Отдельно взятый рай

Сегодня малоэтажное домостроение — и в городской черте, и за городом — попало в разряд перспективных направлений жилищного строительства. Девелоперы хотят сооружать целые коттеджные поселки с полным набором социальной инфраструктуры, однако денег хотя бы на начальную стадию проекта у большинства нет. А главное — очень мало пригодных участков.

По оценкам аналитиков «Союзпетростроя», строительные объемы в малоэтажном сегменте растут. За последние 3 года доля такой застройки выросла с 5 до 8% — и это при ежегодном росте объемов городского строительства.

Президент компании «Элита-Девелопмент» Владимир Любомиров предсказывал, что спрос может достигнуть 15-20% — при наличии предложений. Пока, по словам генерального директора Строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Ивана Романова, спрос на качественное малоэтажное жилье значительно превышает предложение.

Как утверждает Федор Дьячков, исполнительный директор агентства «Александр-Недвижимость», емкость рынка загородного жилья за аналогичный период также выросла — в 2 раза. В том числе — за счет достройки незавершенных в начале 1990-х коттеджей.

По некоторым оценкам, сегодня в Петербурге в малоэтажном секторе действует порядка 40 компаний. Среди них есть работающие в этом направлении более десятка лет: «Содружество», «Коломяги-Ретро», «Элита-Девелопмент» и др.

Однако, если раньше компании (исключая «Коломяги-Ретро», «Эльф») брались за отдельные дома или сблокированные секции, сегодня и ветераны, и новички замахиваются на большие строительные объемы.

Коллективные поселения
Специалисты Ассоциации «Загородная недвижимость» подтверждают, что малоэтажные поселения укрупняются, однако отмечают, что в Петербурге эта тенденция распространяется значительно медленнее, чем в Москве. Из-за недостаточности финансов.

В Подмосковье строятся 600 коттеджных поселков, из них 150 — централизованно. В Ленинградской области и пригородах Петербурга — около 20-ти. Нет ни одного поселка, пригодного для постоянного проживания: нигде в полной мере не создана необходимая для этого социальная инфраструктура.

Пока наиболее распространен вариант коллективного места жительства на 5-10 домов. То поселение, которое мы именуем поселком, насчитывает 25-30 коттеджей, в то время как на Западе коттеджный поселок состоит из 200 домов.

Обслуживание целого поселка выгодно и эксплуатирующей компании, и жильцам, так как получается экономия на энергоносителях.

По словам Сергея Щербы, руководителя проектов АН «Олимп-2000», люди начали понимать, что ИЖС в конечном счете обходится дороже, чем коллективные поселки. Начался поиск участков под их строительство, что оказалось далеко не простым делом.

Кроме сложностей с инженерной инфраструктурой и затяжной процедурой получения земли существует объективная проблема: участков, пригодных по размеру и местоположению для сооружения поселков, очень мало, утверждает Федор Дьячков. Например, в Курортном районе подходящие земли есть, но администрация запретила там массовое строительство. Остаются Пушкин, Павловск, Петродворцовый район и Юго-Запад.

Каменка и Коломяги в Приморском районе — места, где сегодня формируются зоны малоэтажной застройки. На территории бывших деревень и на развалинах дачных усадеб, застроенных в последние годы деревянными частными домиками, появляется уголок комфорта и формируется новая социальная среда.

На этой территории реализовано или находится на разной стадии строительства 17 малоэтажных проектов — жилые комплексы, состоящие из таун-хаузов или коттеджей, включающие в себя и объекты социальной инфраструктуры.

Еще один малоэтажный лидер — Выборгский район. На его территории только индивидуальное жилищное строительство ведется на 500 участках (более 100 га). Компания «Петербургстрой SKANSKA» сооружает комплекс «Новая Скандинавия», жилая площадь которого составит около 100 000 кв.м.

Крупные площадки на окраинах Петербурга осваивает Группа «Союз» — коттеджные поселки под товарным знаком «Европейские предместья». Только поселок Константиновское, располагающийся на дороге к Морской резиденции президента, даст на рынок 135 000 кв.м.

Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» возводит целый комплекс на набережной Мартынова, 74 общей жилой площадью 30 000 кв.м.

Компания «Содружество» строит жилой комплекс в Коломягах, напротив памятника федерального значения — усадьбы Орловых-Денисовых. Его общая площадь — более 19 000 кв.м.

Идет работа над масштабным проектом ООО «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» — коттеджным поселком «Северный Версаль». На границе с заказником Юнтоловский, на берегу озера Лахтинский разлив, на участке в 14 га будет сооружено 49 особняков в стиле петровского барокко и классицизма.

Дворцы-копии расположатся на участках от 15 до 40 соток. Площадь построек — 350-850 кв.м. На территории комплекса также будет возведен торгово-адми-нистративный комплекс площадью 3000 кв.м, в состав которого войдут ресторан, центр бытового обслуживания, спортивно-оздоровительный комплекс и мини-гостиница. Кроме того, разработан проект ландшафтного дизайна: предусмотрены пруды, фонтаны и каналы. Общая стоимость проекта оценивается в $150 млн.

