|
Семь из десяти самых богатых в мире людей владеют домом в Лондоне или в лондонском предместье. До трети "иностранных" сделок с британской недвижимостью приходится на долю российских покупателей. Многие из этих сделок попадают в ценовой диапазон 2-4 млн фунтов стерлингов.
По данным британских консультантов, в сентябре цены на недвижимость Англии выросли на 4,3% (годовых) - исторический максимум за последние два года.
Причин рекордного роста немало: и не совсем удачные эксперименты с единой европейской валютой, и повышение уровня доходов в Британии, и снижение банковских ставок. Высокая плотность населения - еще одно объяснение дороговизны: жилья на всех не хватает. Особенно это касается южных и юго-восточных областей страны.
Владеть землей в Англии очень престижно. Земельный участок и дом, построенный на нем, ежегодно растут в цене на 10-13%. По данным ВВС, за последние 20 лет стоимость земли, отведенной под жилищную застройку, выросла на 926%.
По расчетам специалистов Nationwide, участок размером в 5 соток, приобретенный за 25 000 фунтов стерлингов, в течение 15 лет может подорожать до 234 581 фунтов стерлингов. Это если нет разрешения на строительство. Если оно есть и дом построен, недвижимость можно будет продать за 400 569 фунтов стерлингов.
Подгоняет цену и большое количество покупателей, приобретающих жилье для последующей сдачи в аренду (buy-to-let). Впрочем, эксперты ожидают плавного снижения цен, поэтому предостерегают от покупки британской недвижимости с инвестиционными целями на срок больше трех-пяти лет.
За ценами не стоим
Дом или квартиру в небольшом городке можно купить за 150 000-200 000 фунтов стерлингов. Чем престижнее и крупнее населенный пункт, тем дороже будет недвижимость. Например, в столице графства средняя цена составляет уже 350 000 фунтов стерлингов.
Самое дорогое жилье, конечно, в Лондоне: в восточной части города - 3000-5000 фунтов стерлингов/кв.м, в западной - до 12 000 фунтов стерлингов. Еще дороже - в новых домах на Темзе: 14 000-18 000 фунтов стерлингов/кв.м. Но и за малогабаритную квартиру-студию в городской черте придется отдать 200 000 фунтов стерлингов.
Цена лондонской недвижимости зависит от района, в котором она расположена. Платят там, как говорят англичане, за почтовый индекс. Например, есть не очень престижный центр (Воксхолл) и очень престижные ближайшие пригороды (Ричмонд, Кью-Грандз, Уимблдон).
Четырехкомнатный дом в довольно приличных районах - Ноттинг-Хилле, Вестминстере, Холланд-Парке - стоит 500 000-700 000 фунтов стерлингов.
В более престижных местах - Челси, Белгравии, Мэйфейере, Найтсбридже, Южном Кингстоне - дома нередко продаются на аукционе, где стартовая цена составляет 800 000-900 000 фунтов стерлингов. Торг нередко доходит до 1,5 млн фунтов стерлингов, что в здешних местах не считается чем-то необычным.
Борис Березовский купил себе дом в Вирджиния-Вотер - небольшом городке в 40 минутах езды от Лондона. Такие городки (как и Аскот, Саннинг-хилл) считаются престижными: они уютны и, что для британцев очень важно, здесь расположено много хороших школ.
Поэтому цены на жилье достаточно высоки - от 600 000 фунтов стерлингов за дом. Несколько дешевле - от 200 000 фунтов стерлингов - недвижимость в городках по соседству - Амершеме, Виндзоре.
Риэлтеров для русских не хватает
Только три лондонские риэлтерские фирмы имеют в штате русскоговорящих сотрудников. Если решите обратиться в первое попавшееся агентство недвижимости, придется прежде очень хорошо попрактиковаться в английском языке.
Правда, в последние годы наши эмигрировавшие соотечественники пытаются организовать риэлтерские компании, однако пока они не слишком успешны: трудно конкурировать с фирмами, которые в этом бизнесе не один десяток лет.
Для покупки британской недвижимости (особенно для инвестиционных целей, а не для проживания) не обязательно приезжать в страну: можно довериться юристам и консультантам. В том числе - представителям британских компаний в России. Тем более что сделкой все равно предстоит заниматься адвокату - так в Великобритании принято.
Клиенты не вмешиваются
После выбора объекта адвокат покупателя начинает переговоры с адвокатом продавца. Покупатель делает так называемое встречное предложение. Торг уместен: реально сбить цену на несколько процентов.
К моменту совершения сделки на вашем счете в любом (!) западноевропейском банке должна находиться нужная сумма, происхождение которой подтверждено документально.
Часть средств - обычно 5-10% - надо перевести на счет продавца. Это залог, подтверждающий серьезность намерений покупателя, однако он будет полностью возвращен, если сделка рассыплется.
