|
Если правила игры не позволяют выигрывать,
джентльмены меняют правила
Английская пословица.
Под занавес прошлого года законодатели и президент ошарашили граждан целой очередью законов, посвященных жилищной тематике. Градостроительный и Жилищный кодексы, законы о долевом строительстве и о жилищно-накопительных кооперативах, поправки к Гражданскому кодексу и к закону о регистрации… В общем, началась игра по новым правилам. Причем из сотен страниц новой нормативной базы далеко не всегда можно уяснить, как именно правила будут применяться И кто в результате выиграет.
Весь жилищный пакет можно условно разделить на две папки. В одной — нормативные акты, касающиеся бизнеса или строительного процесса в целом. Во второй — документы, непосредственно затрагивающие интересы рядовых участников рынка: покупателей, продавцов, арендаторов… Вот второй папкой и займемся.
ОЧЕРЕДЬ
Существующая очередь «на улучшение жилищных условий» перекраивается.
На бесплатное муниципальное жилье после вступления в силу нового Жилищного кодекса (1 марта 2005-го) смогут претендовать только малоимущие. То есть те, кого местная власть согласится таковыми считать. Им будет предоставляться жилье по договорам социального найма — без права приватизации.
Для этого еще надо принять законы на уровне субъектов РФ. Кого считать малоимущим — у московских властей и, к примеру, в Урюпинске на этот счет могут быть разные мнения. Приоритеты для тех или иных категорий льготников тоже будут установлены в зависимости от возможностей местных бюджетов.
В Петербурге, по мнению специалистов Жилищного комитета, большинство очередников получит право на субсидии (см. материал «Крыша в рассрочку»).
То есть граждане, решившиеся самостоятельно купить жилье, смогут рассчитывать на бюджетную поддержку. Это, конечно, не то же самое, что бесплатная квартира «от государства», но если учесть то мизерное количество метров, которое в последние годы строится за счет бюджета… Уж лучше субсидии.
Правда, есть другая опасность: при недостаточном бюджетном финансировании очередь за жильем просто трансформируется в очередь за деньгами.
ЧЕРЕЗ ДВЕ ЗИМЫ…
Одна из главных страшилок «переходного периода» — окончание бесплатной приватизации. В прошлом году недоверчивые петербуржцы побили все рекорды, приватизировав почти 80 000 квартир. Боялись, что правительство вдруг передумает и «прикроет лавочку».
Ничего страшного не случилось. В принятом Жилищном кодексе возможность бесплатной приватизации жилья продлевается до 2007 года. То есть за эти два года гражданам предстоит определиться: то ли взваливать на себя бремя собственности, то ли оставаться безответственными, но и бесправными муниципальными нанимателями. Наверняка большинство предпочтет первый вариант.
Однако подсчитаем. В Петербурге — более 1 600 000 квартир. Муниципальных осталось не менее полумиллиона. Похоже, ПИБам и регистрирующим органам в ближайшие два года предстоит работать с перегрузкой!
А вот для тех, кто живет в общежитиях и ведомственных домах, поезд уже ушел. Им приватизацию новый кодекс запрещает.
НАЛОГИ
С 1 января меняется механизм предоставления льгот при покупке или строительстве жилья. Теперь вычесть из подоходного налога до миллиона рублей можно не только в налоговой инспекции (что далеко не у всех и не всегда получалось), но и непосредственно по месту работы. Причем, если вы покупаете квартиру без отделки (и это указано в договоре), документально подтвержденные затраты на отделку тоже можно исключить из налогооблагаемой базы.
Налоговая льгота при продаже приватизированного жилья теперь не зависит от срока приватизации: до миллиона заработанных на продаже рублей подоходным налогом не облагаются.
Льготный режим распространен на погашение кредитов (если вы их брали на покупку жилья) и процентов независимо от того, кто ссуду выдал. Раньше эта схема применялась только к займам, полученным в банках. Теперь сказано широко: «Кредитные и некредитные организации».
