Цены и спрос на рынке жилья: Равновесие в точке перелома

Средняя цена предложения на вторичном рынке в декабре 2006-го составила $2444/кв.м. Ценовая динамика пока еще положительная, но с каждым месяцем прирост уменьшается.

ДИНАМИКА СТОИМОСТИ КВАДРАТНОГО МЕТРА В ПРОЦЕНТАХ К ДЕКАБРЮ 2005 ГОДА

Если в ноябре цены выросли на 26 пунктов (долларов за 1 кв.м общей площади), или на 1,1%, то в декабре - всего на 7 пунктов (0,3%). А с учетом инфляции доллара и эта величина, скорее всего, будет отрицательной.

Средняя цена, выраженная в евро, падает уже второй месяц подряд (минус 0,5% в ноябре и минус 2,6% в декабре). И в рублевом эквиваленте после долгого перерыва зафиксировано снижение - минус 1,1%.

За год "квадрат" подорожал на $1345, или на 122,4% (табл. 1).

Но если в среднем долларовые цены за декабрь слегка подросли, то по отдельным позициям уже начался откат.

Первыми снижение цен претерпели однокомнатные квартиры - минус 8 пунктов. Двухкомнатные пока еще прибавили, но всего два пункта. Декабрьский прирост обеспечен за счет крупногабаритных квартир. Но и в этом секторе темпы роста по сравнению с ноябрем значительно снизились.

Разница в годовом приросте между маленькими и большими квартирами сократилась до 9% (табл. 2). Два месяца назад этот показатель составлял 29%.

В ноябре первыми районами, в которых цены "откатили" назад, стали Красносельский и Калининский. В декабре таких районов уже четыре: Калининский, Московский, Невский и Приморский. Рост цен (и тоже не столь выраженный, как месяц назад) в основном происходил в центре города.

Самым дорогим районом по итогам года стал Василеостровский, средняя цена типового "квадрата" там составляет $2575. Постоянный лидер - Московский район - "откатился" на второе место ($2568). В наиболее дешевом - Красносельском - метр стоит $2337 (табл. 3).

В декабре подешевели "сталинки" и панельные дома (за исключением "кораблей"); основной прирост - в старом фонде (табл. 4).

Количество предложений, а также структура предложения (по типам квартир, районам и категориям домов) стабилизировались.

Число сделок в последние месяцы года на вторичном рынке жилья, как правило, неуклонно растет и в декабре достигает наивысших за год показателей. В четвертом квартале 2006-го число сделок увеличивалось с каждым месяцем, однако декабрь не стал самым "жарким" для участников рынка.

В последний месяц минувшего года в Петербурге и пригородных районах подано на регистрацию 6474 договора купли-продажи - это не рекорд. В марте и апреле этот показатель составлял 6750 и 7051 договор соответственно.

В декабре в среднем по городу продавалась каждая 256-я квартира. С ноября по декабрь индекс рыночной активности увеличился почти на 28%. За месяц больше других прибавили Петроградский и Выборгский районы (+46 и +45% соответственно).

Самыми невостребованными стали Красносельский и Красногвардейский районы, где продавалась одна из 345-348 квартир. Для примера: в самом популярном Центральном районе в декабре в оборот была вовлечена одна квартира из 105.

Среднегородская активность покупателей по сравнению с декабрем 2005-го снизилась на 15%. Прибавил только Центральный район (+8%). Больше других потерял Красносельский (-29%).

С ноября по декабрь 2006 года активизировался и рынок нежилых помещений. Число продаж выросло с 523 до 683, количество арендованных нежилых помещений - с 212 до 268. Заметно больше стало приобретений земельных участков и зданий - 1163 против 776. Число договоров аренды подобных объектов, наоборот, снизилось с 230 до 212.

Всего в 2006 году в Петербурге приватизировано 124 342 квартиры и комнаты, продано 65 277. Для сравнения: в 2005-м передано в собственность 125 506, продано 59 076 жилых помещений.

За 2006 год выдано 31 581 свидетельство о государственной регистрации вновь создаваемых объектов недвижимости.

Ценовая часть обзора относится к жилью среднего качества без существенных признаков элитности (включая вид из окон) или качественного ремонта (но и не требующему серьезного ремонта или перепланировки) и расположенному не на крайних этажах.

Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых в журнале "Бюллетень недвижимости".

По техническим причинам "НП" приостанавливает публикацию статистики сделок по Ленобласти. Связано это с переходом ГУ ФРС на новую систему программного обеспечения. Данные от многих отделений поступают пока не в полном объеме, что может ввести читателей в заблуждение относительно рыночных тенденций. Технические сложности предполагается преодолеть в ближайшее время. Как только это произойдет, "НП" опубликует сводную статистику по регистрации сделок за пропущенный период.

ДИНАМИКА ЦЕН ЗА кв.м жилья
Табл. 1

Динамика цен для квартир с различным числом комнат, $/кв.м
Табл. 2

Динамика цен по районам Петербурга, $/кв.м
Табл. 3

Динамика цен по категориям домов, $/кв.м
Табл. 4

Средние цены по районам и количеству комнат, $/кв.м
Табл. 5

Средние цены по категориям домов и количеству комнат, $/кв.м
Табл. 6

Средние цены по категориям домов и районам, $/кв.м
Табл. 7

Количество договоров, принятых на госрегистрацию в декабре 2006 года

Данные Главного управления Росрегистрации по СПб и ЛО

Динамика договоров купли-продажи
(интервал — год)

Данные Главного управления Росрегистрации по СПб и ЛО

Выдано свидетельств о государственной регистрации вновь создаваемых объектов недвижимости в 2006 г.

Данные Главного управления Росрегистрации по СПб и ЛО

Рыночная активность в декабре 2005-2006 гг.

Данные Главного управления Росрегистрации по СПб и ЛО и ИИЦ "Недвижимость Петербурга"

Материалы по арестам, контролям и запрещениям в 2005-2006 гг.

Данные Главного управления Росрегистрации по СПб и ЛО

Структура предложения по типам квартир, %

Структура предложения по районам, %

Структура предложения по категориям домов, %

Данные ИИЦ "Недвижимость Петербурга" и эксперта Дмитрия Житкова

Динамика количества сделок в 2005-2006 гг.

Данные Главного управления Росрегистрации по СПб и ЛО по всем районам, включая пригородные

Объем предложения по неделям (вторичный рынок жилья)

По данным Большого сервера недвижимости