"Недвижимость и строительство Петербурга"
╧6(239), 17.02.03, с. 20

Мы продолжаем публиковать аналитические материалы, подготовленные участниками рынка недвижимости. Предлагаем вниманию читателей ценовой обзор, выполненный специалистами корпорации "Петербургская Недвижимость".

На протяжении прошлого года на первичном и вторичном рынках жилья цены увеличивались почти равными темпами. Типовые квартиры в новостройках подорожали по данным реальных сделок на 31%(Рис. 1).

Динамика цен на первичном рынке в 2002 году, $/кв.м
Январь - 420
Февраль - 425
Март - 435
Апрель - 445
Май - 448
Июнь - 450
Июль - 460
Август - 475
Сентябрь - 495
Октябрь - 505
Ноябрь - 515
Декабрь - 525

В 2002 году ввод жилья достиг 1,2 млн кв.м. Если в третьем квартале площадь квартир в объектах разной степени готовности составляла 3,33 млн кв.м, то к концу года - 3,96 млн. Анализируя предложение, можно прогнозировать, что в 2003 году в эксплуатацию будет сдано 1,5 млн кв.м.

Устойчивый спрос
Спрос на малогабаритное жилье - комнаты и 1-комнатные квартиры - по низким ценам по-прежнему многократно превышает предложение. Да и рынок в целом функционирует как рынок продавца.

В 2003 году кардинальные изменения маловероятны. Как одну из тенденций прошлого года можно отметить увеличение интереса покупателей к строящемуся жилью и, как следствие, рост доли сделок на первичном рынке в общем количестве операций с 1:3 до 1:2-2,5. Это вызвано увеличением объемов строительства, а также повышением требований покупателей к жилью на фоне дефицита ликвидных объектов на вторичном рынке.

Растущее предложение
В течение года на рынке увеличилась доля панельных и кирпично-монолитных домов и сократилась доля кирпичных (рис. 2).

Рис. 2 Распределение предложения по типам домов, %

В 2003 году можно ожидать дальнейшего роста предложения панельных домов, которые при умелом подходе к планировкам способны успешно заполнять нишу дешевого типового жилья - пожалуй, самую востребованную на рынке.

Среди районов города Приморский по-прежнему лидирует по объемам застройки, также велика доля Выборгского района (рис. 3).

Распределение строящегося жилья по районам, %
Центральный - 1.5
Фрунзенский - 5
Приморский - 21
Петроградский - 3.5
Невский - 8
Московский - 9.5
Красносельский - 4.5
Красногвардейский - 6
Кировский - 5.5
Калининский - 10.5
Выборгский - 18
Василеостровский - 6.5
Адмиралтейский - 0.5

Заметно возросла доля Невского района, в котором пользуются спросом дома в районе станции метро "Проспект Большевиков". Довольно много интересных проектов появилось в южных районах города, среди которых и у застройщиков, и у покупателей наиболее популярен Московский. Даже в традиционно непрестижном Красносельском районе ведется активное строительство.

Больше всего панельных домов построено в Невском районе, где формируется вторая по значению (после Приморского) зона строительства жилья "эконом-класса" (рис. 4).

Соотношение предложения панельных и кирпичных
(кирпично-монолитных) домов по районам, %
Центральный:
Кирпичные - 100

Фрунзенский:
Кирпичные - 80
Панельные - 20

Приморский:
Кирпичные - 60
Панельные - 40

Петроградский:
Кирпичные - 100

Невский:
Кирпичные - 41
Панельные - 59

Московский:
Кирпичные - 78
Панельные - 22

Красносельский:
Кирпичные - 66
Панельные - 34

Красногвардейский:
Кирпичные - 96
Панельные - 4

Кировский:
Кирпичные - 96
Панельные - 4

Калининский:
Кирпичные - 76
Панельные - 24

Выборгский:
Кирпичные - 96
Панельные - 4

Василеостровский:
Кирпичные - 99.5
Панельные - 0.5

Адмиралтейский:
Кирпичные - 100

Распределение рыночного предложения по заявленным срокам сдачи объектов показывает, что суммарная доля объектов (рис. 5), которые должны быть сданы в I квартале 2003 года, составляет не более 5% от общего объема предлагаемого на рынке жилья.

