Кредиты - в массы

Да, это нормальная ситуация. Существует ошибочное мнение, что компании-девелоперы должны строить все за свой счет с учетом банковских кредитов и продавать готовое. Так вот — такого нет нигде. Во всем мире используются средства клиентов, во всем мире существуют так называемые пре-сейлы, или продажи до начала строительства. Нигде в мире девелопер 100% собственных средств не вкладывает.

Нет, конечно. Принципиальное наше отличие от Запада состоит в том, что мы подразумеваем под средствами дольщиков те деньги, которые у человека уже есть, то есть его накопления или заработки за полтора, максимум 2,5 года. Но это не банковские кредиты.

На Западе людей, которые в состоянии выплатить, как наши бедные-богатые дольщики, за короткое время, пока строится дом, полную стоимость квартиры, — единицы. Там желающие получают на эти цели кредиты на срок 10, 15, 20, 30 лет. Например, в Израиле стандартный срок кредита — 28 лет…

Главная проблема — отсутствие отработанной схемы. И создать такую схему довольно сложно. Например, как решить проблему залога? Когда речь идет о кредите на вторичном рынке — здесь все понятно: залогом служит приобретаемая квартира.

На первичном же рынке, где жилье еще только строится, квартира — вещь виртуальная, естественно, что она не может стать залогом. Классическую модель можно представить так: построил застройщик фундамент, остановил стройку, зарегистрировал как объект незавершенки, продал по кусочку это каждому своему дольщику и продолжил строительство.

Отстроил еще пять этажей — и опять остановил. Зарегистрировал, продал, и опять залог есть. Но так не бывает.

Основным залогом, основным обеспечением, гарантией возврата кредита является долгосрочный контракт с работодателем. По сути — гарантия получения дохода в виде заработной платы. Еще вариант: многие имеют другую недвижимость, которую можно заложить. Залогом (точнее — псевдозалогом) может быть также передача банку прав на будущую квартиру. Но это уже наше российское изобретение.

В 1994 году, когда впервые появилась тема ипотеки, я сам был сторонником того, что нельзя учитывать доходы, надо войти в ситуацию, это естественно, люди не платят налогов, надо подождать несколько лет. Сейчас я так не считаю.

Я уверен, что именно информация о человеке, о его работе и доходах является определяющей для решения о выдаче кредита. Кстати, банки смотрят не только справку о зарплате. Клерки изучают, где работает человек, в какой должности, как долго, какое у него семейное положение т.д.

Рассматривается целый комплекс параметров. И уже имеющийся, пусть и небольшой, опыт наших банков показывает, что эти критерии работают достаточно эффективно. Конечно, банк допускает, что с клиентом могут случиться неприятности. Например, его могут уволить или он серьезно заболеет и не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед банком.

Но для того банк и собирает информацию, чтобы снизить вероятность такого развития событий. Кстати, о здоровье: кредит не будет выдан клиенту, если он не застраховал свою жизнь.

Для этого должны произойти перемены сразу в нескольких областях нашей жизни. Начнем с банков. Как мы уже говорили, банки должны отработать саму процедуру выдачи кредитов, которая устраивала бы и их, и заемщиков.

Кроме того, банки должны иметь доступ к достаточно большим долгосрочным финансовым ресурсам. Сейчас им найти длинные и недорогие деньги довольно трудно. Такие деньги могут появиться (например, от западных банков), основные условия для этого — политическая и экономическая стабильность, минимизация так называемых страновых рисков.

На сегодняшний день очень немногие западные банки готовы давать нам долгосрочные кредиты, а собственных финансовых ресурсов у нас, к сожалению, нет.

Да, действительно. Этот вопрос надо анализировать с двух сторон. С одной стороны, на рынке мало прозрачных компаний — строителей, девелоперов.То есть фирм, которые готовы предоставить любую информацию о своей деятельности. Только с такими компаниями готовы работать банки. С другой стороны — мало людей, имеющих достаточные для получения кредитов официальные доходы.

То есть доходы у людей есть, но они «конвертные». Есть и еще одна причина низкой активности населения. Многие не берут кредит на длинный срок, потому что боятся попасть «в кабалу» к банку. Рассуждают так: «Не дай бог что — банк продаст мою квартиру и заработает денег».

Они не понимают, что банк не заинтересован в том, чтобы продавать квартиру, это не его бизнес. Его интерес как раз в получении регулярных выплат по кредиту.

Уже сейчас требования рынка заставляют девелоперские компании менять стандарты работы. Государство принимает законы, в которых усиливается ответственность за неуплату долгов как юридическими, так и физическими лицами.

Это тоже помогает развитию системы кредитования. Если же говорить о сроках, когда можно будет говорить о действительно доступном, а значит — массовом кредитовании в сфере жилищного строительства, по моему мнению, такое время наступит через три-четыре года.