Нескромное обаяние пригородов

Что первично — инфраструктура туризма и отдыха или жилая застройка? Выбирая для нашего проекта Курортный район, мы учитываем, что он традиционно пользуется популярностью у горожан. А многие из них проезжают через него транзитом, к нашим соседям — за отдыхом. Надо, чтобы деньги они оставляли здесь. Именно поэтому и родилась идея строительства современного комплекса (см. врезку).

А вообще на этот вопрос нет однозначного ответа. Потому что сами пригороды абсолютно разноплановы. Я, например, уверен, что максимум через 5 лет недвижимость на юге опередит по стоимости объекты, расположенные на севере. Исторический опыт подсказывает: на севере находилось разве что поместье изгнанника графа Шувалова. Цари были не дураки и селились на юге.

Пушкин (Царское Село) — эксклюзивное место с исключительными климатическими условиями… Северная сторона развивалась как коммунистическая альтернатива: раз цари на юге — значит, мы на севере. К тому же южные пригороды были разрушены во время войны… Вот городские начальники и представители элиты и ушли на север. Сложилась традиция, построились дачи, государственные и частные. Но — недостаток инфраструктуры сказывается.

И развивается северная курорт-ная зона своеобразно.

Сначала стоял мангал у дороги. Потом над ним поставили палатку, потом павильончик, обложили кирпичом… Ресторан не ресторан — но уровень не тот. А юг сразу развивается на нормальном европейском уровне, имеет несколько знаковых объектов…

Любители природы будут жить на севере. Сторонники солидности, основательности и порядка — на юге.

У нас три жилых проекта, правда, ни одного в Курортном районе. Мы строим, причем удачно, в Выборгском, в Приозерском районах. Один проект уже закончили.

Я только сегодня увидел список площадок в Курортном районе… Мы хотели бы инициировать здесь строительство домов для постоянного проживания, но как-то возможности такой не возникало.

Рассматриваем варианты и предложения строительства на юге. Потому что со всеми проблемами передвижения по городу часть клиентов от нас уходит, и мы не хотим их терять.

Вопрос инженерной подготовки принципиально важен и касается любого инвестора. В «Репинской усадьбе» мы совместно с соседями (рядом работают Группа ЛСР, еще несколько крупных компаний) создали консорциум и строим сети. Подстанция на 20 мегаватт, газификация участков… Хотим восстановить очистные в Ленинском: они были сооружены в 1970-х, так и не запущены, пришли в упадок.

Для нас все равно — жилая функция или коммерческая. Нам важно удовлетворить спрос.

И по Генплану, и по концепции развития основная функция Курортного района — рекреационная. Поэтому для нас приоритетным остается развитие проектов, связанных с инфраструктурой отдыха, спорта. Именно поэтому, например, «Фонд имущества ПСБ» — показательный инвестор, и администрация его поддерживает.

«Белые Ночи», «Дюны», «Заря», «Репино» — эти пансионаты и санатории сохранились, развиваются и предоставляют уровень услуг, иногда значительно превышающий западный, благодаря уникальным медицинским методикам. Да, эти услуги дороговаты. Сегодняшние условия заставляют здравницы «накручивать» цены. Спрос значительно больше, но это вопрос времени. Механизм создан и набирает обороты. Есть объекты, которые предоставляют современный уровень услуг: «Скандинавия», «Старая Мельница».

У застройщиков к нам есть претензии, в частности — по срокам экспертизы, но несколько месяцев — это условие качества экспертного заключения. Сохранение природных богатств и развитие их — это основная задача, и мы можем просто выплеснуть ребенка вместе с водой, если начнем массовую застройку, не изучая тщательно каждую площадку.

Наконец начал решаться вопрос инженерной инфраструктуры. Деньги поступают, реализуется программа газификации, репинские очистные будут реконструироваться. Дальнейшее развитие инфраструктуры зависит и от инвесторов, и от правительства. А что касается жилищного строительства, были утверждены 19 площадок для малоэтажной застройки, они сегодня еще не все востребованы, по некоторым приняты решения, другие будут выставлены на торги.