Адвокат покупателя собирает необходимую информацию в местных органах власти, а также запрашивает ее у продавца: границы владения, коммуникации и т.п. В дополнение к контракту составляется опись имущества, которая вместе с домом перейдет в собственность нового владельца (если об этом есть договоренность): бытовая техника и мебель.
После того как деньги поступят на счет продавца, адвокаты обеих сторон начинают готовить текст договора купли-продажи и определяют день перехода права собственности от продавца к покупателю. Накануне этого дня на счет продавца переводится вся сумма; в тот же день оплачиваются услуги адвоката.
После этого юристы обмениваются контрактами: адвокат покупателя отправляет подписанный контракт и депозит, адвокат продавца - также подписанный контракт. Если в назначенный день сделка не состоялась, грядут штрафы - проценты на недоплаченную сумму.
Сразу после подписания контракта покупатель обязан застраховать недвижимость. Если сделка состоялась вовремя, уже на следующий день новый хозяин получает ключи от своего дома, а адвокат регистрирует в Land Registry право собственности и готовит очередную порцию документов - для уплаты гербового сбора на покупку.
Ипотека - для своих
Многие жители Британии покупают жилье с помощью ипотечного кредита (Mortgage). Аборигены могут рассчитывать на заем до 100% стоимости жилья, однако нерезиденты могут получить максимум 70% цены покупки. Причем только в некоторых банках и только иностранцы, приехавшие в Англию по программам HSMP или "Инвестор".
Срок кредитования зависит от возраста клиента и может достигать 20 лет. При этом большинство банков настаивает, чтобы ссуда была возвращена до наступления пенсионного возраста заемщика (65 лет).
Процентная ставка по ипотечным кредитам обычно на 1,5-2,5% выше базовой ставки Английского банка LIBOR (примерно 5% годовых). Валюта займа - любая: американские доллары, евро или английские фунты.
Кредитный договор нередко заключается на пять лет с правом пролонгации, однако добросовестный заемщик может рассчитывать на смягчение условий договора через два-три года. Досрочное погашение возможно, но со штрафными санкциями.
За рассмотрение кредитной заявки банки берут 0,5-1,5% от суммы займа. Кроме того, придется оплатить услуги ипотечного консультанта, оценщика и страховой компании.
Оценка по максимуму
Юристы настоятельно рекомендуют приглашать оценщика для экспертизы будущей покупки. Заключение о состоянии объекта требуют банки при выдаче ипотечного кредита - чтобы убедиться, что цена покупки не завышена. Оценка нужна и для страхования недвижимости. Кроме того, в ходе осмотра оценщик может обнаружить скрытые дефекты, о которых продавец умолчит.
Оценка для ипотеки проводится довольно поверхностно, поскольку ее цель - не выявить дефекты дома, а просто выяснить, можно ли заложить его в банке. Строительная оценка более детальна. Одна из главных ее задач - выявить неполадки в доме, чтобы снизить его стоимость. Кстати, если оценщик не заметил какого-то дефекта в процессе экспертизы, а он через некоторое время проявился, можно требовать компенсацию с оценщика.
В заключении об оценке также содержится информация о безопасности дома, местоположении, окружении.
Стоимость проведения оценки зависит от размера объекта. Средняя цена - 600-1500 фунтов стерлингов.
Реальные затраты
Оплата услуг юриста может сильно разниться, но в среднем она составляет 700-2000 фунтов стерлингов. Услуги агента по поиску дома оцениваются обычно в 1,5% от стоимости объекта плюс некоторая твердая сумма, как правило, 1000-2000 фунтов стерлингов, на накладные расходы.
Если поиск объекта затягивается, возникают какие-нибудь сложности, накладные расходы могут вырасти в два-три раза. В отдельных случаях агенты в качестве комиссии берут процент от разницы между ценой предложения и реальной ценой сделки (после торга). В этом случае агент заинтересован снизить цену и активнее работать на благо покупателя.
При регистрации прав на недвижимость уплачивается гербовый сбор (налог на покупку). Его размер зависит от суммы сделки. Если дом стоит меньше 120 000 фунтов стерлингов, налог не берется совсем; за жилье стоимостью 120 000-250 000 фунтов стерлингов надо уплатить 1% от суммы, 250 000-500 000 фунтов стерлингов - 3%, свыше 500 000 фунтов стерлингов - 4%.
Еще один дополнительный сбор в размере 60-500 фунтов стерлингов надо внести при регистрации, конкретная сумма опять-таки зависит от стоимости недвижимости.
