Дешевле не бывает?

Обзоры рынка строящихся домов нередко можно встретить на страницах самых разных изданий. Как правило, это серьезные аналитические выкладки, сдобренные числами с тремя цифрами после запятой. Обывателю приходится скрупулезно высчитывать, что именно ему по карману. Мы решили отступить от канонов и попробовать взглянуть на обзор рынка с другой стороны — отталкиваясь от возможностей покупателя. Первый рассказ — о квартирах для тех, кто располагает суммой до $50 000.

Доля квартир стоимостью до $50 000, которые строительные компании выставляют на продажу, составляет более 30% от всех предложений — есть из чего выбрать, если учесть, что в общей сложности гражданам предлагается более 4 млн кв.м.

Что?

В большинстве своем это однокомнатные квартиры, в том числе малогабаритные. «Двушек» по доступной цене немного, а трехкомнатных нет вовсе.

Технологии, по которым построены дома с недорогими квартирами, разнообразны. Жилье в реконструируемых зданиях предлагается крайне редко. И, скорее всего, речь идет о бывших общежитиях, которые переделываются в жилые дома (как правило, что-то крупноблочное).

Сроки окончания строительства также разнятся: есть предложения в уже готовых и сданных в эксплуатацию домах, есть с дальними сроками, вплоть до 2007 года.

Где?

Покупателю недорогой квартиры, скорее всего, придется переехать на окраину. В историческом центре города подобного жилья очень немного. Например, в Центральном районе строится всего один кирпично-монолитный дом — на Днепропетровской улице, на Васильевском острове есть несколько объектов в приморской части, а в Петроградском и Адмиралтейском районах таких предложений нет совсем.

То есть если в этих районах и строится что-то, то продается недешево. Несмотря на то что Выборгский район — один из наиболее застраиваемых, относительно дешевых квартир там тоже немного. При этом большинство из них располагается в панельных домах.

Наибольшее разнообразие в смысле технологий строительства (кирпич, панель, кирпич-монолит) предлагают Невский, Приморский и Фрунзенский районы. В Московском и Калининском чаще всего продается жилье в кирпично-монолитных зданиях. В Красногвардейском практически нет кирпичных, а в Красносельском — панельных.

Почем?

Цена квартиры зависит от ее площади и цены квадратного метра. Среди выставленных на продажу объектов попадаются квартиры и по $730/кв.м, и больше $1000. Соответственно, при одинаковой цене за «квадрат» метраж квартир, попадающих в наш ценовой диапазон, будет различаться. Компания ЛЭК и стройкорпорация «Элис» продают малогабаритные квартиры — под торговой маркой «РИАЛ» и в рамках программы «Твоя первая квартира». Площадь «РИАЛа» — всего 26 кв.м, цена — около $25 000. Квартиры от «Элис» несколько больше по площади — 35 кв.м, но и стоят они примерно $37 000.

Опасные нюансы

Кроме площадей, на цену сильно влияет срок сдачи дома. Здание возводится в течение полутора-двух лет, продавать жилье строительные компании начинают на разных стадиях работ. Попадаются недорогие квартиры и в уже готовом доме. Почему квартира осталась непроданной до окончания строительства? Во-первых, будущий жилец в силу личных причин мог отказаться от нее в последний момент.

Во-вторых, строительство могло затянуться, поэтому квартиру предлагают как бы по «старой» цене. Пока доля таких объектов в общем объеме составляет 5-7%. Но сейчас становится несколько больше предложений в домах с недалеким сроком сдачи, в частности в I-II квартале 2005 года, — время для принятия решения есть.

Довольно редки случаи, когда невысокая цена обеспечена большими объемами строительства (по принципу «оптом — дешевле»). Например, компания «ИВИ-93» реконструирует целый жилой квартал вдоль Северного проспекта: ремонтирует и утепляет жилые «хрущевки», сносит шлакоблочные малоэтажки и строит внутри квартала новые дома. Квартиры в них имеют самый низкий на сегодня ценник — от $735/кв.м в доме на углу Северного и улицы Вавиловых. Еще два объекта в этом квартале предлагаются по $770/кв.м.

Но чаще на покупке можно сэкономить, приобретая жилье на ранней стадии строительства — это как минимум на 30% дешевле, чем готовые квартиры. Правда, и риск велик: дом могут не построить вообще или построить позже оговоренного срока, качество работ может оказаться низким, метраж квартиры может не соответствовать договору между покупателем и фирмой, и, наконец, после окончания строительства клиента могут попросить доплатить. Кто доплачивать не хочет, может получить вложенные деньги обратно.

Даже компания с солидным опытом не всегда точно просчитывает, какой в конце концов окажется стоимость квартиры. Строительство постоянно дорожает по очень многим причинам. В ходе работ цена жилья может увеличиться на 25-30%, но уже известны случаи, когда рост цен за время строительства составлял 80%.

Одна-две, не больше

Среди недорогих квартир есть небольшая доля двухкомнатных. Все предложенные объекты — в кирпично-монолитных домах со сроками сдачи в 2005-2006 годах. Метраж различен: от 33 кв.м в доме ЛЭК на Пулковской улице до 63,4 кв.м в доме на углу Богатырского проспекта и Планерной улицы, который возводят «АСКОМ» и «Северный город». «Двушку» площадью 50 кв.м в кирпичном доме на углу улиц Центральной и Оборонной предлагает Центр долевого строительства.

Однако однокомнатных квартир строится гораздо больше. В некоторых объектах их доля достигает 80%. Тем не менее спрос на них так велик, что практически все «единички» уходят на ранних стадиях строительства.

Дополнительные траты

В последние годы со стандартной отделкой сдаются только «массовые» панельные дома. Но и это не аксиома. Например, сегодня в обычных сборных домах предлагаются квартиры с высотой потолков 2,8-3 метра, есть возможность внутренних перепланировок и т.д.

Квартиры в кирпичных и кирпично-монолитных зданиях продаются с черновой отделкой. Фактически покупатель жилья в строящемся доме платит только за квадратные метры, трубы отопления и водопровода. Остальное — начиная с ванны и заканчивая обойным бордюром — он покупает и устанавливает за свой счет. С одной стороны, свое «гнездо» можно отделать по собственному вкусу, с другой — стоит это примерно столько же, сколько сама квартира.

Не стоит забывать и о комиссионных, если жилье приобретается через агентство недвижимости (примерно 8% от суммы сделки).

Определенных затрат требует и оформление различных документов. Таким образом, готовясь купить квартиру, нужно выбирать не «впритык» по цене, а оставить некоторую сумму на «представительские» расходы.

 
ВАШ КОММЕНТАРИЙ