Мы действительно активно сдерживаем жилую застройку в Курортном районе. Мы не собираемся превращать его в сплошной поселок или дачную территорию. Это достояние всех жителей Петербурга и России — как здравница, как место отдыха. А не как место проживания ограниченного круга лиц…

Ограниченный круг лиц там и так проживает... Но: 70 000 постоянного населения и до миллиона приезжающих на уикенд — это цель для района или проблема?

Цель. И проблема — одновременно.

Но жилье в Сестрорецке все-таки строится, причем многоэтажное...

Совершенно верно, есть в Сестрорецке несколько пятен под многоэтажное жилое строительство. Их очень мало, к сожалению тех, кто хотел бы жить в Сестрорецке. И к радости живущих там сегодня — это ведь природный антагонизм. Если вспомнить историю, то всегда заводские дрались с дачниками (понаехали из Петербурга и выселяют заводчан). А сегодня новые русские выселяют дачников — обычный конфликт, сама жизнь ведет к ним.

Как гражданин и как житель Петербурга я полностью согласен с тем, что пригороды — наше общее достояние. И важно думать о том, как и где будет отдыхать наш мегаполис. Естественно, это Карелия, это и южные районы… И правильно — нужно думать о том, чтобы средства оставались в регионе, развивать туристическую индустрию.

Но я думаю, что деньги, которые наши граждане вложили в недвижимость в Испании, в Финляндии, во Франции, — это существенно больше, чем потратили наши туристы в «Сирене». И если есть такой спрос на комфортное, высококачественное, ландшафтное жилье — надо его удовлетворять здесь.

Основной наш бизнес не популярен у государственных органов: он рассчитан на богатых клиентов. И не важно, зарегистрирован дом как жилой или как нежилой — я строю их для тех клиентов, которые сами определяют: жить в этих домах или владеть ими. HONKA продает мечту.

Мы строим не жилье, а образ жизни. Найти такой участок, на котором человеку жилось бы комфортно, очень сложно. Ландшафтная зона, рядом с инфраструктурой, с удобным транспортным сообщением — это все необходимые параметры для такого жилья.

Каким образом можно регулировать эту ситуацию?

Я живу в Токсово, мне этот район близок. Озера, великолепная природа, горки. Но именно невнимание властей привело к тому, что он застраивается при полном отсутствии какого-либо градостроительного регламента.

Я только на днях впервые увидел у главного архитектора области проект регламента, в котором зона Токсово обозначена как реабилитационная и спортивная. В условиях жесткого регулирования стихийной застройки не будет.

И правильно, что здесь предусмотрены гольф-клуб, лыжные трассы, корты. Немножко обидно, что не запланировано индивидуальное жилье. Важно, чтобы человек мог построить тот дом, который хочет.

Печально, что осознание необходимости жесткого регулирования пришло так нескоро. И я не уверен, что инвесторы побегут развивать инфраструктуру. Потому что ситуация с транспортными развязками, с инженерными коммуникациями — тяжелейшая.

Я в течение трех лет обращался в правительство, искал партнеров, чтобы построить линию электропередач. В конце концов плюнул и строю ее сам. А что бы мешало муниципальному образованию взять кредит, реконструировать подстанцию, которая работает с 1956 года, обеспечить поселок и на коммерческой основе продать тем, кому нужно, не 5 киловатт, а 50? Не знаю, почему власти этим не занимаются, а ждут, когда придут инвесторы и все построят. Проведут газ, проложат дороги…

Во Всеволожском районе земель муниципального образования, где можно развивать цивилизованный туризм, почти не осталось. Есть земли военных, есть лесопарковая зона, леса первой группы, сельхозугодья. И получить эти участки — сложно и дорого.

