"Недвижимость и строительство Петербурга"
╧6(239), 17.02.03, с. 16

"Сталинки" постепенно уступают пальму первенства по качеству жилья домам последних лет постройки. У "сталинок" остался один "небьющийся козырь" - местоположение.

"Сталинками" риэлтерыназывают добротные, "тяжелые" дома (до 10 этажей), построенные или спроектированные при Сталине. Формально к этому типу жилья относят постройки конца 1930-х гг. ("кировки"). Однако в них деревянные перекрытия, часто нет места под ванную и кухню. Спрос на них не идет ни в какое сравнение со спросом на настоящие "сталинки".

"Классика" в цене
В агентствах недвижимости "сталинки" классифицируют по датам постройки и по площади (престижности). По времени постройки дома делятся на послевоенные (до 1955 года) и так называемые ранние "хрущевки" (вторая половина 1950-х - начало 1960-х гг.).

"Классическая сталинка" - квартира с потолками от 3 м (обычно 3,2 м), просторными комнатами, большой кухней и ванной, железобетонными перекрытиями, часто - лепниной на фасадах, большими окнами. В числе прочих достоинств: хорошая звукоизоляция, толстые стены, представительные парадные. Внутренние стены в таких квартирах обычно не несущие, что привлекает покупателей, которые хотели бы изменить планировку.

Основной недостаток "сталинок", как и любой старой квартиры, - изношенность коммуникаций. Нередко покупателям приходится самостоятельно менять трубы, стояки. Электропроводка обычно тоже подлежит замене. В некоторых квартирах на кухню выведен мусоропровод. Чаще всего это "удобство" заваривают - тараканам и мелким грызунам доступ перекрывается, но и привлекательность кухни из-за "глухого" мусорника тоже падает.

"Ранние хрущевки" - это первые попытки массового жилищного строительства. У них упрощенная облицовка фасадов, узкие лестницы.

По площади квартиры могут быть "элитными" (кухня от 15 м, комнаты - от 25 м), "средними" (кухня - от 8 м, комнаты - от 10 м) и "маломерками" (кухня - 6,5 м, комнаты - от 10 м). Дома с элитными квартирами строились, как правило, для партработников: в них есть лифт, мусоропровод. В таких домах изначально было меньше коммуналок.

Некоторые риэлтеры относят к "сталинкам" так называемые "немецкие коттеджи" - 2-4-этажные здания постройки 1950-х годов. В таких домах деревянные перекрытия, квартиры часто имеют отдельный вход, небольшие кухни, газовые колонки. Особенно популярны они были в начале 1990-х годов: тогда начали появляться состоятельные покупатели. Выкупая весь коттедж, они становились владельцами особняка в черте города.

Как правило, в "сталинских" квартирах по 2-3 комнаты. Одна, четыре и более комнат - редкость. Просторные (от 4-х комнат) апартаменты клиенты нередко получают, приобретая квартиры, расположенные рядом, и устанавливая общую входную дверь. Выходит квартира площадью 100-150 кв.м с двумя кухнями и санузлами.

Монументальная география
Существенный фактор при выборе "сталинок" - расположение: в основном они размещаются в престижных районах.

Практически все здания сталинского периода находятся в обжитых кварталах с неплотной застройкой: "Рядом с таким домом, как правило, просторный зеленый двор, где обязательно есть места для отдыха, детские площадки и, самое важное - развитая инфраструктура", - говорит Сергей Сосновский, генеральный директор АН "Александр-Н".

По числу "сталинок" лидирует Московский район. За ним следуют Кировский, Выборгский, Невский, Василеостровский, Приморский, Красногвардейский. Риэлтеры единодушно называют самыми дорогими "сталинками" дома в Московском районе. Далее по стоимости идут район "Черной речки", Васильевский остров.

Некоторые агенты полагают, что самые дешевые "сталинки" - в Выборгском районе (вдоль Лесного проспекта), другие - в Невском. Оба мнения правомерны. В Выборгском районе много домов не самого лучшего качества: с деревянными перекрытиями, неудачными планировками, многие без ванных. В Невском - так называемые панельные сталинские экспериментальные дома, близкие к "хрущевкам".

Молодым везде у нас дорога
В прямой продаже "сталинки", по словам риэлтеров, "расходятся влет". Покупателю, желающему приобрести приличную классическую "сталинку", приходится попотеть в поисках желаемого варианта. Остаются коммунальные квартиры. "Около 70% "сталинских" коммуналок расселены, оставшиеся мы относим к "нерасселяемым". Жильцы таких квартир либо вообще не намерены куда-либо переезжать, либо, зная спрос на свою жилплощадь, предъявляют слишком высокие требования", - говорит Сергей Козлов, исполнительный директор АН "Центр".

