Построй взаймы!

Жить в долг сегодня становится модно. На ссуды покупают бытовую технику, машины, лечатся и даже отдыхают. Если вы взяли заем — значит, неплохо стоите на ногах и вполне уверены в своем «финансовом завтра».

Банковский кредит может помочь и в решении жилищного вопроса. Однако, если вы решили занять деньги на квартиру в строящемся доме, для начала стоит изучить возможные кочки, ямы и подводные камни на вашем пути.

Банки, которые сегодня в Петербурге предоставляют кредиты на покупку недостроенного жилья, можно пересчитать по пальцам одной руки. Крупнейшие — Промышленно-строительный банк, Сбербанк, Балтийский банк, Внешторгбанк.

Уже в октябре с аналогичной программой к ним присоединяется Райффайзенбанк, а в скором будущем подобную услугу планируют предоставлять и петербургские представительства «ДельтаКредит» и Городского Ипотечного банка.

Все по полочкам

Процедура оформления такого кредита почти не отличается от оформления традиционного (для покупки «вторички»). Для начала надо обратиться в банк и заполнить стандартную заявку-анкету (до этого можно получить консультацию в любом агентстве недвижимости, где есть ипотечный отдел, либо у застройщика, у которого вы собрались купить недвижимость).

В ней вы указываете объем требуемого займа, совокупный доход семьи (после налогообложения), а также сумму, которую вы готовы заплатить в качестве первого взноса (20 или 30% от стоимости квартиры).

Пока банк рассматривает вашу анкету, подготовьте копии документов: паспорта, права собственности или договора аренды на занимаемую жилплощадь, диплома о получении образования, военного билета или водительского удостоверения, трудовой книжки, а также справку о размере доходов за текущий и предыдущий годы.

Если ваше предложение заинтересует банк, приготовьтесь к длительной беседе с сотрудниками отдела по выдаче ссуд частным лицам. Вам предстоит подробно рассказать о своей работе, перспективах карьерного роста, семейном положении, имуществе. У вас обязательно поинтересуются, владеете ли вы ценными бумагами, есть ли вклады в кредитных учреждениях.

Цель этих «допросов с пристрастием» — получить предельно четкое представление о вашей кредитоспособности. В большинстве случаев официальный доход потенциального заемщика не соответствует сумме запрашиваемого кредита, поэтому подтвержденное документами владение ценным имуществом (квартирой, дачей, машиной, коллекцией картин…) будет рассматриваться как аргумент в вашу пользу.

Учтите, что сведения, которые вы сообщите, обязательно перепроверят.

Копии документов вместе с вашей анкетой поступают в кредитный комитет банка. Срок рассмотрения заявки на получение ссуды обычно составляет 10-15 дней, однако иногда проверка сведений требует более значительных сроков (например, если вы приехали из другого города).

Параллельно банк проводит всестороннюю оценку строящегося жилья, которое вы хотите приобрести. Застройщик предоставляет все финансовые отчеты, которые должны быть абсолютно прозрачны. Обычно банк интересуют степень готовности объекта (как правило, его устраивает 60-70% готовности, но иногда кредитуют и на стадии котлована) и срок ввода его в эксплуатацию.

Если все в порядке, с вами подпишут стандартный кредитный договор.

До и после

На этапе строительства обеспечением кредита служит передача банку ваших прав на строящуюся квартиру. На языке юристов это называется правом требования. Нередко финансовые учреждения требуют в качестве залога уже имеющееся у заемщика жилье (если возникнут проблемы с возвратом долга, реализовать право требования не всегда бывает легко).

Есть и другие варианты. Например, Сбербанк в качестве обеспечения кредита использует поручительство физических лиц.

Когда строительство закончено и ГБР оформляет новую квартиру в вашу собственность, прежний договор закрывается и заключается новый, по которому обеспечением кредита уже является ваше новое жилье.

Выше риск — выше ставка

Когда залогом выступает право требования, то до регистрации квартиры в ГБР ставка по кредиту будет на несколько процентов выше, чем после. И это понятно — банк таким образом компенсирует свои риски: дом могут и не построить, у застройщика возникнут проблемы или заемщик нарвется на двойные продажи и не сможет получить недвижимость в собственность.

Не стоит забывать, что на клиента ложатся и все расходы по страхованию. Отчасти эти неприятности компенсируются тем, что заемщик имеет право на получение значительных налоговых льгот. В частности, все суммы, направленные на погашение процентов по ипотечному кредиту, вычитаются из налогооблагаемого дохода.

Кредитная альтернатива

Существует и другой способ занять недостающую сумму в банке, к которому в последнее время покупатели жилья прибегают все чаще. Это потребительские ссуды или кредиты на неотложные нужды. Они обычно не превышают $10 000 — 15 000, банки выдают их на 3-5 лет под 15-20% годовых. При оформлении такого займа нередко требуется подтверждение «белых» доходов, как и при ипотечном кредитовании.

Однако в этом случае это оказывается несколько легче, так как ежемесячный доход заемщика может быть ниже, чем при оформлении ипотеки. Кроме того, для ипотечной ссуды необходимо значительно больше документов (для потребительской ссуды не нужно много страховок и т.д.). Если для решения жилищного вопроса требуется относительно небольшая сумма, проще занять ее именно таким образом.