Вывести леса из первой группы стоит больше 3 млн рублей за га, более тысячи долларов за сотку… Плюс проект, строительство, коммуникации и прочее. Большей части компаний развитие таких рекреационных зон не под силу. Без продуманной инвестиционной политики муниципальных образований не обойтись.

Что касается индивидуальных домов, должны быть предусмотрены зоны (и в Курортном районе, и во Всеволожском, и в Выборг-ском), которые сами по себе уникальны, но если есть потребители, готовые платить за землю много, приобретать большие участки и реализовывать свои фантазии — пусть платят. В любой стране есть обеспеченные люди, которые хотят самореализоваться.

Не надо вынуждать компании, работающие в этом сегменте, нарушать законодательство. Придумывать коттеджные поселки гостиничного типа, под видом пансионатов строить дома и потом менять целевое назначение — это неправильно. Надо найти инвестиционные методы, чтобы фирмы могли честно удовлетворять потребности своих клиентов.

Мы говорим о том, что Курорт-ный район — это Петербург и нужно оставить его петербуржцам. Но что происходит на самом деле?

Все наиболее успешные проекты огорожены заборами. И наш проект не исключение: рядом с Золотым пляжем появится забор. Пусть такой, как разрешит КГИОП, но он будет, иначе не будет работать наш проект. Мы строим клубы для ограниченного числа людей. Сегодня есть такой заказ, это продается. Но с такими темпами…

Надо посмотреть правде в глаза: мы, девелоперы, забираем этот район у людей, которые живут в этом городе.

Регламент — это не только ограничения, это вопрос качества.

Например, доступные рестораны по Нижнему шоссе существуют в условиях очень тяжелых ограничений. Строить там ничего нельзя, все это какие-то временные сооружения, инвесторы рискуют, заключая краткосрочные договоры аренды, вкладывают по минимуму, получать стараются по максимуму, и качество от этого не улучшается.

Оправданием того, что мы забираем сейчас, может быть только одно: если лет через сто скажут, что это здание сделано хорошо. В момент строительства все, как правило, вызывает нарекания… Как было в свое время с Домом книги на Невском.

Но сначала мы должны понять, а что именно хотим сделать. Дефицит регулирования ведет к хаотичной застройке. Отсутствие градостроительной идеи, которая для Курортного района должна быть сформулирована так же четко и полно, как и для всего Петербурга, — вот самая главная проблема.

На том Генплане, который сегодня еще действует, был Приморский бульвар вдоль всего побережья. Его и сейчас наносят на каждый план красными тонкими линиями, но с каждым годом его существование становится все более призрачным, мифическим. А ведь это и было основой градостроительной идеи — создание набережной длиной 45 километров. Наверное, это основная проблема развития.

Экологи не разрешают строить стоянки. Тогда люди начинают ставить машины прямо в лесу. Стоянок нет, а миллион приезжающих — есть. Район делает, что может, но он живет сегодняшним днем, потому что не убранная сегодня улица — это проигранные завтрашние выборы.

И мы, инвесторы, тоже живем сегодняшним днем.

Конечно, состоятельные люди должны иметь возможность реализовать свою мечту дома, а не в Испании. Но есть и другие люди, которые хотят просто купаться. Или плавать на яхте. Как решить проблему?

Недавно на конференции в Амстердаме выступали представители европейских городов. Они показывали свои проекты. Любое выступление начиналось с того, какое задание было поставлено. В конкретном месте должна быть создана среда, соответствующая таким-то требованиям…

Сначала — какая среда для горожан и зачем должна быть создана. Потом начинаются разработки. И уже в самый последний момент все это делится на куски и с очень строгими ограничениями отдается инвесторам, естественно — уже с инженерной подготовкой.

Градостроительная идея и ее разработка — это сегодня единственный способ как-то распутать клубок.

У Сестрорецкого курорта есть единственное преимущество — это местоположение, уникальная экология и очень высокая инженерная подготовленность для быстрого развития большого количества инвестпроектов. Если в районе главная ценность — земля, значит, он должен использовать эту возможность на 100 процентов.

