|
По данным социологических опросов, 60-70% из нас хотели бы улучшить жилищные условия. А могут себе это позволить менее 10%. Почему — понятно: мало кто готов (и способен) выложить сразу всю сумму за самую крупную в жизни покупку. Варианты, позволяющие растянуть платежи на длительный срок, вызывают повышенный интерес.
Разновидностей рассрочки множество. Основных — три: ипотека, рассрочка при долевом участии в строительстве и жилищно-накопительные кооперативы.
ИПОТЕКА
Родоначальником ипотеки считается древний грек архонт Солон (VI в. до н.э.). Hypotheka — так назывался специальный столб на границе земельного участка, на котором записывались долги владельца.
Ипотека в современном варианте — кредитование под залог недвижимости. В России толкование еще шире: часто ипотечными называют вообще все займы, выдаваемые на приобретение жилья, даже без оформления залога.
По мнению руководителя Петербургского отделения Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, в 2004 году в городе было выдано 1500-2000 «классических» ипотечных ссуд (на покупку жилья под залог его же); средняя сумма — $30 000-40 000. Сбербанк, занимающий, по собственным оценкам финансистов, примерно половину рынка, выдал в прошлом году около 3500 кредитов на покупку жилья. За прошлый год в городе зарегистрировано более 60 000 сделок купли-продажи, построено около 25 000 новых квартир. Получается, что доля кредитных сделок — всего 7-8%.
Причины замедленного развития ипотеки хорошо извест-ны и специалистам, и тем, кто пытался примериться к ней на практике. «Длинных» денег в стране нет, риски высокие — значит, высокие и ставки по кредитам. Сегодня нормальная ставка по ипотечному займу — 13-15%, если в рублях, и на 2-3% пониже — в долларах. Обычный срок — до 10 лет. Плюс неизбежные дополнительные расходы: 1-1,5% на страховку, открытие счета, оценка объекта, комиссионные риэлтера, нотариат…
Банкиры обычно требуют подтверждения легального дохода. Многие ли из нас могут подтвердить справкой заработок, например, в $1000 ежемесячно? (Полагается, чтобы выплаты по кредиту не превышали 30-40% дохода семьи.)
В последнее время из-за усилившейся конкуренции и с учетом наработанной практики банки стали либеральнее: в некоторых случаях могут учитывать и доходы, заявляемые в произвольной форме, имеющуюся в наличии собственность, прибыль от бизнеса… В каждом банке — своя система, позволяющая анализировать структуру доходов заемщика. Важно все: возраст, образование, активы, квалификация, состояние здоровья. Например, женщин с маленькими детьми финансисты не то чтобы недолюбливают, но риски такого заемщика оценивают выше.
По словам директора Центра жилищного кредитования компании «Адвекс-РОССТРО» Ирины Забродиной, еще один серьезный момент — квартира, приобретаемая на средства банка, должна отвечать его требованиям (учитываются состояние дома, юридическая чистота объекта).
Важен и психологический фактор: многие просто не знают о возможностях ипотеки, а те, кто знает, боятся жить в долг. «Сыт, пьян и никому не должен» — пословица, записанная Далем. Формула счастья по-русски…
Тем не менее спрос на ипотеку велик, и объем выданных кредитов год от года возрастает в разы. Президент поставил задачу недвусмысленно: за 3 года увеличить количество ипотечных кредитов в 30 раз! Это покруче «удвоения ВВП»…
Власть старается. Снижены нотариальные пошлины при оформлении ипотеки. Принят целый пакет законов, направленных на развитие ипотечного рынка.
Генеральный директор «Адвекс-РОССТРО» Владимир Гаврильчук отмечает, что основной резерв ипотеки — огромный рынок аренды. «Если ежемесячные выплаты по кредиту будут сравнимы с арендной ставкой, спрос на покупку через ипотеку возрастет в разы, — считает г-н Гаврильчук. – Это основной ресурс квадратных метров для граждан и денег — для строителей».
