|
Традиционно в начале года "НП" пытается заглянуть в будущее. Мы опрашиваем специалистов ведущих агентств недвижимости, чего ждать от цен на жилье. Риэлторы охотно делятся своими размышлениями. Правда, всегда промахиваются.
ПОДМЕЧЕНО (мы собираем эти сведения дважды в год с 2002-го), что в среднем аналитики ошибаются на 10-12 процентных пунктов: если предсказывают рост на 15% за шесть месяцев, то окажется либо 3-5%, либо 25-27%. Более точные попадания, как и большие промахи, случаются редко.
Любопытно, что среднесрочные прогнозы специалистам даются труднее всего. Ценовые тенденции на один-два месяца вперед они предсказывают с исключительной точностью: рынок недвижимости инертен, и наблюдение за текущими настроениями покупателей и продавцов дают достаточно информации для подобных прогнозов.
Также не ошибаются аналитики в долгосрочных (на два и более года вперед) предсказаниях. Здесь они опираются прежде всего на наблюдаемый рост реальных доходов горожан, снижение покупательской способности доллара и ожидаемые объемы ввода нового жилья.
Но угадать, как именно поведут себя цены в перспективе шести - двенадцати месяцев, пока ни у кого не получалось. В этом временнОм промежутке кроме экономических факторов на конъюнктуре сильно сказывается еще и психология толпы, на которую влияют слухи, заявления чиновников и т.п.
2004 и 2005 годы преподали питерскому рынку важный урок: цены на недвижимость и без глобальных экономических кризисов могут снижаться, а активность покупателей - замирать и держаться на низком уровне почти год.
2006-й продемонстрировал, каким может быть ажиотаж на рынке: до тех пор бумом считалось удорожание на 5% в месяц, никто не предполагал, что цены могут расти и на 20% ежемесячно. Возможно, свои сюрпризы заготовлены и у наступившего 2007 года.
Сегодня риэлторы практически единодушны в предположениях: до весны цены будут стоять или даже незначительно понизятся. С марта-апреля начнется плавный рост на 1-2% в месяц.
Кстати, год назад специалисты называли примерно такие же цифры. Фактически же жилье в Северной столице за это время подорожало вдвое.
Внятных обоснований весеннего роста у специалистов нет. Они в основном уповают на то, что "по весне рынок всегда оживает".
Наиболее оптимистично высказалась директор АН "Бекар" Ирина Гудкина: "Этот год будет удачным для наших клиентов. Если цены будут стоять, то выиграют покупатели: они смогут подбирать варианты неторопливо. Если жилье начнет дорожать, на коне окажутся продавцы".
Мнение "НП"
У "НП" свой взгляд на развитие ценовой динамики. Автор полагает, что ждать роста с началом весны преждевременно. В 2006 году спрос на жилье в городе был выбран с большим опережением. Хотя последние месяцы активность относительно невысока, но в целом за год - благодаря ажиотажу весны-лета - горожане заключили договоров примерно на 5000 больше, чем и в 2005, и 2006 годах.
За традиционно вялые январь и февраль этого превышения не уравновесить. При этом постепенно снижающиеся цены еще не устраивают большинство "конечных" покупателей, но динамика уже отталкивает инвесторов.
Более вероятно, что удешевление квадратного метра в городе продлится как минимум до лета-осени.
Ирина ГУДКИНА,
директор АН "Бекар":
– Уверена, что в целом в 2007 году цены на жилье еще подрастут. Вопрос лишь - на сколько. Есть два варианта развития событий. По пессимистическому нас ожидает ценовой откат. До апреля цены понизятся, хотя и незначительно, не больше чем на 5%. Это не коснется разве что качественных новостроек, сильнее всего пострадают проблемные "корабли" и "хрущевки".
Сделок будет мало. С апреля начнется рост примерно на уровне инфляции - 1-2% в месяц. По оптимистическому сценарию снижения не будет вовсе, а уже в марте начнется рост на 4% ежемесячно. Я лично склоняюсь ко второму варианту.
Сергей ГАЛАЛУ,
генеральный директор АН "Итака":
– Еще в октябре наши аналитики разработали прогноз ценовой ситуации на рынке. С удовольствием отмечаю, что пока он полностью подтверждается. По нашему мнению, цены простоят до марта (возможно и небольшое снижение), потом опять пойдут в рост. Весной прибавится и покупателей: это повышение активности должно компенсировать низкий спрос начала года. Даже если цены будут падать, к осени их нынешний уровень восстановится.
Вячеслав СЕМЕНЕНКО,
вице-президент корпорации "Петербургская Недвижимость":
– Говорить о динамике "в среднем по рынку" сегодня неправомерно: в различных сегментах цены будут вести себя по-разному. Называть какие-то средние цифры - значит обманывать клиента. Некачественное жилье, те же "хрущи", должно подешеветь: за последний год эти квартиры сильно переоценили.
Добротные дома подорожают примерно на 20-25% за год. В отдельных сегментах рост может дойти до 30-35%. В прошлом году все жилье дорожало одинаково, и это неправильно. Должен пойти еще один крайне важный процесс: начнут расходиться цены по районам.
У нас все более четко городские территории делятся на привлекательные и непривлекательные зоны. Это должно сказаться на ценах.
