сохранности этих документов не особо заботились, и по многим домам их нет - утеряны. К тому же последний раз обследование городского жилья проводилось еще в советские годы. Так что даже если акты и сохранились, они все равно не соответствуют действительности.
Чиновники предлагают "товарищам" за собственный счет подготовить все эти бумаги. На это может потребоваться кругленькая сумма: один только паспорт домовладения стоит 60 000-70 000 рублей.
Разумеется, жильцов не радует перспектива тратить такие деньги без всяких гарантий со стороны города, что капремонт состоится.
Как считает депутат Госдумы Галина Хованская, "не решен главный вопрос - что именно власть передает в собственность ТСЖ. Не разработана процедура оформления участка земли под домом, не определен перечень нежилого имущества: подвалов, чердаков и проч. То есть полностью не определен имущественный комплекс ТСЖ, которым надо управлять".
Подвалы и чердаки город собственникам не отдает, предпочитая самостоятельно получать прибыль от их использования. Землю товарищества и кооперативы получают в основном только по границам фундамента дома.
Из-за этого, кстати, у города уже начались проблемы. Ведь если территория собственникам не принадлежит, то и убирать ее они не обязаны. Городские дворники тоже не стремятся этого делать. В результате некоторые дворы уже стали бесхозными.
Низы не хотят, но верхи могут
Понятно, что народ не стремится взвалить на себя коммунальный груз. И тут не помогает даже давление властей (большинство ТСЖ создается по инициативе районных чиновников, причем в тех домах, в которых городу принадлежит значительная часть квартир).
В прошлом году было создано всего 900 ТСЖ вместо 1500 запланированных. Хотя чиновники и старались выполнить план (проводили фиктивные собрания собственников, подделывали протоколы собраний и т.п.).
По данным Управления Росрегистрации по Петербургу и Ленобласти, в 64% случаев заявителям было отказано в регистрации ТСЖ из-за неправильно оформленных документов.
Закрывать глаза на существующие проблемы жилкомхоза больше невозможно, и властям приходится их решать. Например, Смольный намерен добиваться отмены на федеральном уровне большинства налогов, которые сегодня платят ТСЖ и ЖСК. Возможно, будет изменен порядок получения согласований на реконструкцию дома. Сейчас для этого необходимо согласие каждого собственника помещений в доме.
"Любой жилец может встать в позу, и никакой реконструкции не получится", - поясняет председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Марина Акимова. А ведь это лишает собственников еще одного источника дохода - надстроив, скажем, мансарду и продав в ней квартиры, ТСЖ может получить средства на приведение дома в порядок.
Кроме того, местные власти обещают принять закон об общегородской паспортизации жилищного фонда. За пять лет предполагается обследовать все дома, чтобы составить реальную картину их ремонтных потребностей.
Правда, товарищества и кооперативы в эту программу не попадут, им все равно придется "обследоваться" за свой счет.
Версия для печати
