|
Нынче модно спорить: то ли развитие ипотеки подталкивает цены вверх, то ли рост цен способствует развитию ипотеки. Как бы то ни было, цены продолжают расти, а рост благосостояния подавляющего большинства российских граждан их не догоняет. Соответственно количество людей, которые могли бы воспользоваться для покупки жилья ипотечным кредитом, уменьшается.
Банки, которые уже вышли на этот рынок, предпринимают множество усилий, чтобы система ипотечного кредитования не сгинула на корню.
Рост цен на российском рынке недвижимости начинался в Москве. Там ему и заканчиваться. В октябре темпы подорожания столичной недвижимости несколько поутихли, а малопривлекательные объекты даже подешевели.
Аналогичная ситуация должна вот-вот наступить в Петербурге, но строящегося жилья эта тенденция вряд ли коснется. Строительные компании за несколько месяцев бурного роста цен успели насобирать столько денег, что еще долго могут держать стоимость квадратного метра на достигнутом уровне. Уже не имеет принципиального значения, сколько квартир будет продано и будет ли продано вообще.
К тому же строительные объемы, какие бы заклинания ни твердили чиновники и публичные руководители крупных компаний, пока сокращаются. В Питере за девять месяцев 2006-го в эксплуатацию сдано на 14% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Растет и себестоимость строительства. То металл подорожает, то земельные участки.
Не каждый кредит - на выданье
Спрос на рынке жилья нынешним летом характеризовался как ажиотажный. В том числе и благодаря популяризации ипотечного кредитования. Оценив собственные финансовые возможности, люди понимали: без помощи займа новую квартиру не купить. И в банках выстраивались длинные "хвосты" желающих подать кредитную заявку.
Очередей не было только в тех банках, программы которых (бывает и такое!) непривлекательны для заемщиков.
Говорят, что в банках просто не хватает персонала. Однако нанимать на работу новых людей смысла нет: ажиотажный спрос спадет, и сотрудники останутся не у дел.
Но получить кредит - мало, надо успеть воспользоваться им, пока его хватает для покупки квартиры. Банки одобряли займы и давали три месяца на поиски жилья. Но уже через месяц этих денег на покупку оказывалось мало. Есть ли смысл идти за ними в банк? Люди по-разному отвечали на этот вопрос, и из 100 одобренных кредитов деньги брали только 15-20 человек.
Вперед, на стройку!
Ипотечное кредитование - продукт для банков относительно новый. Сегодня в нашем городе такие ссуды выдают более полусотни банков. Причем многие из них - в нескольких вариантах, по собственным ипотечным программам. Всего их насчитывается около 600. Так банки борются за клиентов, предлагая все лучшие условия кредитования.
В частности, все больше банков выходит на рынок строящегося жилья. Схема здесь пока довольно стандартна. Банк проверяет финансовую благонадежность застройщика, после чего заключает с ним договор. Причем пока в большинстве случаев речь идет о конкретных объектах.
Однако число застройщиков, с которыми заключены договоры, растет. Также появились договоры между строителями и банкирами на кредитование любых объектов конкретной компании. Например, такие контракты заключили холдинг "Эталон-ЛенСпецСМУ", Росбанк и ИМПЭКС-банк.
В перечне договоров Северо-Западного банка Сбербанка России - девять фирм, Промстройбанка - 19, причем не все из них самые крупные и широко известные, а Внешторгбанк заявил о готовности кредитовать любой объект от любого застройщика.
Нам это интересно постольку, поскольку с кем попало банки связываться не станут. Стало быть, если есть ипотечный договор, значит, банковские службы проверили компанию и убедились в ее финансовой состоятельности. Еще один плюс за то, что покупателя не "кинут".
Почем деньги для народа?
Одно из существенных условий, на которое обращают внимание заемщики, - проценты по кредиту. Как правило, они зависят от ставок, которые объявляет Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (ФАИЖК).
С 1 июля 2006 года ставка была снижена до 11,5% годовых в рублях - по прямому указанию Президента РФ. А с 1 октября она составила уже 11%. Однако такие ставки могут быть назначены заемщику при коротком сроке кредитования и большом первом взносе.
Агентство задает тон, поскольку уже запустило в оборот ипотечные ценные бумаги и периодически размещает на бирже свои облигации, занимая таким образом дополнительные деньги. Но, по мнению банкиров, в обозримом будущем кардинального снижения ставок не произойдет - из-за налоговых вычетов, отсутствия у большинства банков дешевых "длинных" денег, а также постоянной инфляции.
В частности, по валютным кредитам ставка, утверждают банкиры, не может быть ниже 9% годовых. Кстати, два месяца назад Сбербанк, уменьшив ставку по рублевым займам, поднял ее по валютным.
Пока он находится в гордом одиночестве, потому что кроме политической составляющей коллеги-финансисты в этой акции другой пользы не усмотрели.
Как бы то ни было, обещанных чиновниками 6-7% годовых (прежде говорилось даже о 4-5%!) ждать, судя по всему, придется долго.
Сроки ужимаются
Другие шаги, которые предприняли банки, касаются сроков рассмотрения кредитных заявок и самого кредитования.
Летом несколько финансовых учреждений объявили о сокращении срока рассмотрения заявок до трех - пяти дней. В условиях ажиотажного спроса это было актуально. Теперь спрос падает, однако банки уже набрали темп и предпочитают не отступать с достигнутых позиций. И некоторые рассматривают кредитные заявки в ускоренном порядке.
Что касается срока кредитования, то он достиг среднеевропейского. Сегодня банки, которые имеют доступ к "длинным" деньгам, готовы выдавать ссуды на 25-30 лет. Большего срока в мировой практике пока не было.
