|
На покупательской активности в Приморском районе кризис рынка недвижимости сказался не слишком сильно: жилье здесь свежее, а заметная часть покупателей — приезжие.
Из всех городских районов Приморский — наиболее ровный по спросу. Застройка большей части его территории формировалась в 1980-90-е годы. Спрос плавно снижается от кварталов, расположенных у станций метро, до наиболее удаленных зон.
Исключение по застройке — районы Старой Деревни и Черной речки, однако их доля несущественна в общем объеме предложения.
Риэлтеры солидарны в оценках: район заметно уступает по популярности северным «соседям» — Выборгскому и Калининскому. Хотя разница в «престижности» слабо отражается на ценах: однотипное жилье в Приморском лишь на 2-2,5% дешевле, чем в Выборгском.
Однако различия в возводимых сегодня объектах существенны: если в Озерках строятся дома повышенной комфортности, то на Долгом озере реализуются проекты исключительно эконом-класса.
Завидное постоянство
По отзывам риэлтеров, Приморский район относительно неплохо переживает кризис, начавшийся летом на рынке недвижимости. Падение спроса сильнее всего отразилось на ценах «неудобного» жилья: снизилась стоимость квартир в «хрущевках», «брежневках», панельных «точках», «кораблях».
Такого жилья в районе немного, а то, что есть, — неплохо расположено (вблизи метро «Черная речка» — «хрущевки», возле «Пионерской» — «корабли»), что поддерживает интерес граждан к этим категориям домов. К тому же заметную часть спроса на район формируют приезжие (см. ниже) — количество этих покупателей с весны не уменьшилось.
В момент остановки цен риэлтеры опасались массового выброса на рынок «инвестиционного» (покупаемого для перепродажи) жилья в новых домах. Это могло бы отрицательно сказаться на ценниках в активно застраиваемом районе (все последние годы Приморский лидирует в городе по объемам возводимого жилья).
Однако — не случилось.
«Горожане активно занялись инвестированием в новые дома лишь в последние два-три года, когда рынок начал быстро расти. Многие из этих зданий еще не достроены. Даже если такие квартиры и выйдут на рынок, это произойдет через год или два», — полагает руководитель группы АН «Бекар» Леонид Сандалов.
Однако заключить сделку по переуступке прав сегодня можно на 5-10% дешевле, чем оформить договор с застройщиком; еще весной разница в ценах была несущественна.
Метро понизит ценник
В районе давно ждут пуска станции метро «Комендант-ский проспект». Разговоры о том, что ее открытие — дело ближайших месяцев, начались еще полтора года назад. Последняя объявленная городской администрацией дата — начало 2005 года. Значит, хотя бы к концу года станция уж точно заработает.
Однако цены на окрестную недвижимость выросли загодя — плавное удорожание окрестностей Комендантской площади (именно там будет станция) началось год назад. Помещения под коммерцию полностью распроданы еще прошлым летом.
Риэлтеры уверены, что сам пуск станции уже не поднимет цену недвижимости. Может произойти даже обратное. «Владельцы квартир в готовых и строящихся домах сегодня придерживают жилье, дожидаясь начала работы метро.
Если они потом разом выставят его на рынок, это может спровоцировать некоторый откат цен», — полагает исполнительный директор АН «Экотон» Екатерина Романенко. Схожего мнения придерживаются и другие операторы.
«Сами мы не местные»
Профессионалы рынка обращают внимание на относительно небольшой «внутренний» спрос на Приморский район. «Местные жители довольно мобильны, не привязаны к определенному месту. Район в основном новый, здесь еще не выросло ни одного поколения горожан. Думаю, об эмоциональной привязанности можно будет говорить лет через 5-10», — полагает директор Петроградского отделения «Адвекс-РОССТРО» Юрий Воробьев.
Недостаток внутреннего спроса компенсируется активным внешним. «Иногородние покупатели очень любят это место. Они едут либо в самый центр, либо в новостройки: «сталинки» и «хрущевки» многие приезжие вообще не воспринимают. А прибывшие с Севера почему-то просто зациклены на северных районах города, и Приморский по цене и качеству жилья им подходит как нельзя лучше», — говорит Екатерина Романенко.
«Свежесть» застройки имеет и неизбежные недостатки. В районе неважно развита социальная инфраструктура (проблемы с детскими садами, школами, поликлиниками и пр.).
В 1990-е годы возводить эти объекты город практически перестал, и за полтора десятка лет активного жилищного строительства накопился большой дефицит «социалки». Неважно организовано транспортное сообщение с другими районами и центром. Эти проблемы также уменьшают «оседлость» населения, однако мало сказываются на внешнем спросе: покупатели об этих сложностях, как правило, не осведомлены.