Распределение предложения по срокам сдачи, %
IV кв. 2005 года - 2.5
III кв. 2005 года - 0.5
II кв. 2005 года - 2
I кв. 2005 года - 1.5

IV кв. 2004 года - 12
III кв. 2004 года - 11
II кв. 2004 года - 10.5
I кв. 2004 года - 11

IV кв. 2003 года - 25
III кв. 2003 года - 10
II кв. 2003 года - 9
I кв. 2003 года - 3

IV кв. 2002 года - 1.5

Дома, введенные в эксплуатацию - 0.5

Анализ структуры предложения по объектам, реализуемым корпорацией "Петербургская Недвижимость", показывает, что соотношение 1-2-3-комнатных квартир 50-30-20% стало практически стандартным как для кирпичных и кирпично-монолитных, так и для панельных домов (рис. 7, 8).

Рис. 7 Структура предложения в панельных домах, %

Рис. 8 Структура предложения в кирпичных
(кирпично-монолитных) домах, %

Оно обусловлено существующей структурой спроса. В дальнейшем это соотношение может изменяться в пользу 1-комнатных квартир. Однако стоит отметить, что в случае развития таких институтов стимулирования спроса, как, например, ипотека, пропорция может измениться в обратную сторону. Те, у кого сейчас есть деньги только на 1-комнатную квартиру, смогут приобрести более просторное жилье.

Цены следуют за рынком
Цены на первичном рынке к концу года превысили докризисный уровень. Особенно заметно увеличение цен на качественное жилье, спрос на которое удовлетворяется за счет строящихся объектов. Больше всего цены выросли в центре города (элитные проекты) и в Невском районе. Наиболее заметно подорожали панельные дома в Выборгском районе и у станции метро "Проспект Большевиков".

Цены реальных сделок по типовому жилью растут быстрее (31% за год), чем цены предложения (25% за год). Эти показатели сближаются, что свидетельствует о разогреве конъюнктуры (рис. 6).

Динамика средней цены сделок в 2002 году, $/кв.м
Декабрь - 540
Ноябрь - 525
Октябрь - 520
Сентябрь - 512
Август - 480
Июль - 470
Июнь - 470
Май - 475
Апрель - 458
Март - 455
Февраль - 421
Январь - 410

Минимальный рост цен зафиксирован в июне-июле - менее 1% в месяц. Максимальный - в августе-сентябре - 3-4% в месяц. Среднемесячный рост цен в 2002 году составил 2,3%, это значение одинаково как для цены предложения, так и для цены сделок.

Проблемный сектор
Одной из главных проблем для первичного рынка остается вероятность затоваривания. С одной стороны, спрос на жилье, в том числе новое, устойчиво высок. С другой стороны, платежеспособность потребителей может войти в противоречие с постоянно растущими ценами. Давать достоверные прогнозы в этой ситуации трудно.

Учитывая, что на протяжении последних лет ежегодно вводится немногим более 1% от существующего жилого фонда и 95% строящихся квартир проданы к моменту сдачи, можно предположить: при неблагоприятных начальных условиях наихудший финал - снижение темпов продаж. Причем относится это преимущественно к жилью среднего и выше среднего ценового уровня и на отдельных территориях.

Проблемой в развитии первичного рынка остается дефицит участков под строительство. Уплотняющая застройка все чаще входит в противоречие с интересами жильцов окружающих домов - публичные дискуссии все чаще переходят в скандалы. Остро ощущается отсутствие единой концепции развития как города в целом, так и отдельных его районов. Все надежды связаны с разработкой нового Генплана.

Вместе с тем уже сейчас можно сказать, что при застройке новых территорий необходим комплексный подход к развитию транспортной и социальной инфраструктуры. В условиях, когда львиная доля строительства финансируется частными инвесторами, плохая транспортная доступность, неразвитая торговая сеть, отсутствие объектов образования и здравоохранения способны серьезно снизить инвестиционную привлекательность новых районов и замедлить их развитие.

По данным корпорации "Петербургская Недвижимость"

Другие материалы раздела ОБЗОРЫ:

Разоблачение асбестовой фобии
В борьбе с ценами
Строители снимаются в кино
В Петербург приходит Ramada
"Новая Охта" взяла старт
СТРОЙПЛОЩАДКА