|
За последний год ситуация на рынке строящегося жилья заметно изменилась. Причиной тому стали и законодательные новшества, и изменение экономической ситуации в целом. Дать оценку нынешнему состоянию рынка мы попросили директора Петербургского союза строительных компаний «Союзпетрострой» Льва КАПЛАНА.
Лев Моисеевич, какова сегодня ситуация на городском рынке строительства? Стоит ли гражданам покупать квартиры в строящемся доме?
Ни федеральный, ни городской бюджеты давно практически не выделяют средств на новое строительство. Последние 8-10 лет получить квартиру можно было только единственным способом — купить ее: приобрести на вторичном рынке или стать дольщиком.
Сегодня Петербург, наверное, единственный город в России, где 97% нового жилья строится за счет средств дольщиков. И я не вижу на ближайшие годы, а может и десятилетие, альтернативы долевому участию граждан как основному источнику инвестирования жилищного строительства.
Однако система долевого участия довольно рискованная и таит много опасностей. Люди должны об этом знать.
С чем связаны риски?
Граждане могут потерять деньги не только из-за недобросовестного поведения застройщика. Ныне и сами застройщики сильно рискуют. Например, договоры долевого участия заключаются на начальной стадии работ. Тогда цена квартиры одна, а через пару лет, когда строительство закончат, она будет намного выше.
Строители должны придерживаться договора и нести существенные убытки, теряя на разнице в стоимости. Раньше эти убытки крупные застройщики переносили практически безболезненно, а сейчас ситуация изменилась.
Последний год наблюдается падение рентабельности строительного бизнеса до 8-10%. Раньше застройщики вкладывали до 20% собственных средств в начале строительства: на проектирование, земляные работы, фундамент будущего здания.
Сегодня таких денег у строителей нет, и просто необходимы альтернативные долевому участию источники финансирования.
То есть строительные риски могут создать дополнительные сложности для дольщиков? Есть ли у них законодательная защита?
К сожалению, пока законодательство оставляет желать лучшего. Термина «дольщик» нет даже в Гражданском кодексе. Поэтому договоры долевого участия носят самые экзотические названия: договор совместного инвестирования, простого товарищества, купли-продажи, отложенного спроса и т.д. Мы насчитали 10-12 видов. Это порождает правовой вакуум и некоторую неразбериху.
Государство дважды пыталось как-то защитить дольщиков. Сначала федеральные власти намеревались распространить на договоры застройщиков с дольщиками действие Закона «О защите прав потребителей». Но суды крайне неохотно использовали эту норму.
Если применять этот закон, то дольщик мог бы за каждый день просрочки сдачи дома Госкомиссии отсудить до 3% стоимости квартиры. Соответственно, если строители на месяц задержали сдачу дома, то гражданин получил бы жилье бесплатно.
С точки зрения потребителя это неплохо, но в жизни — не реально. В законе о потребителях предусматривается замена неисправной детали, например в пылесосе или холодильнике. В жилом доме заменить, например, несущую стену — невозможно. В городе был прецедент: дольщик посчитал, что перекрытие в его квартире на третьем этаже уложено некачественно.
Суд вынес решение устранить недоделки, но технически выполнить его нельзя: пришлось бы разобрать все здание. В результате свыше ста собственников более года не могли оформить свои права на квартиры. Поэтому этот закон в строительстве практически не применим.
Сейчас группа влиятельных депутатов внесла в Госдуму законопроект о внесении изменений в некоторые законодательные акты в части защиты интересов и законных прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья.
Там содержится несколько довольно жестких норм по отношению к продавцам квартир и фирмам, собирающих дольщиков. Пока это только проект, но с принятием закона дольщики почувствуют себя намного увереннее.
Еще одну попытку законодательно защитить дольщиков предприняли депутаты Законодательного собрания Петербурга. Но это была абсолютная профанация, поскольку речь шла только о государственной регистрации договоров с дольщиками, и то в рекомендательном порядке.
Этот закон не был подписан губерна-тором. Поэтому проблема защиты дольщиков пока остается довольно сложной.
Не появилось ли в последнее время каких-то новых «подводных камней» в долевом строительстве, которые необходимо учитывать?
Сейчас ситуация на рынке резко обострилась. Все было более или менее ясно, пока существовала Инвестиционно-тендерная комиссия. Этот орган при городском правительстве давал компаниям разрешение на строительство. Теперь в соответствии с федеральными законами все участки под застройку предоставляются только на торгах. Соответствующий городской закон с опозданием на два года, но все же появился.
Он требует, чтобы победитель торгов в довольно малые сроки выплатил в бюджет стоимость участка. У петербургских застройщиков таких финансовых возможностей нет. Поэтому участки, как правило, покупают московские или финские компании.
Чтобы максимально быстро окупить свои затраты, они начинают продажи по очень заниженным, демпинговым ценам. Уже есть пример, когда такой застройщик предлагает гражданам квартиры по $600/кв.м, хотя на стройплощадке еще ни одного колышка не вбито, не говоря о необходимых согласованиях и разрешениях.
