Снести нельзя оставить

Строить новые дома в историческом центре города в основном можно лишь за счет сноса или реконструкции старых. Свободных пятен здесь практически нет. Однако проблема расселения жилья в четырех центральных районах: Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном — подчас просто неразрешима. Именно в центре сосредоточены самые «глухие» коммуналки и самые непродаваемые развалюхи.

Инвестору их не продашь (слишком дорого обойдется ему расселение); если город будет самостоятельно освобождать эти здания, процесс может растянуться на десятилетия, пока дома не рухнут. О том, как решать проблему, рассуждают городские чиновники и специалисты в области недвижимости и строительства.

Валерий ТУРИ,
заместитель директора агентства недвижимости «Бекар»:

Я думаю, что в решении проблемы коммуналок в центре города целесообразно разделить труд между городом и риэлтерами. Город совершенно не умеет расселять, он действует жестко и бесцеремонно. Для работы с людьми нужны психологические и иные навыки, которые выработаны у риэлтеров многолетним опытом.

Впрочем, я говорю здесь о небольшом круге фирм, которые этим занимаются профессионально. Они работают мягко, интеллигентно — к ним я отношу и «Бекар», и «Адвекс». Есть другие компании (их я называть не буду), которые действуют при расселениях жестко. Поэтому нужен отбор, тендер на проведение подобных действий по заказу города.

В чем могла бы состоять роль города? Он мог бы принимать решение о расселение домов или кварталов, публично заявлять о планах благоустройства тех или иных территорий, привлекать одного крупного или пул инвесторов, подключать к расселению риэлтеров через тендер, проводить замену инженерных коммуникаций и сетей, благоустройство во дворах — это повышает инвестиционную привлекательность.

Но вот куда городу не нужно лезть совершенно — так это в сам процесс работы с расселенцами. Что касается освобождения аварийного, ветхого жилья — к нему целесообразно подключать строительные компании, специализирующиеся на элитной застройке в центре.

Если дома не представляют культурно-архитектурной ценности, их надо сносить; если этого нельзя делать — то реконструировать, но уже под элитное жилье. Если сравнить себестоимость строительства элитного и массового жилья, необходимого для отселения жильцов из коммуналок, получим большую разницу.

Рыночная стоимость этих категорий жилья тоже разная. Таким образом, дельта в общей сложности достаточно велика, чтобы такие проекты были привлекательными для инвесторов, учитывая к тому же дефицит пятен под застройку в центре.

Иван РОМАНОВ,
генеральный директор ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга»:

Есть две причины, почему ветхие дома, в том числе находящиеся в аварийном состоянии, не расселяются или расселяются не так быстро, как этого хотелось бы. Первая — неудачное расположение дома с точки зрения возврата инвестиций.

Как правило, такие дома плотно заселены, располагаются в окружении производств и других зданий, находящихся в таком же плачевном состоянии. Инвесторам просто не выгодны такие проекты. Ими, на наш взгляд, необходимо заниматься городу. Полностью расселенный дом город может продать инвестору, а полученные деньги потратить на освобождение других аварийных и ветхих домов. Показательным в этом смысле является пример улиц Шкапина и Розенштейна.

Если дома располагаются удачно и они не очень большие, инвесторы с расселением справятся сами. Помощь от города в этом случае нужна в момент, когда инвестор сталкивается с жильцами, не желающими выезжать из своей квартиры. Для разрешения таких ситуаций нет законодательной основы. В этом кроется еще одна причина медленного расселения домов и, следовательно, задержек в реализации проектов. Дайте законодательную основу — и процесс пойдет.

Примером может послужить московский опыт расселения «хрущевок». Весь дом признается аварийным, и все жильцы в обязательном порядке переезжают по другим адресам. У нас нет таких проблем с «хрущевками», как в Москве, но у нас есть проблема ветхого фонда. Необходимо создать поле, в котором на законных условиях, не нарушая чьих-либо интересов, все эти вопросы могли бы быть решены.

Александр СОЛОДКИЙ,
генеральный директор ЗАО «НИПИ территориального развития и транспортной инфраструктуры»:

Одна из возможностей расселения коммунальных квартир в центре горо-да — создание пешеходных зон и благоустройство дворовых территорий. За счет этих проектов, которые берет на себя город, повышается стоимость недвижимости в кварталах, прилегающих к благоустроенным улицам.

В результате появляется возможность при помощи инвесторов избавиться от коммуналок, которые часто считаются труднорасселяемыми. Об эффективности таких мер говорит уже существующий опыт.

Например, благодаря созданию пешеходных участков на Манежной площади, Малой Садовой и Караванной улицах и площади Искусств число коммунальных квартир в этом микрорайоне сократилось почти вдвое — с 600 до 331, а количество проживающих в них — с 4022 до 2149 человек (в общей сложности в коммуналках на сегодняшний день проживают около 240 000 семей — примерно 540 000 человек).

Рыночная стоимость жилой и офисной недвижимости выросла в 2-3 раза. О влиянии пешеходной зоны на стоимость аренды можно судить по следующему факту: аренда квартир на пешеходной Малой Конюшенной улице стоит $3000 в месяц, но достаточно перейти через двор, на непешеходную Большую Конюшенную, как цена резко падает — до $2000 за квартиру. Разница получается около 50%.