Некоторые при этом запрашивают по $1000 за метр, хотя нормальной ценой квадратного метра в стандартной "сталинке" сегодня считается - $580-630. В любом случае владелец комнаты в таком доме твердо может рассчитывать на однокомнатную квартиру.

В Московском районе несколько общежитий сейчас реконструируются под жилые квартиры. На рынке произойдет дополнительный выброс "сталинок", хотя вряд ли это сколько-нибудь существенно повлияет на ситуацию.

Разброс цен на "сталинки" крайне высок. Так "единичка" (32-44 кв.м) может стоить от $23 тыс. до $41,5 тыс.; "двушка" (48-70 кв.м) - $30-80 тыс.; "трешка" (68-120 кв.м) - $40-120 тыс.; четырехкомнатные (80-130 кв.м) предлагают по $47,5-140 тыс.

Риэлтеры считают, что в ближайшее время цены на эту категорию домов будут плавно подниматься. Однако этот рост не будет опережать общее удорожание жилья в Петербурге.

Некоторые операторы рынка уверены: через 10-15 лет цена неизбежно упадет - все больше становится клиентов, для которых качество квартиры важнее локации. Такие покупатели предпочитают "первичку", не уступающую "сталинкам" по потребительским качествам.

Мнения

Сергей КОЗЛОВ,
исполнительный директор АН "Центр":

В 1992-1997 годах "сталинки" были куда популярнее, чем сегодня. На тот момент они были одними из самых качественных квартир . Сегодня у покупателя есть альтернатива - квартиры в новых домах. По качеству они нередко превосходят своих 50-летних конкурентов (исключение составляют хорошо отремонтированные "сталинские" квартиры). Спрос на "сталинки" из-за этого упадет. Но и количество предложений по ним тоже уменьшается, а значит, цены останутся на прежнем уровне.

Федор БАЛАБАНОВ,
менеджер по продажам АН "Динас":

Новые квартиры вряд ли составят "сталинкам" серьезную конкуренцию. Покупать жилье в строящемся доме - большой риск: взамен денег получаешь лишь обещание; сроки часто сдвигаются; бывают недоделки. В новых квартирах есть неплохие планировки, но потолки, например, недостаточно высокие. Квартиры же с высокими потолками значительно дороже.

Алексей БОЧАРОВ,
зам. директора АН "Бекар":

Скорее всего, "первичка" переманит у "сталинок" тех клиентов, которым нужны четыре и более комнат. Среди "сталинок" есть крупные квартиры, но они очень дорогие и их мало. С другой стороны - покупатели, желающие приобрести качественное жилье в районе, где не ведется жилищное строительство, обречены довольствоваться "сталинкой".

Максим ЧЕРНОВ,
генеральный директор АН "Легион-Недвижимость":

"Сталинки" дают большие возможности для перепланировки. Это, конечно, добавляет им привлекательности, но нам, риэлтерам, подчас доставляет уйму проблем.

В 1990-х годах повальные перепланировки проводились без согласования. Сегодня их согласовывают "задним числом". Иногда продавцам приходится рушить "новодел" и приводить квартиру в соответствие с первоначальным планом.

Другие материалы раздела ОБЗОРЫ:

Безземельный пригород
Дешевы метры без метро
Аренда для двоих
Типология элитных метров
Неправильная аренда
"Аркада" торгует по Интернету
Риэлтеры в сетях
Риэлтерам нужны сержанты
Доходные "однодневки"
Пешеходные подарки
Альтернатива под боком
Военные и лесники мешают переделу
Молодая старина всегда в цене
Кто с землей, тот и платит
Комитетчики займутся рынком
Общение на шару

Запись оставил(а): 2003-02-20 17:42:18
Я как среднестатистический житель бывшего Советского Союза должен отдать должной "сталинкам", хотя всю свою сознательную жизнь и прожил в "хрущёвке", отдаю предпочтение "сталинкам". сделаны добротно со знанием дела и умом (по тем временам). А из пусть и заброшенной и доведённой до плачевного состояния "сталинки" при правильном и умелом подходе не привлекая достаточных средств всегда можно сделать то, что тебе по душе. Статья поучительна и даёт практически все ответы на все вопросы, с которыми может встретиться любой человек, который будет озадачен этой проблемой. Так держать и не упускать удачу.

Запись оставил(а): 2003-02-19 15:19:55
....интересная статья!