"Недвижимость и строительство Петербурга"
╧8(241), 03.03.03, с. 17

Собственники жилья не стремятся брать на себя ответственность за содержание и эксплуатацию кондоминиумов. Они готовы перепоручить это дело государству.

Латинское словечко "кондоминиум" означает "совместное владение". Принятый в 1996 году федеральный закон "О товариществах собственников жилья" (ТСЖ) определяет кондоминиум как "единый комплекс недвижимости, включающий здание со всеми его жилыми и нежилыми помещениями и землей, на которой оно стоит. Отдельные части этого имущества находятся в собственности граждан и юридических лиц, а остальные в общей долевой собственности".

Парадоксы законов
Как сообщили в Комитете по содержанию жилищного фонда (КСЖФ), на 25 февраля 2003 года в городе зарегистрировано 293 кондоминиума.

Кондоминиумом, как всякой собственностью, надо управлять. На первый взгляд, здесь все ясно. В ст. 20 закона "О товариществах..." предусмотрены три формы управления. Во-первых, это могут делать сами домовладельцы (если в кондоминиуме не более четырех квартир). Во-вторых, управление можно передать государству (то есть районным жилищным агентствам - РЖА). И, в-третьих, домовладельцы могут образовать ТСЖ, которое будет управлять кондоминиумом.

Тут начинаются проблемы. Членство в ТСЖ для домовладельцев - дело добровольное. "Нынешний механизм функционирования ТСЖ юридически ущербен. Например, если в ТСЖ состоят не все жильцы дома, непонятно, кто должен принимать решения по основным вопросам: общее собрание жильцов дома или членов ТСЖ", - отмечает Валерий Тимофеев, генеральный директор ЗАО "Центральное управление эксплуатации" (группа компаний "Петербургстрой Skanska").

В судах Петербурга постоянно рассматриваются десятки дел, связанных с подобными разногласиями.

Дефицит кадров
Одна из основных проблем ТСЖ - дефицит профессиональных управляющих. "В 1997 году мы за счет средств городского бюджета устраивали курсы для управляющих. Но город не может бесплатно учить всех", - говорит Алла Сулецкая, главный специалист экономического управления КСЖФ.

Чтобы решить эту проблему, застройщики стали заниматься эксплуатацией своих домов. "Наша компания инициирует создание ТСЖ или ЖК на этапе строительства - это позволяет быстрее обеспечить дом теплом, водой, электроэнергией и начать эксплуатацию всех построенных помещений и сетей. На переходный период, который длится, как правило, полгода, мы приглашаем опытную организацию, которая курирует работу ТСЖ или ЖК и обеспечивает эксплуатацию дома. Потом жильцы берут управление в свои руки. Но еще год после Госкомиссии наш отдел клиентского сервиса помогает им", - рассказал генеральный директор компании ЗАО "Северный город" и холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

Тут появляются новые сложности. Как отмечает г-н Тимофеев, граждане привыкли жить в муниципальных домах и считают, что для эксплуатации дома достаточно средств, которые взимаются в качестве коммунальных платежей по государственным тарифам. "Но коммунальные платежи в новых домах априори выше, ведь в них включаются как минимум три дополнительные статьи: содержание аппарата ТСЖ, коммунальное освещение, а также текущий и капитальный ремонт", - пояснил г-н Тимофеев. В домах, где нет ТСЖ, эти расходные статьи дотируются государством или вовсе отсутствуют. "Например, тариф на техобслуживание домов для населения составляет 50 коп. на 1 кв.м. Но фактически государство тратит на техобслуживание около 4,4 руб. на 1 кв.м. Разница покрывается за счет госбюджета", - говорит г-н Тимофеев.

"Возьмите нас обратно!"
Жильцы тоже часто жалуются на управляющих, которых обычно сами и выбирали. "Нередко созданные жильцами ТСЖ нанимают случайных людей. К нам постоянно обращаются с вопросами председатели ТСЖ, бухгалтеры. Бывает, что в управляющие попадают недобросовестные люди", - говорит г-жа Сулецкая.

Как сообщили в КСЖФ, в последнее время домовладельцы все чаще стали просить, чтобы город взял их кондоминиумы в свое управление. Комитет отозвался распоряжением 2-р от 5 февраля 2003 года, в котором утвержден порядок передачи функций управления кондоминиумами РЖА. Для этого нужно ликвидировать ЖСК или ЖК и заключить договор с РЖА. К договору прилагается вся документация на дом и его жильцов.

"При этом дом не становится государственным, хотя эксплуатация его будет строиться аналогично эксплуатации муниципального жилья. Все льготы и госдотации сохранятся. Отличие в том, что кроме платежей за жилищно-коммунальные услуги в счетах появится оплата услуг по управлению", - пояснила Алла Сулецкая. По ее словам, РЖА должны будут учитывать решения домовладельцев, принятые на общем собрании. Судя по предварительным заявкам, в КСЖФ предполагают значительный поток желающих "предаться в руки города".

"Расценки частных компаний на обслуживание домов выше государственных, а это незаконно", - пояснила Алла Сулецкая.

Мнения

Валерий Тимофеев,
генеральный директор ЗАО "Центральное управление эксплуатации" (группа компаний "Петербургстрой Skanska"):

Мы занимаемся эксплуатацией всех своих домов как минимум в течение первых двух лет, потом договор может быть продлен. Мы регистрируем ТСЖ, назначаем председателя. Квалифицированный специалист быстро заключает договоры на тепло-, водо-, электроснабжение, в течение гарантийного срока мы быстрее устраняем строительные дефекты. В любом доме есть 10-20 человек, которые чем-нибудь недовольны, но они никогда не соглашаются брать на себя ответственность за содержание дома.

Эдуард Тиктинский,
генеральный директор компании "Северный город" и холдинга RBI:

В деятельности ТСЖ и ЖК есть плюсы и минусы. Жильцы при такой организации имеют больше прав по отношению к собственному дому, но если в доме будут коммунальные долги, то выплачивать их придется самим гражданам. Кроме того, генподрядчик несет гарантийные обязательства перед заказчиком строительства и перед жильцами дома. Если в течение гарантийного срока в доме выявляются какие-то дефекты, от жильца требуется только написать заявление председателю ТСЖ (ЖК). Такие дефекты устраняются бесплатно.

Владимир Кузьмичев,
директор департамента по управлению и эксплуатации недвижимости ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ":

Что касается перспектив развития, то вопрос в том, как ТСЖ будут управлять кондоминиумами - самостоятельно или через профессиональную управляющую организацию. На мой взгляд, управляющая компания - оптимальнее. При таком подходе жильцы получают чистый подъезд, работающие лифты, ухоженный и безопасный двор и т.д.

Если ТСЖ самостоятельно управляет домом, возникают проблемы. Например, в новых домах 20-30% квартир обычно долго пустуют. Их владельцы не живут в своих квартирах и не платят за них. Если в ТСЖ работают некомпетентные люди, они не могут правильно рассчитать финансовые потоки, и дом оказывается в долгах.

Сергей Сыровойский,
вице-президент по сбыту компании ЛЭК:

После сдачи дома мы передаем его на баланс ТСЖ и отдаем в управление специализированной обслуживающей организации. Это касается объектов типового жилья. По нетиповым объектам возможны варианты. Однако по большей части мы не занимаемся постстроительным обслуживанием наших домов. Возможно, применительно к некоторым новым объектам мы изберем другие способы управления.

Другие материалы раздела ОБЗОРЫ:

"Спальники" без инвесторов
Стратегическое выступление
ФОТОРЕПОРТАЖ
И вновь продолжается бой┘
ХРОНИКА
Пробки будут везде