Зато «плюсы» территории на виду: чистый воздух, много зелени и удобный выезд в Курортный район.
Таун-хаузам еще не время
Приморский район — лидер по развитию малоэтажного строительства (проекты «Коломяги», «Каменка»). Однако пока операторы скептически оценивают потенциал этого вида городской застройки. «Состоятельные покупатели предпочитают жить в коттеджах за городом.
Таун-хаузы во всем мире — жилье среднего класса. Наш же средний класс пока себе этого позволить не может», — объясняет ситуацию директор отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости Константин Евтихиев. Специалисты «Бекара» полагают, что интерес к городской малоэтажке у нас проявится не раньше чем через 4-5 лет.
«Пока это отдельные маленькие поселки, их обитателям все равно приходится пользоваться магазинами и школами, общими с жителями окрестных многоэтажек. Полноценной «комфортной» жизни не получается.
Если будут построены несколько поселков рядом, в них возникнет своя инфраструктура, качество жизни серьезно изменится — спрос на это жилье вырастет. К такому пятну застройки уже легко будет «пристраивать» и новые проекты», — говорит Леонид Сандалов.
В целом перспективы района профессионалы рынка оценивают положительно. Однако именно как зоны жилья добротного эконом-класса: для более комфортных объектов строители выбирают в городе иные места.
Екатерина РОМАНЕНКО,
исполнительный директор АН «Экотон»:
Мы рекомендуем покупателям Приморский район как место, где цена вполне адекватна качеству. Причина: много «ровного» жилья — всегда есть из чего выбрать, да и продавцам это не дает «гнуть» цены. На вторичном рынке квартир в домах последних лет появляется очень мало: то, что куплено пять лет назад, приобреталось в основном для себя. «Свежие» предложения находятся в особой нише и почти не влияют на ценники типовой панели 1970-80-х годов.
Константин ЕВТИХИЕВ,
директор отдела жилой недвижимости ЦАН:
С точки зрения дальней перспективы, вкладываться в дорогие проекты возле станции «Пионерская» довольно рискованно. Когда вопрос с «хрущевками» в городе решится (или они в конце концов сами развалятся), нишу наиболее дешевого жилья займут «корабли» и ранняя 137-я серия — таких домов довольно много в том районе. Соответственно там же окажется и самый «неблагополучный» контингент проживающих. Хотя в ближайшие годы спрос на эти кварталы останется довольно высоким.
Леонид САНДАЛОВ,
руководитель группы АН «Бекар»:
На вторичном рынке таун-хаузов практически не появляется. Покупают это жилье только для себя, не для перепродажи. С точки зрения инвестиций, малоэтажка невыгодна: потом эти объекты трудно продавать. Горожане вкладываются либо в стандартное — максимально ликвидное — жилье, либо уж в элитные дома в центре.
Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения «Адвекс-РОССТРО»:
В городе оказалось меньше покупателей-«инвесторов», чем предполагали некоторые операторы рынка. Кто-то покупал квартиры впрок — для детей или для сдачи в аренду, но без намерения продавать после завершения строительства. Думаю, и массового выброса квартир у Комендантской площади после пуска метро ждать не стоит. Однако и вверх цены в этот момент не пойдут. Рынок реагирует на подобные события с опережением, как только возникает определенность с датой завершения работ.
Cправка
Площадь Приморского района — 10 420 га, из городских он уступает только Выборгскому. Район лидирует в городе по площади жилого фонда — около 9,5 млн кв.м. Около 4 млн кв.м из них — в домах, сданных после 1990 года. При этом Приморский уступает большинству районов города по наличию торговых площадей и количеству объектов социальной инфраструктуры. Ежемесячно здесь фиксируется 400-500 договоров купли-продажи.
Ориентировочные цены на квартиры в Приморском районе, тыс. $
| Тип дома |
1-к. кв.
|
2-к. кв.
|
3-к. кв.
|
| «Хрущевка» |
37-40
|
43-48
|
50-56
|
| «Корабль» |
38-42
|
48-52
|
56-65
|
| 504-я, 606-я серии |
40-45
|
54-62
|
68-78
|
| 600.11 серия |
43-48
|
62-68
|
70-80
|
| 137-я серия (старая) |
41-47
|
55-62
|
67-75
|
| 137-я серия (новая) |
44-50
|
58-65
|
73-83
|
По данным опроса риэлтерских компаний
Структура предложения в районе по типам домов, %
Рис. 1
Структура предложения по типам квартир, %
Рис. 2
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
|