Если будет реализована разработанная с нашим участием «Концепция развития пешеходных территорий» (она охватывает четыре центральных района города — Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный), то к 2010 году доля доходов городского бюджета от платежей за использование недвижимости на новых территориях спокойного движения приблизится к 50% от общего объема доходов (сейчас этот показатель составляет лишь 13-16%).

Олег ВИХТЮК,
заместитель председателя Жилищного комитета:

Расселение ветхого и аварийного фонда — это главным образом обязанность исполнительной власти. Но администрация готова активно работать только с теми квартирами, жильцы которых сами будут включаться в улучшение своих жилищных условий. В первую очередь должны расселяться квартиры, обитатели которых готовы доплатить за жилье.

В то же время мы не отказываемся от решения проблемы ветхих, аварийных домов и коммунальных квартир при помощи инвесторов. Сейчас аварийные объекты жилой и нежилой недвижимости продаются с торгов по $400-600 за 1 кв.м — для аварийного фонда это не так уж дешево.

По такому пути город пойдет и дальше. Однако часто граждане препятствуют расселению, выдвигают завышенные требования, не желая покидать насиженные места. Собственники такого проблемного жилья должны понимать, что зачастую их дома, даже если они официально не признаны аварийными, могут попасть в этот разряд в любой момент.

Поэтому им лучше найти общий язык с инвесторами и начать расселение, чем дождаться аварийной ситуации и в результате переехать в социальный фонд.

Третий путь — выдача гражданам государственных жилищных сертификатов на типовое жилье в пределах социальных норм.

Однако не надо думать, что расселить коммуналки и ветхие дома несложно. Масштабы этой проблемы в Петербурге таковы, что для ее решения потребуется не один десяток лет.

Вячеслав СЕМЕНЕНКО,
вице-президент Корпорации «Петербургская Недвижимость»:

Безусловно, проблема расселения аварийного и ветхого жилья в центре города, да и любого ветхого жилья, актуальна так же, как и развитие новых городских территорий. Однако если процесс развития новых территорий нам понятен и доступен, то в случае с центром города возникает несколько неразрешимых проблем. Это не только нехватка мощностей, электроэнергии, водоснабжения…

Главное препятствие — очень сложный, не отрегулированный в правовом аспекте механизм расселения. К сожалению, городская администрация эту проблему пока не решила. На сегодняшний день инвестор оказывается практически незащищенным: затраты его в полном объеме не зачитываются, жильцы дома могут сдерживать инвестиционный проект годами…

В результате все проекты, связанные с расселением, не являются экономически целесообразными. В Москве расселение аварийных домов ведется под эгидой городской администрации. Лично я был бы не против, если бы такой же принцип действовал и у нас.

Есть и другие пути решения проблемы. Для этого, во-первых, необходимо разработать механизм зачета затрат инвестора в полном объеме, в соответствии с их рыночной стоимостью. В Москве процедура рыночных оценок затрат инвестора существует.

Почему у нас ее нет?

Второй важный момент — это механизм взаимодействия инвестора и органов власти. Все должно быть четко обозначено: что должны делать районные, городские власти, кто оценивает квартиры, кто производит расселение, как проходят юридические и финансовые механизмы.

Кстати, недавно наша компания разработала и предложила администрации вариант такого алгоритма. Наш опыт вообще показателен. Имея в своем составе крупнейшее агентство недвижимости, мы получили отличное представление о том, что такое расселение, насколько это сложно.

Да и в качестве инвестора мы неоднократно сталкивались с расселением как с одним из инвестиционных условий. А потому мы точно знаем: в сегодняшних условиях расселение — это очень рискованный бизнес как с экономической, так и с юридической точки зрения.

ОБИТАТЕЛИ КОММУНАЛОК ЧАСТО ВЫДВИГАЮТ ЗАВЫШЕННЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К УСЛОВИЯМ ПЕРЕЕЗДА.

СПРАВКА
По данным Жилищного комитета (ЖК), в Петербурге сейчас выявлено 325 000 кв. м аварийного и 300 000 кв. м ветхого жилья, где проживают свыше 50 000 человек (менее 1% петербуржцев). Учитывая, что ежегодно аварийный и ветхий фонд увеличивается, специалисты ЖК подсчитали, что с 2004-го по 2010 год предстоит расселить 719 000 кв. м жилья, относящегося к этим категориям.

Для этого за счет городского бюджета и средств инвесторов (16 млрд рублей до 2010 года, из которых 85% профинансирует бюджет, 15% — инвесторы) предполагается построить 1 млн кв.м новых квартир. Реконструкция расселенной аварийной площади и застройка территорий, освобождающихся после сноса такого жилья, будут осуществляться за счет средств инвестора.

В проекте бюджета-2005 на эти цели предусмотрено 2,5 млрд рублей. В коммунальных квартирах на сегодняшний день проживает около 237 000 семей (536 000 человек), из которых в очереди на улучшение жилищных условий состоят 180 000 семей (400 000 человек). Всего в числе очередников в Петербурге 282 000 семей (683 000 человек).

 
ВАШ КОММЕНТАРИЙ