И я не буду возражать, если в центре Сестрорецка возникнет «Сестрорецк-Сити», с хорошими домами, с видом на залив. Вопрос в другом: а сколько должно стоить такое жилье? Мы тут ратуем за весь Петербург... А с самого начала Сестрорецк был зоной элитного отдыха. Нужно строить и элитное жилье, и для среднего класса. Причем стоимость элитного жилья должна соответствовать ценам Крестовского острова, не ниже…

Необходимое направление — развитие санаторно-курортного бизнеса. И чтобы мы не обижали петербуржцев, надо создавать много небольших клубов. Есть тайм-шерная система. Ее можно развивать без проблем, продавая право проживать понедельно. В районе должны быть особняки для очень богатых людей.

И я сломаю себя внутренне как человек, когда буду проходить мимо и видеть, что на побережье стоит очень богатый дом. Но я подумаю, во что он обошелся владельцу, и мне станет легче. Главное — чтобы эти деньги шли на развитие района. Я должен знать, что за эту землю он заплатил очень дорого, и пускай строит дом своей мечты.

Наша тема «выбор инвесто-ра» — так инвестор всегда выбирает деньги. Другое дело, у одного есть возможность подождать, другой старается вернуть их быстро. Тех, кто строит жилой поселок, интересуют деньги быстрые. У нас есть возможность — мы переходим на деньги длинные. Надо иметь нормальный, подробный план развития, как в Москве. Когда он появится и в нем будет рассчитано соотношение инфраструктуры и жилья — все будет нормально.

Чтобы строитель мог прийти на территорию и нормально созидать, она должна быть подготовлена. И в первую очередь — законодательно. А это значит, что власти должны разрабатывать документацию, проводить зонирование и освобождать земли от обременений.

По поводу пригорода и выбора инвесторов... Мне кажется, здесь была несколько неточная интонация. Не нас выбирают, а мы. Мы выбрали пригороды и уже туда пошли.

Необходимо разработать градостроительную идею, которая не позволит — из-за локального, быстрого развития каких-то пятен — обесценить всю остальную землю. А именно это и произойдет, если мы будем двигаться, как сейчас.

Пока не будет у нас инфраструктуры, как в Норвегии, где в 50 км от города, в фиорде, стоит домик-кафешка, а от него идет труба к очистным, — с инвестиционным климатом у нас будут очень большие проблемы.

Общее впечатление — двоякое. Два года назад на таком же мероприятии я себя чувствовал более нервно. Сегодня я услышал вопросы от одних инвесторов и ответы — от других. Такие компании, как «Фонд имущества ПСБ», как «ГСК-Девелопмент», совершенно четко понимают, что надо делать и почему.

Если кто-то не понимает — могу только посоветовать: читайте. Есть и постановления, и закон Петербурга об инвестиционной деятельности. Все правила игры прописаны. А если они кого-то не устраивают, тогда меняйте законы, обращайтесь в ЗС.

Курортный район — это очень дорогой район и дорогая земля, и вкладывать надо много.

Насчет градостроительной идеи: концепция Генплана утверждена, есть локальные проекты, разработки береговой линии — обратитесь в КГА, там десятки томов, сотни схем. Она не устраивает инвесторов, а вопрос примитивный. По градостроительной идее здесь парк. А очень хочется коттедж построить в этом парке. Вот и вся полемика.

Насчет граждан, у которых денег много: да, пожалуйста, в Курортном районе — десятки нерасселенных домов. Люди мучаются, ходят на улицу в туалет и живут без горячей воды — в XXI веке. Однако эти дома стоят, и рушатся, и ждут своего часа — расселяйте! Правда, экономика выводит к тому, что там сотка будет стоить под 30 000 долларов.

Сегодня — полная свобода действий для инвестора. Нормативными документами это отрегулировано.