Конкуренция заставляет шевелиться и финансистов. Не то чтобы они вдруг озаботились резким снижением ставок — до этого еще далеко. Пока, по словам Игоря Жигунова, скорее можно говорить о «конкуренции сервиса и технологий»: процедуры становятся проще и понятнее, вводятся новые услуги — кредитование загородной недвижимости, кредитование «долевки»… О последнем варианте стоит сказать отдельно.
ВИРТУАЛЬНЫЙ ЗАЛОГ
В обостряющейся борьбе за покупателя даже крупным строительным фирмам важен банковский ресурс. На коне тот, кто договорился с банком о выдаче кредитов частным лицам на покупку жилья именно его компании. Банки дают в долг неохотно: слишком высокие риски. Рассматривать еще не построенное жилье в качестве залога банкиры до недавнего времени отказывались наотрез. Да и как его, к примеру, оценивать?
Пионером стал Балтийский банк, разработавший специальную программу. Проанализировали рынок, выбрали несколько надежных компаний, начали кредитовать дольщиков. Настоящий прорыв случился в прошлом году. Сразу несколько фирм заключили договоры с банками. На объектах «Северного города» можно получить ссуду в ПСБ; есть аналогичные программы у «Жилстройинвеста», «47 треста», «Профита»; «Петербургстрой Skanska» подписала соглашение с австрийским «Райффайзенбанком»; «Строймонтаж» договорился с Внешторгбанком…
Например, по соглашению между «Райффайзенбанком Австрия» и «Петербургстрой Skanska» займы будут выдаваться на покупку квартир в трех жилых объектах компании: в комплексе на пересечении Ленинского проспекта и улицы Десантников, на Поклонногорской улице, в квартале «Новая Скандинавия».
Срок кредитования — от 5 до 15 лет, минимальная сумма — $20 000. По ходу строительства процентная ставка — 14%, когда дом завершен и квартира передана заемщику — 10%. В качестве залога выступает право требования.
Новинка сезона — схема, предложенная строительной компанией «ЮИТ-Лентек». Покупая квартиру в любом из пяти объектов фирмы, клиент может получить кредит в Петербургском отделении ММБ. Если до 10 лет, то под 15-16% годовых, до 15 лет — под 17-18%. Минимальная сумма займа — 500 000 рублей. Поручителем выступает сам застройщик — « ЮИТ Лентек».
В самом конце прошлого года соглашение с ПСБ подписала компания «Петербургская Недвижимость».
ПРИ СОДЕЙСТВИИ КАЗНЫ
С прошлого года в Петербурге действует программа субсидирования очередников, решившихся прибегнуть к ипотечной схеме. С одной стороны, решается социальная задача (сокращение очереди), с другой — работают рыночные механизмы.
Механизм субсидии включается, только если банк считает гражданина исправным заемщиком (см. выше: высокий доход, «белая» зарплата и пр.). Если банк согласен, то город поможет.
Претендент направляется в райотдел учета, затем в банк, после этого заявку рассмотрит комиссия, она же (при положительном решении) и определит размер субсидии. Потом открывается блокированный счет. В течение полугода надо найти подходящую квартиру. Заключается сделка, и гражданин превращается из очередника в должника и квартировладельца.
Размер дотации зависит от стажа стояния в очереди (чем дольше, тем больше) и от суммы, которую гражданин сразу готов потратить на улучшение жилусловий. Больше, чем может внести сам претендент, город не даст. Верхний предел субсидирования — 35% от стоимости жилья.
По данным Жилищного комитета, в прошлом году субсидии получили 64 семьи. (Работа реально началась только в IV квартале.) По словам Игоря Кокарева, начальника отдела целевых программ ЖК, «снежный ком» придется на начало года. По данным на январь 2005-го, ждут субсидии 319 очередников, сумма — 148 615 000 руб. «Спрос превышает предложение», — констатирует Игорь Кокарев.
Вся процедура (в описании) выглядит громоздкой, на самом деле — ничего страшного. В Городском ипотечном банке провели несколько таких сделок. «Все нормально прошло, — говорит Игорь Жигунов. – Схема абсолютно понятна и на практике реализуема». По мнению Ирины Забродиной, проблема в том, что многие или не знают о такой возможности, или не решаются ею воспользоваться.