Рыночные мотивы

Покупка квартиры в кредит сегодня считается весьма выгодной. И хотя различные кредиты могут увеличивать стоимость квартиры в полтора, а то и два раза — специалисты все равно рекомендуют покупать ее в долг. Еще совсем недавно цены росли сумасшедшими темпами, и как они поведут себя дальше — никто не знает. Но похоже, все-таки будут расти, хотя и медленнее.

Это сознают и банки, и заемщики. Первые все чаще выходят на рынок с соответствующими кредитными предложениями, а вторые все чаще этими предложениями пользуются.

Строитель строителю рознь

Банки стараются сотрудничать с проверенными застройщиками и сразу предлагать заемщикам квартиры на объектах, которые не вызывают никаких подозрений (не замечены в двойных продажах, срывах сроков, плохом качестве строительства и т.п.).

Чтобы у клиента был широкий выбор, банки стараются постоянно пополнять списки надежных объектов. Тем не менее банк может не ограничивать клиента в выборе застройщика и рассмотреть возможность сотрудничества с любой заинтересовавшей клиента компанией. Однако в таком случае ставка по кредиту будет на несколько процентов выше. Такую схему работы в Петербурге намерен применить Городской Ипотечный банк (схема уже обкатывается в Москве).

НК Вопрос
Почему ваша организация работает/не работает с кредитами для физических лиц на покупку строящегося жилья?

Сергей Добролюбов,
зам. главы представительства банка «ДельтаКредит» в Петербурге:

Наша «долевка» не интересует иностранных инвесторов с точки зрения вложения средств. В прошлом году московское отделение банка «Дельта Кредит» начало выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья в строящихся домах. Однако организации, которые являются нашими финансовыми источниками (Европейский банк реконструкции и развития, Международная финансовая корпорация и пр.), не принимают в качестве залога право требования.

Поэтому все займы на «долевку» мы выдавали из своих активов, а потом и вовсе приостановили эту деятельность. И тем не менее сейчас мы рассматриваем возможность предоставления подобных ссуд в Питере. Понятно, что на них мы опять-таки будем расходовать собственные средства. Пока выбираем застройщиков, будем консультироваться с ЭСОН.

Считаю, что в ближайшее время кредиты на покупку строящегося жилья будут столь же популярны у населения, как и на приобретение готовых квартир.

Виктор Титов,
вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада:

Кредитование строителей через долевое участие граждан не имеет никакого отношения к ипотеке. Было бы куда лучше, если бы застройщики продавали готовое жилье, в том числе и в партнерстве с банками по договорам ипотечного кредитования.

Это дает единовременную четкую цену (застройщики не смогут «добирать» с долевиков деньги сверх положенного) и снижает риски. Однако сегодня большинство строительных компаний не могут самостоятельно взять у банка кредит, так как не располагают достаточным обеспечением.

Будь у строителей возможность приобретать землю под застройку по рыночной цене, они могли бы на первоначальном этапе заложить ее и получить заем. Однако пока такой практики нет. Если в ближайшее время темпы строительства будут продолжать снижаться, сузится и поле для долевого кредитования.

Игорь Жигунов,
глава представительства Городского Ипотечного банка в Петербурге:

Для нас долевая ипотечная программа — вопрос времени. Пока ее реализует наше головное представительство в Москве. Мы будем практически полностью копировать московские условия (например, сейчас ставка до момента регистрации квартиры в ГБР составляет 15%, после — 10,5%; в качестве залога будем принимать права требования).

У нас уже есть предварительные согласования с несколькими застройщиками по разным объектам. В целом же популярность такого вида кредитов будет зависеть от условий, которые банки предложат клиентам. А также от стабильности на финансовом и строительном рынках.

Ирина Забродина,
директор департамента по ипотечному кредитованию агентства недвижимости «Адвекс»:

За помощью в получении таких кредитов к нам сегодня обращается не более 10% клиентов. На первый взгляд, кредиты на строящееся жилье получить легче, чем ссуды на «вторичку»: здесь проще производить взаиморасчеты и проводить оценку объекта.

Тем не менее случаи предоставления таких кредитов единичны. Пока банки очень настороженно относятся к подобным займам: слишком высоки риски несвоевременной сдачи дома. Выходит, что причина в самих застройщиках: хотят кредитоваться — пусть своевременно и четко выполняют обязательства.

Владислав Трофимов,
директор коммерческой дирекции Промышленно-строительного банка:

Кредитовать на покупку строящейся недвижимости мы начали в конце лета. До настоящего времени вообще нельзя было говорить о наличии механизмов ипотечного кредитования в России. Сейчас этот продукт развивается: многие перспективы связаны с пакетом законодательных актов, утвержденных Государственной Думой и подписанных Президентом РФ. Основной трудностью при выдаче ссуд по-прежнему остаются отсутствие у некоторых потенциальных заемщиков официально подтвержденного дохода или слишком низкая зарплата, которая не позволяет в полном объеме и в срок обслуживать полученный в банке кредит.

 
ВАШ КОММЕНТАРИЙ