О вкусах
По данным компаний, потенциальные покупатели малоэтажного жилья — топ-менеджеры фирм, владельцы бизнеса средней руки.

Чтобы приобрести коттедж, месячный доход должен составлять не менее $5000-10 000. По словам генерального директора «Коломяги-Ретро» Зураба Шайдаева, до 20% клиентов приходят в компанию по рекомендации родственников или друзей: покупатели стараются сформировать однородную социальную среду, выбирая в соседи людей «своего круга».

В компании «Эльф» малоэтажное жилье оценивают как дом для людей, стремящихся к чему-то новому и обладающих при этом необходимой суммой.

По мнению специалистов компании VELUX, предпочтения покупателей выглядят примерно так: дом в 1-2 этажа с мансардой площадью 200-300, но не более 600 кв.м. Участки площадью в гектар сегодня уже считаются небольшими. При этом уменьшается площадь застройки: дом растет в высоту.

Обязательные условия — встроенный гараж (подземный или в цоколе) или открытая охраняемая парковка, индивидуальный архитектурный проект, автономные системы отопления, прилегающий земельный участок (средний размер — 3 сотки).

Постройки должны располагаться в зеленой зоне и быть удалены от центра города не более чем на 50 км. Желателен естественный водоем, а также — полный набор социальной и транспортной инфраструктуры.

Растет спрос на деревянные дома несмотря на их дороговизну. В компании «ПетроСтиль», строящей именно такие дома, отмечают: количество обращений в фирму в 2003 году выросло на 50% по сравнению с предыдущим годом. Специалисты связывают это с модой на дерево.

Стоимость комплекта из клееного бруса финского производства для сбора «коробки» дома составляет от 600 евро за 1 кв.м. Но если клиенты предпочитают дом, построенный «под ключ», цена 1 кв.м вырастает до 2000 евро.

Стоимость домов попроще, возведенных по традиционным технологиям, — от $500 000.

Кирпич по-прежнему любим дачниками, и по цене он не уступает дереву. В то же время на загородный рынок выходят новые материалы и технологии: газобетон, монолит, газосиликат и др.

По мнению специалистов VELUX, огромное количество нынешних клиентов хотят иметь дом для постоянного проживания. Поэтому важными становятся «начинка» и комплексный подход к решению всех проблем клиента.

По данным Центра строительных технологий «УРСА», потенциальные покупатели стали обращать гораздо больше внимания на комфорт и вопросы энергосбережения, предпочтения отдаются современным и дорогим коттеджам — это следует из роста объемов продаж в элитном секторе.

Дороже, но дешевле
Несмотря на то что затраты застройщика в начале проекта больше (по сравнению с многоквартирными домами), возврат средств происходит быстрее из-за короткого срока строительства. В свою очередь, затраты на рекламу малоэтажного объекта больше в 7-10 раз из-за его индивидуальности.

Покупателю коттедж обойдется дороже, чем рядовое жилье в спальном районе, однако по площади квартиры в коттеджах и таун-хаузах больше, поэтому стоимость 1 кв.м в мало- и многоэтажных домах вполне сопоставима. Кроме того, затраты клиента оправдываются расположением коттеджей в зеленой зоне, локальной социальной инфраструктурой и добротной инженерной начинкой домов.

Сегодня минимальная стоимость 1 кв.м в малоэтажной застройке составляет $800, максимально известная «НП» — $6000 («Северный Версаль»).

По данным ЦСТ «УРСА», стоимость коттеджа в поселке (с земельным участком) составляет $300 000-750 000. Расходы на приобретение земли и ее инженерную подготовку, по словам Сергея Щербы, составляют 20-25% стоимости проекта. Однако бывает, что земля и дом стоят одинаково.

Незавершенка продается, как правило, за две трети реальной стоимости.

По данным компании «Олимп-2000», некоторые клиенты нацелены на покупку объекта для последующей его перепродажи. Однако в силу низкой ликвидности малоэтажных объектов таких людей в этом сегменте меньше, чем в других секторах жилищного рынка.

Резюме
Очевидно, что малоэтажное домостроение будет развиваться и дальше. Возможно — довольно бурно. Столь же очевидно, что будут предприниматься попытки развивать его «комплексно», сооружая целые коттеджные поселки.

Несколько «круглых столов» нынешнего года, посвященных малоэтажной теме, показали, что операторы этого рынка хотят именно этого (см. материал на стр. 14-15). Вместе с тем создалось впечатление, что сами клиенты пока не определились, как лучше жить: кучно или обособленно.

Поэтому высказывания застройщиков о выгодах обитания в поселках пока выглядят как заклинания для потенциальных покупателей.

 
ВАШ КОММЕНТАРИЙ