Насколько эффективно налоговые поблажки будут стимулировать рынок — неясно. Пока это выглядит неким жестом доброй воли, указывающим направление.
ДОБРОСОВЕСТНЫЙ МИЛЛИОНЕР
Интересные возможности открывает закон, вносящий поправки в 233-ю статью ГК и в Федеральный закон о регистрации. В этом документе, в частности, идет речь о «добросовестном приобретателе».
Вечный страх покупателя, да и агента: нарваться на квартиру «с историей». Если в длинной цепочке сделок какое-то первоначальное звено оказалось подпорченным (права малолетнего ущемлены или бабушка-продавец через несколько лет вдруг решила, что ее обманули), сделку можно опротестовать. Тогда последний покупатель мог лишиться и квартиры, и денег.
Теперь в эту проблему внесена относительная ясность. Права покупателя защищены: он считается добросовестным с момента государственной регистрации. Но если все же случилась неприятность и суд решил приобретенную квартиру у него изъять, то покупателю положена компенсация за счет бюджета. Правда, в размере не более 1 миллиона рублей.
Настораживающая подробность: порядок выплаты компенсации должен быть установлен постановлением Правительства РФ. Сроки не указаны. Практика показывает, что наше правительство обычно не слишком торопится принимать документы, требующие дополнительных расходов…
ДЕРЖИСЬ, ЗАСТРОЙЩИК!
Отдельный интерес представляет закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
До последнего времени правила игры на рынке жилищного строительства определялись интересами продавца — то есть застройщика. Наказать строителей за нарушение сроков или за кривые стенки было не то чтобы нереально, но довольно сложно. Другое дело, что строители, в свою очередь, были вынуждены «прогибаться» перед администрацией и монополистами.
Новый документ представляет дольщикам весьма обширные права и призван защищать их интересы.
Каждый договор долевого участия подлежит государственной регистрации. Это позволит исключить риск «двойных продаж».
За несоблюдение сроков застройщиком предусмотрена неустойка в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день. Грубо говоря, если объект по вине застройщика сдается с задержкой на полтора года — квартира получается бесплатная… Кстати: если платежи задерживает дольщик — санкции вдвое меньше.
Гарантийный срок увеличивается до 5 лет (сегодня — два года). Застройщик обязан использовать деньги участников только в соответствии с проектом.
Каждый дольщик в любой момент может запросить и получить подробную информацию и о самом застройщике, и о проекте. По первому требованию предъявляются ТЭО и заключения экспертизы…
Новые требования к застройщикам начинают действовать с 1 апреля. К сожалению, на те проекты, которые начаты «при прежнем режиме», они не распространяются.
ВСЕ В САД
По новым законам жилья можно и лишиться.
Прежде всего это относится к тем, кто не справился с платежами по ипотеке. В прежней редакции Гражданско-процессуального кодекса (ст. 446) взыскание по исполнительному листу не могло быть наложено на жилое помещение, если для гражданина-должника и его семьи оно было единственным.
Это, конечно, тормозило развитие ипотеки: банкиры боялись рисковать и требовали, чтобы квартира-залог была «чистой» (то есть чтобы из нее все выписались). Теперь эта норма отменяется.
Могут выселить граждан и в том случае, если они более полугода без уважительных причин не платят за квартиру. (Уважительная причина — например, задерживают зарплату.) Такое решение принимает суд.
Правда, есть юридическая «загогулина»: в чистое поле граждан выпихивать, даже и по суду, как-то не вполне социально. Должно быть предоставлено или общежитие, или жилье в «социальном доме» — а таковых пока все же не построили.
В следующих номерах «НК» мы расскажем о том, как теперь жильцы будут управлять многоквартирным домом, о новом порядке согласования перепланировок, о переводе квартир в нежилой фонд… На ближайший год тем хватит — спасибо законодателям!
|
Версия для печати
обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
