Либералы и консерваторы

Конкуренция обостряется. Финансовые условия становятся базовыми: без низких ставок, маленьких первых взносов и крупных сумм "сервисные преимущества" (скорость оформления заявки, офисная доступность, нестандартные подходы к обслуживанию) могут и не сыграть.

В прошлом году финансисты твердили, что межбанковская конкуренция сохранится только на уровне сервиса, потому что снижать ставки некуда. Прогноз не оправдался. Заемщикам по-прежнему в первую очередь интересны финансовые параметры. Кредиторам приходится учитывать оба фактора: новинки обслуживания становятся разнообразнее, а стремление удешевить кредит приводит к дополнительным рискам.

Эффект риска
ЦБ рекомендовал раскрывать эффективные ставки: карательных мер для нарушителей не предвидится, однако сформировать однородный портфель кредитов (например, для секьюритизации) смогут только банки, прописывающие в договоре стоимость займа с учетом всех комиссий. На рекламу и другую первичную информацию о цене долга это правило так и не распространилось.

В расчет эффективной ставки входят услуги страховщиков, и отдельные игроки рискуют, предоставляя клиенту возможность сэкономить на страховании жизни (см. "НП", №27/2007).

Пока страховка жизни и трудоспособности не обязательна только в Городском ипотечном банке и Сбербанке, остальные сомневаются в обоснованности такого риска. Однако в свое время недоумение в банковском сообществе вызывало и заявление ВТБ-24 о снижении первоначального взноса до нуля, и экспресс-рассмотрение заявки ГИБом после прошлогоднего скачка цен. Не исключено, что и страхование только объекта залога со временем перестанет удивлять.

У заместителя председателя правления ГИБа Игоря Жигунова - свои аргументы. "Мы внимательно проанализировали статистику по личному страхованию. Взвесили инвестиционную привлекательность таких закладных. Учли мировой опыт: далеко не везде страхование жизни обязательно. И решили, что наше предложение будет востребовано на рынке".

Банк, естественно, информирует клиента о составе рисков в стандартном и в "безжизненном" варианте. Еще одно ограничение: если сумма кредита более $500 000 - страхование жизни обязательно.

Либеральность при рассмотрении заявки в большинстве банков достигла крайней точки: учитывается не подтвержденная зар-плата, стаж работы на последнем месте сокращен до 3-6 месяцев ("КИТ-Финанс"), суммируются доходы нескольких созаемщиков.

Москоммерцбанк и Бин-банк допускают "иное подтверждение дохода": например, выезд на место работы для доверительной беседы с работодателем (если уж он никаких справок давать не хочет) или наличие у заемщика иного, незаложенного имущества - дачи либо машины.

В любом случае кредиторам выгоднее стабильная работоспособность клиента и регулярная выплата процентов, а не продажа залога или иного имущества.

По мнению директора по ипотечному кредитованию петербургского филиала Альфа-банка Вячеслава Михайлова, банки делятся на консервативные и либеральные. Первые стремятся снизить риски по двум уровням: изучая доходы заемщика и качество залога.

"Либералы" считают залог достаточной гарантией безопасности (отсюда и справки о доходах в произвольной форме, и отказ от страхования жизни). Вторая стратегия - более рискованна, но и выигрыш в случае успеха (доля рынка) более значителен.

Процентное пике
Месяц назад руководители АИЖК объявили о понижении базовой ставки до 10,75%; за ними сразу последовали ВТБ-24, Москоммерцбанк, Банк Москвы. Долларовый минимум по городу составляет 9% (Абсолют-банк, Международный Московский банк), рублевый - около 10% (Альфа-банк).

Чтобы рассчитывать на низкую ставку, нужно заплатить крупный первоначальный взнос и брать кредит на небольшой срок. Программы с плавающими ставками - LIBOR и MosPrime ("ДельтаКредит", "КИТ-Финанс") - широкого распространения не получили.

Понижение ставок привело к тому, что проценты по "плавающим" кредитам сравнялись с минимумом по стандартным программам и дешевизной уже так не привлекают. Еще более экзотичный продукт - кредитование в швейцарских франках под 7% годовых на вторичном рынке, 8% - на первичном.

Это пока абсолютный минимум, но и валюта для российского рынка (а главное - для продавцов квартир) непривычная.

На Западе ипотека в иенах и франках способствовала снижению ставок в национальной валюте: когда выгода программ не оставила сомнений, консервативным банкам, чтобы не потерять клиентов, оставалось только играть на понижение вслед за коллегами-новаторами.

Как это сработает в России, пока неясно, но по данным Банка Москвы, 40% новых заявок касаются именно ипотеки во франках. Из очевидных неудобств - проблемы с конвертацией и налогообложением.

Массовым явлением стало повышение максимальной суммы кредита: $700 000-2 млн - у большинства, до неограниченной (Газпромбанк, МБРР). Если банки формально и вводят пределы, к примеру $500 000, то обычно рассматривают исключительные случаи "в индивидуальном порядке".

Время - деньги
Экономия времени клиента стала более необычной, чем в начале года. Если раньше шла речь о сокращении сроков рассмотрения заявок, то сейчас можно заказать ипотеку на выезд. Консультант прибудет в удобное для занятого заемщика время и место. Правда, не ко всем, а только к тем, кто оформляет кредит на сумму, близкую к максимальной.

Райффайзенбанк и ММБ более демократичны: они регулярно устраивают бесплатные образовательные консультации. Другие банки пытаются сделать более эффективными сетевые контакты с партнерами и клиентами: на сайте ГИБа клиент может проверить состояние своего кредита. On-line консультации и предварительное рассмотрение анкет предлагают практически все.

Ипотека становится территориально доступнее. Например, ВТБ-24, который раньше работал с ипотекой только в трех специализированных центрах, в июле начал принимать ипотечные заявки во всех петербургских офисах.

Чтобы поддержать конкурентоспособность программ, банкам приходится учитывать множество параметров, и соригинальничать весьма сложно: тенденции (кроме откровенно рискованных) сразу же подхватывают остальные.