Антон БАРАНОВ,
директор АН "Талан":
– Я склонен ожидать снижения цен, но насколько это затянется - вопрос открытый. По весне, возможно, цены начнут подрастать, но очень постепенно. Предсказывать что-то непросто. Как мы убедились, у нас рынок очень подвержен влиянию политических событий. Не исключено, что граждане, к примеру, притормозят сделки до думских выборов. Предварительно учесть этот фактор сложно. Впрочем, не уверен, что низкая активность обязательно приводит к снижению цен.
Мария СОРОКИНА,
генеральный директор Петербургского отделения "Миэль-Недвижимость":
– Очевидно, на какое-то время ресурс повышения исчерпан: покупатели не готовы платить за жилье дороже. А продавцы нервничают из-за подешевевшего доллара и пытаются вводить какие-то свои курсы валют.
Приходится их возвращать к действительности. Сейчас мы изначально оговариваем схему работы с владельцами квартир: пробуем выставлять вариант по заявленной цене; если три недели объект не смотрят, понижаем ее.
Полагаю, в таком режиме рынок простоит до марта. В целом за 2007 год ценники поднимутся на 15-20%, но полугодовой показатель будет около нуля: небольшое снижение до весны, потом повышение на том же уровне.
Екатерина РОМАНЕНКО,
исполнительный директор АН "Экотон":
– Мнения коллег насчет остановки рынка не разделяю: по сравнению с прошлой осенью в нашей компании сделок стало на 10-15% больше. Думаю, ценники скоро опять пойдут в рост и за полгода прибавят около 10%. Однако не по всем категориям. "Хрущевки" вряд ли подорожают. У меня вообще в голове не укладывается, как страшненькая "единичка" может стоить $70 000-80 000.
Вынужденно подешевеют и новостройки. За прошлый год строительные фирмы сильно задрали цены, теперь им придется умерить аппетиты. Они, конечно, будут снижение цен тщательно скрывать и маскировать скидками, а также разными акциями.
Елена ПАВЛОВСКАЯ,
заместитель директора Центрального агентства недвижимости:
– Покупательская активность на вторичном рынке в Петербурге несколько возросла в конце ноября - начале декабря. Люди решили приобрести квартиры в 2006 году: не было уверенности, что с 2007-го они не подорожают еще больше.
В первой половине года цены будут, скорее всего, снижаться в общей сложности примерно на 10%, а со второй половины начнут потихоньку расти. Спрос, начиная с конца января, немного увеличится.
Продавцы, которые сейчас надеются на подорожание жилья, перестанут ждать и вынуждены будут снижать цены. А потенциальные покупатели, которые рассчитывали, что жилье подешевеет, станут более активны.
Прогнозы риэлторов, высказанные в середине 2006 года
Леонид САНДАЛОВ,
заместитель директора АН "Бекар":
– Пока цены продолжают быстро повышаться. Однако, думаю, такой темп удорожания долго не удержится. До конца года цены увеличатся еще примерно на 30%. В городе формируется отложенное предложение. Когда цены на жилье наконец остановятся, эти варианты выйдут на рынок и могут спровоцировать откат. Но, видимо, это произойдет не раньше нового года.
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН "Петербургская Недвижимость":
– Надеюсь, что ценовая динамика замедлится. Думаю, до конца года средняя цена квадратного метра в "единичке" вырастет не меньше чем на четверть, до $2200, в двух-трехкомнатном жилье - до $1800-2000. Остановки роста жду в декабре-январе. Мне кажется, что куда заметнее на рынок давит выросшее количество "ипотечных" покупателей. Именно они образуют спрос на малогабаритное жилье.
Александр ДЫМНИКОВ,
директор по продажам АН "Аркада":
– Накопленные у частных инвесторов деньги скоро кончатся. Впрочем, еще какое-то время спрос поддержит ипотека, которая сейчас бешено набирает обороты. Полагаю, до конца года цены поднимутся еще на 35-40%. Когда "инвестиционный" спрос насытится, ажиотаж поутихнет, вернутся ипотечные покупатели.
Сергей КОЗЛОВ,
исполнительный директор АН "Центр":
– Скоро финансовые резервы горожан будут исчерпаны. Пока в городе еще есть люди, готовые заплатить за "единичку" $60 000, цены будут подниматься. Осенью за те же варианты будут просить уже $70 000. Но кошельки у граждан не резиновые: полагаю, что в октябре-ноябре количество покупателей заметно снизится, рост замедлится до 2-3% в месяц, на рынок опять выйдут "замороженные" хозяевами объекты.
Антон БАРАНОВ,
директор АН "Талан":
– Когда рынок встанет - лишь вопрос времени. Показательным в этом отношении будет июль. Если нынешние тенденции сохранятся, можно будет уверенно прогнозировать дальнейшее движение рынка. Думаю, что при определенном сценарии цены остановятся уже в этом году. Если бы не рост числа ипотечных сделок, уверен, остановились бы уже давно.
Павел ШТЕПАН,
президент Ассоциации риэлторов Петербурга:
– Если до конца года средняя цена квадратного метра дорастет "всего лишь" до $1800, то это будет благо для операторов рынка. Но, боюсь, рост будет сильнее - до $2000, а значит, и клиенты, и риэлторы столкнутся со всеми проблемами работы на галопирующем рынке.
|
Версия для печати