Основную информацию об этой схеме можно получить в отделах учета по месту жительства или специальных консультационных центрах.
КОРОТКИЕ ДЕНЬГИ
Значительную часть нового жилья (по экспертным оценкам — до 50%) граждане приобретают в рассрочку.
Обычно рассрочка предоставляется до окончания строительства (год-два максимум), иногда — до момента передачи квартиры дольщику.
Первоначальный взнос в среднем составляет 30%, далее, как правило, договор предусматривает ежемесячные или ежеквартальные выплаты. Впрочем, можно договориться и об индивидуальном графике. На остаток суммы начисляются проценты, по данным «Петербургской Недвижимости» — от 10 до 30% годовых.
Главный минус этой схемы — платить приходится много. Например, покупаем в рассрочку «единичку» стоимо-стью $40 000. Дом будет построен через 2 года, $20 000 вносим сразу. Теперь необходимо ежемесячно выплачивать по $830.
Зато не надо ни квартиру закладывать, ни справки от работодателя собирать, ни богатых поручителей искать. Только плати. Финансовый директор компании «Петербургская Недвижимость» Максим Ельцов считает, что в новом строительстве достойной альтернативы у потребителя пока нет.
Конкретные условия рассрочки зависят от того, насколько застройщику нужны деньги (располагает ли он собственным ресурсом) и от динамики рынка (растут цены или нет).
Ирина Забродина полагает, что для покупателя фиксированная цена — один из главных плюсов при приобретении строящегося жилья в рассрочку.
КООПЕРАТИВНЫЕ МЕТРЫ
Жилищно-накопительные (или жилищно-строительные) кооперативы — самый непонятный сектор рынка. Вовсе не потому, что их организаторы — сплошь непорядочные или некомпетентные люди: многие ЖНК вполне устойчивы и успешно работают. Просто до последнего времени законодательство эту сферу деятельности регулировало слабо и противоречиво.
Кооперативы могут создаваться под конкретный объект (строящийся дом) или чтобы аккумулировать средства граждан для решения их жилищных проблем вообще — и на вторичном рынке, и на первичном.
Плюсы кооперативной схемы: небольшой размер первоначального взноса, минимальные проценты, нет необходимости в залоге.
Главный минус: до полного погашения долга квартира остается в собственности кооператива. Кроме того, слишком много зависит от организаторов и от того, как написан устав.
Наиболее известный и «раскрученный» кооператив — «Строй и Живи». Его создатель, по совместительству — председатель Национального совета Межрегиональной федерации ЖК, Павел Штепан отмечает, что в России уже 43 000 квартир приобретены с использованием кооперативной схемы. В кооперативе — более 900 пайщиков, свыше 500 уже получили квартиры. Вполне устойчивы ЖК ФСК «САС», «Ваш выбор», «Невский терем», некоторые другие.
Однако есть и негативные моменты. Много шуму наделала история скандально известной Ассоциации кооперативов «Вега-Комплекс». Недавно стало известно о возбуждении уголовного дела по подозрению в мошенничестве в отношении руководителей ПО «Альтернатива».
Г-н Штепан отмечает, что в этих случаях речь идет именно о недобросовестности отдельных руководителей, а не о том, что кооперативная схема сама по себе порочна. Однако огласка в СМИ может косвенно ударить и по успешно работающим структурам.
Тем не менее Павел Штепан считает, что ЖНК и ЖСК будут развиваться быстрее, чем классическая ипотека. Особенно с учетом принятого Закона «О жилищно-накопительных кооперативах», который хотя и не свободен от недостатков, но четко регламентирует деятельность ЖНК и отсекает жуликов.
Ирина Забродина полагает, что ЖНК будет меньше востребован на рынке. В первую очередь — из-за осознания риска. Кроме того, условия ипотечного кредитования постепенно смягчаются, а при прочих равных граждане предпочитают банк и оформление квартиры в собственность.
По-мнению Игоря Жигунова, развиваться будут разные варианты приобретения жилья в рассрочку (кредит), поскольку у каждого из них свои особенности, условия и свой сегмент потребителей.
|
Версия для печати
обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