Возможно, банки смело заявляют большие сроки, зная, что наши люди всегда торопятся как можно быстрее вернуть кредит - не привыкли жить в долг. Даже подсчитан средний срок, в течение которого заемщики возвращают деньги, - 3-5 лет.
Разное
Естественно, банки имеют в своем арсенале еще несколько "крючков", на которые ловят клиента.
Все больше банков готовы выдавать кредит с отсроченным первым взносом на 6-12 месяцев. Такие программы подразумевают больше рисков: а вдруг резко упадет цена на недвижимость?.. Для заемщиков это очень выгодное условие.
Если у клиента до покупки новой квартиры было более-менее приличное жилье, на фоне стремительного роста цен он имеет шанс за время отсрочки первого взноса настолько удачно пристроить его в хорошие руки, что умудряется не только погасить значительную часть кредита, но и остаться в плюсе.
Растет и сумма займа - это реакция банкиров на увеличение цен. Например, Внешторгбанк декларирует готовность выдавать до $1 млн, а "КИТ-Финанс" - до $2 млн.
Снижается размер первого взноса. В некоторых банках для покупателей жилья на вторичном рынке он уже нулевой, а для первичного - десятипроцентный.
Несколько банков запустили программы перекредитования (рефинансирования ранее полученных кредитов).
Впрочем, каждый банк четко оговаривает, займы каких именно банков он готов перекредитовать, то есть понизить процентную ставку. Это может оказаться выгодным не для всех заемщиков, поскольку предстоит вновь оценивать квартиру и заключать договоры страхования.
И если квартира значительно подорожала, то платить за страховку придется больше, чем раньше. Может получиться так, что "вокруг- ипотечные" расходы перевесят экономию от снижения ставки.
Как нам перестроить ипотеку
Пока доля сделок с применением ипотечного кредитования в общем объеме сделок с недвижимостью не превышает 5-7%. При этом на строящееся жилье приходится до 20% таких сделок.
Государство прилагает титанические усилия для раскрутки ипотечного кредитования, объявив, в частности, что национальный проект "Доступное и комфортное жилье" можно реализовать исключительно через ипотеку.
Однако для развития (и кредитования, и проекта) не хватает "детали" - комфортного и доступного по цене жилья в достаточном объеме. Поэтому массовой ипотека пока стать не может - доходы населения не позволяют.
Если рост цен продолжится, он может повлиять на развитие ипотечного кредитования двояко. С одной стороны, все больше людей будет пользоваться ипотекой - те, кому не хватает небольшой суммы для покупки квартиры. С другой стороны, повышение цен заставит часть людей отказаться от покупки совсем - тех, кто не имеет постоянных высоких доходов.
Новое направление, в котором начали работать финансисты, - привлечение созаемщиков. Пока только несколько крупных банков готовы доверить кредитные деньги "группе товарищей".
При этом речь обычно идет о ближайших родственниках: детях, родителях, супругах. Но уже появляются программы несколько иного толка. Например, Абсолют банк разрешает в качестве созаемщиков привлекать других родственников: братьев, сестер и даже неофициальных супругов.
Еще одно реальное направление развития ипотеки - улучшение жилищных условий. Это когда, например, семья переезжает из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную. Ипотечный кредит будет предоставляться на разницу в цене между этими объектами. $20 000 -30 000 заемщик в состоянии выплатить лет за десять и, возможно, с помощью родных.
"НК" мнения
Владимир Федоров,
менеджер по элитной недвижимости корпорации "Адвекс. Недвижимость":
– Покупатель элитной недвижимости заинтересуется кредитными деньгами, когда они станут "дешевле" его собственных, которые находятся у него в обороте. То есть когда ставки по займу станут ниже.
Второй момент, делающий ипотеку привлекательнее, - процедура предоставления кредита. Безусловно, она должна быть проще для клиента: сроки рассмотрения короче, набор необходимых документов должен быть минимальным, а система расчетов адаптирована к условиям сделки.
Кроме того, чем более четко и открыто потенциальный заемщик-покупатель подтверждает свои доходы, тем меньше болит голова у продавца ликвидного элитного жилья, ведь продавец вынужден терять время, фиксируя цену продажи на довольно долгий срок.
Дмитрий Бондаревский,
генеральный директор ПИК-СПб:
– На рынке ипотечного кредитования банков достаточно много. Каждый занимает свою нишу, поэтому сегодня очень большое разнообразие ипотечных программ, и можно найти подходящую буквально для каждого клиента.
Все, что можно было сделать по улучшению условий кредитования, банки уже сделали. Теперь на первый план выходит сервисное обслуживание клиентов. Для организации хорошего сервиса нужен отдельный офис, где будут оформляться только ипотечные кредиты, специально обученный штат сотрудников, бесплатная юридическая консультация.
Многие банки декларируют комплексность обслуживания клиентов, однако на деле получить набор услуг можно далеко не в каждом банке. Людям приходится предварительно записываться на прием, ждать, стоять в очередях.
К сервису это не имеет никакого отношения.
Ольга Колганова,
заместитель директора компании "Петербургреконструкция":
– По нашим объектам мы аккредитованы в Абсолют банке, Москоммерцбанке, Сбербанке Мы работаем на рынке дорогого жилья, а значит, наш клиент обеспеченный и кредитоспособный.
Конечно, сделки по ипотеке есть и в нашей компании. Но в каждом случае ипотека по квартирам в наших домах требует титанических усилий и клиента, и сотрудников компании-застройщика. Может, в массовом сегменте это не так заметно: там конвейер, не один, так другой обязательно встанет в очередь купить квартиру - посмотрите статистику.
И еще. Каким это ни покажется странным, в некоторых случаях банки отказываются кредитовать граждан, если те хотят внести первый взнос не 20, а 50-60%. Это не выгодно банку!
|
Версия для печати
