Андрей Степаненко: "Рынок стал открытым"

Перед очередной сменой календарных дат принято расспрашивать о главном и пытать ньюс-мейкеров о том, что сбылось, что сбудется и чем их сердце успокоится. Четко следуя традициям, мы попросили подвести итоги года генерального директора петербургского Фонда имущества Андрея Степаненко.

– 2006-й, безусловно, прошел под знаком повышения цен. Особенно заметно это было на рынке участков под застройку, прежде всего жилую. Московские компании, которые, участвуя в прошлогодних земельных торгах, закладывали цифру в пределах $200 на квадратный метр улучшений, после сентябрьских аукционов за площадки в 56-м и 59-м кварталах СПЧ пересмотрели свое отношение к Петербургу и теперь оперируют суммами в $300-400 по типовому жилью.

Дефицит свободных и подготовленных участков - даже не основная причина такого скачка. Главное - стремление строителей заработать в условиях сумасшедшего роста квартирных цен. Некоторые считали его временной тенденцией.

Но если в сентябре девелоперы приобретают пятен на $125 млн, вряд ли стоимость жилья, по крайней мере на первичном рынке, пойдет вниз. Если исходить из итогов последних земельных аукционов, типовой квадратный метр в новостройках не может быть дешевле $2500.

Кстати, петербургский рынок недвижимости в течение всей своей истории демонстрирует динамичный рост цен - как на жилье, так и на коммерческие объекты. Даже после спада 1998-го он оправился довольно быстро.

Когда эксклюзивная квартира на одной из городских набережных выставляется сегодня по 25 000 евро/кв.м, москвичи удивляются: мол, и в столице практически нет таких предложений, - а у нас этот объект вполне востребован, и собственник не спешит его продавать.

Ценовой всплеск на квартирном рынке и вымывание ликвидного предложения подтолкнули инвесторов в сектор коммерческой недвижимости. Это было особенно заметно на торгах по встроенным помещениям.

Причем пик активности пришелся на традиционно спокойные июль и август, когда в квартирном секторе тоже наблюдался ажиотаж, а цены практически достигли максимума. На наши аукционы устремились и брокеры, и частные покупатели, и инвестиционные компании. К концу года, кстати, ситуация стабилизировалась, как, впрочем, и в жилом сегменте.

Средняя стоимость "встроек" на аукционах достигла $1000/кв.м (в 2005-м было около $600 "за квадрат").

При этом объекты на привлекательных магистралях продаются по $2500-3000/кв.м и больше, несмотря на то что значительная часть лотов обременена действующими договорами аренды.

По итогам года мы рассчитываем реализовать примерно 750 нежилых помещений. Можно сказать, что в 2006-м Фонд имущества в значительной степени стал формировать городской рынок объектов, востребованных малым и средним бизнесом.

Одна из главных тенденций: в уходящем году петербургский рынок коммерческой недвижимости открыли для себя крупные российские и московские инвесторы, которые боролись за эксклюзивные объекты на Невском проспекте и не только.

Например, компания "РГС Недвижимость" установила ценовой рекорд на торгах за аварийные расселенные здания на Галерной ул. и на наб. Адмиралтейского канала, расположенные по соседству. Подобные игроки ориентируются уже практически на западные нормы рентабельности.

Интересно наблюдать, как формируются альянсы столичных и петербургских холдингов, когда, например, наш "Адамант" выступил в тандеме с Шалвой Чигиринским при покупке "Пассажа".

Если честно, мы ожидали большей экспансии со стороны иностранных инвесторов. Однако пока их не так много, а те, кто уже вышли в Петербург, как правило, проигрывают на аукционах москвичам и отечественным вертикально интегрированным холдингам.

На торгах стали заметны игроки из крупных и средних российских городов. И это тоже большой плюс. Значит, Петербург действительно становится open city и законодателем инвестиционной моды.

В 2007-м мы планируем выйти на принципиально иной объем продаж аварийных зданий с земельными участками. До конца года городское правительство сформирует первый аукционный перечень объектов, выявленных в ходе "народной инвентаризации".

Мы намерены активно заниматься и расселением ветхих домов, в которых еще остаются жильцы. На это в бюджете специально предусмотрено 800 млн рублей. После того как гражданам предоставят квартиры, эти здания тоже пойдут на торги. Например, мы уже работаем с объектами на наб. Обводного канала, 60, на Боровой ул., 45 и др.

Новые направления, к которым хотелось бы приступить в следующем году, - реализация федеральной собственности, военного имущества и арестованных объектов. Хотя выйти на эти рынки очень трудно.