Если впоследствии дом предполагается реконструировать или перестроить, нужны консультации с местными органами власти и различными ведомствами. Например, надо получить планы коммуникаций и схемы электропроводки в здании; выяснить, к какой категории относятся прилегающие к дому дороги (частные или общественные), узнать, отвечает ли выбранный объект всем требованиям и стандартам планирования и строительства и т.д.
Стоимость справок обычно составляет около 200 фунтов стерлингов.
Не все владельцы - лендлорды
Согласно английскому законодательству недвижимостью можно владеть на основании freehold или leasehold.
Freehold - безусловное право собственности на недвижимость, когда человек владеет и домом, и землей. Это дает ему право взимать плату с арендаторов - обычно в течение первых 25 лет.
Leasehold - пользование недвижимостью на правах аренды. Это может быть краткосрочная аренда на 5-10 лет, но есть договоры, заключенные на 999 лет.
Большинство квартир в Великобритании находится в таком пользовании, обычно на 99-125 лет. В английском законодательстве существуют условия продления срока аренды. Продление "покупается", когда срок аренды менее 70 лет.
Размер арендной платы за землю составляет 50-200 фунтов стерлингов в месяц.
В последние годы земельные участки нередко передаются в управление эксплуатирующим компаниям. Они взимают с жильцов плату за коммунальные услуги. Ее размер зависит от множества факторов. Например, от возраста дома, в котором исторически не было горячей воды, но управляющая компания организует ее поставку.
В центральных районах Лондона стоимость обслуживания может достигать 2500-3000 фунтов стерлингов в год.
Как в любой другой стране, в Великобритании физические лица обязаны уплачивать налоги.
Это Income Tax (подоходный налог), National Insurance Contributions (отчисления в пенсионный и страховой фонды), Capital Gains Tax (налог с прибыли от размещенного капитала), Inheritance Tax (налог на наследство), Stamp Duty (гербовый сбор при покупке недвижимости и продаже акций), годовой акциз на владельцев личного транспорта (если автомашина выпущена после 1973 года), налоги на страхование имущества и на владение телевизором (черно-белым, между прочим, тоже), а также налог на жилые дома, сохранившийся в некоторых графствах Великобритании.
Словом, жизнь в Британии размеренная и недешевая, порядки сложились не одно столетие назад и охраняются столетними же законодательными актами. Старая добрая Англия образ жизни менять не собирается - даже в свете наплыва небедных "новорусских" покупателей недвижимости.
"НК" география
Великобритания (Соединенное Королевство Великобритании и Северной Ирландии) - островное государство в Западной Европе. Площадь - 244 000 кв.км. Население - около 56 млн человек, на 80% - городские жители. Свыше 80% населения - англичане, остальные - шотландцы, уэльсцы, ирландцы.
Столица - Лондон.
Государственное устройство - конституционная монархия.
Государственный язык - английский.
Большинство верующих - протестанты.
На западе и севере страны преобладают горы (Северо-Шотландское нагорье, Южно-Шотландское нагорье, Пеннинские горы, Кембрийские горы), на юге и востоке - холмы и равнины. Климат умеренный, океанический, влажный. Средняя температура января - 3-7 °С, июля - 16-17 °С.
Примерно две трети земель принадлежат крупным землевладельцам - лендлордам, которые большую их часть сдают в аренду, в том числе - фермерам.
Великобритания - член ЕС.
Денежная единица - английский фунт стерлингов.
"НК" справка
Программа "Инвестор"
Иммиграционная категория "Инвестор" существует для тех, кто имеет возможность способствовать развитию экономики Великобритании через инвестиции в английские компании. Вложив в британскую экономику 1 млн фунтов стерлингов, инвестор и его семья получают право жить на территории Великобритании и со временем стать британскими гражданами.
Три четверти необходимой суммы должны быть вложены или в частную компанию (какое-либо ООО) в виде займа или приобретения акций, или в государственные облигации, или в паевой инвестиционный фонд. Нельзя вложиться в недвижимость, оффшорные компании или держать деньги на счете в банке.
Остальными 250 000 фунтов стерлингов можно распорядиться по своему усмотрению. Для этой части суммы годятся и недвижимость, и банковский счет.
Миллионные инвестиции дают право на иммиграционную визу "Инвестор": жить и работать в Британии теперь может вся инвесторская семья. Через пять лет можно претендовать на британское гражданство, после чего можно продать госбумаги или приобретенные акции и распоряжаться деньгами по своему усмотрению.
Одним из видов выгодного вложения средств в недвижимость может оказаться приобретение средневекового замка. Государство ежегодно выделяет собственникам памятников архитектуры средства на поддержание недвижимости. Правда, в некоторых случаях часть замка должна оставаться доступной для туристов.
Информация предоставлена:
Английская юридическая компания Law Firm Ltd
Adelanta Consulting Group
(российское представительство)
|
Версия для печати