Все мы помним историю компаний «Виадук» или «РосГлавМатериалы» — таких примеров в городе было достаточно. Они продавали жилье по демпинговым ценам, а потом их руководители попросту скрывались. Заниженные цены ничего, кроме проблем, не принесут. Попытка сэкономить таким способом для граждан может обернуться потерей вложенных средств. На такие провокации поддаваться не стоит.
Сегодня себестоимость строительства панельного дома в Петербурге составляет $700-750 за 1 кв.м. В монолитно-кирпичных домах еще больше. Цена ниже $800 уже должна настораживать.
Как правильно выбрать строительную компанию?
Выбирайте такую компанию, которая выполняет весь цикл работ. Она оформляет на себя пятна застройки, сама заказывает проект (привлекая архитектурно-проектные организации), возводит здание (вплоть до отделки), собирает дольщиков, создает кондоминиум и т.д.
Таких фирм в городе около десятка. Большинство скандальных ситуаций происходит, когда застройщик или инвестор — одна компания, а строитель или генподрядчик — другая. Здесь могут появиться и двойные продажи, есть возможность манипулирования и жульничества.
Стоит обращаться в крупные компании, которые долго работают в городе или имеют сертификат Экспертного Совета по определению надежности строительных фирм.
На что необходимо обратить внимание при подписании договора?
Именно договор долевого участия определяет ваши отношения с застройщиком. В документах, которые застройщики предлагают клиентам, зачастую не прописана конкретная ответственность строителей за исполнение своих обязательств. Например, нет точной даты передачи квартиры собственнику.
Строители пишут, что передача квартиры целиком зависит от срока сдачи дома Госкомиссии, а этот процесс может затянуться надолго. Иногда граждане по два-три года не могут оформить права собственности из-за того, что застройщик по тем или иным причинам не выполнил все свои обязательства перед городом. Но права конкретного дольщика, если его квартира уже готова, не должны зависеть от этих обязательств. Соответственно и дата ее передачи должна быть указана.
В договоре необходимо предусмотреть штрафные санкции для застройщика при задержке сроков строительства. Есть еще несколько пунктов, которые позволяют строителям трактовать договор целиком в свою пользу. Даже суды отказывают дольщикам в некоторых исках: сами виноваты, что подписали такой договор. Поэтому поддержка независимого юриста при оформлении контракта будет не лишней.
Сейчас развивается система страхования рисков дольщиков. Пока не очень широко: страховщики берутся страховать риски не в любом доме и не у любой строительной компании. Риски велики, поэтому и страхование недешево. Я считаю, что застройщики должны застраховать в пользу дольщиков весь дом за свой счет.
Вероятно, это повысит цену жилья, но я уверен, что застройщик получит преимущество в конкурентной борьбе на рынке. Страхование одной из ста квартир в доме не решает проблемы.
Сейчас много говорят об отмене лицензирования. Как это скажется на рынке строительства?
Действительно, сегодня правительство настаивает на отмене лицензирования некоторых видов деятельности, в том числе проектирования и строительства. Власти полагают, что лицензионная система коррумпирована, лицензии покупаются и продаются, на этом наживаются чиновники — но это не спасает от обрушений зданий.
Однако если фирмы будут работать без всяких сертификатов или лицензий — это очень опасно. Поэтому одновременно рассматривается вопрос о так называемых саморегулируемых общественных организациях. Часть функций по лицензированию, а точнее, сертификации будут переданы им. «Союзпетрострой» намерен участвовать в этой программе.
Структура Союза полностью соответствует требованиям закона, и мы готовы взять на себя эти функции. Бизнес-сообщество гораздо лучше знает, кому давать лицензию, а кому нет. Поэтому гражданам пугаться не стоит: если лицензирование отменят, мы это знамя подхватим.
Стоит ли привлекать к сделке агентства недвижимости, и почему у нас эта практика не столь широко распространена?
В Петербурге 90% жилья на первичном рынке продают сами инвестиционно-строительные компании. Я полагаю, что каждый должен заниматься своим делом: строители — строить, риэлтеры — продавать. Но у нас сложный переходный период, смешанная экономика, поэтому не всегда строители только строят.
К тому же еще есть случаи, когда строительные компании расплачиваются со своими поставщиками не деньгами, а квартирами. В одном и том же доме продавать квартиры могут разные компании; не исключено, что они будут демпинговать.
Рынок развивается, я сторонник того, чтобы надежные риэлтерские фирмы реализовывали все квартиры в доме по поручению строителей.
Есть ли схема приобретения новой квартиры, альтернативная долевому участию?
На ближайшие годы такой альтернативы я не вижу. Многие очередники, услышав о том, что городской бюджет намерен вводить около 100 000 кв.м социального жилья в год, решили, что они наконец-то получат новые квартиры. Хочу развеять их иллюзии: бесплатного жилья не будет. Это «упрощенное» жилье — квартиры, которое нельзя будет приватизировать или продать. Такие дома предназначены для расселения аварийного жилья, они не будут предоставляться очередникам.
Очередники могут надеяться только на городскую субсидию, и то не все. Недавно несколько банков заключили с городом соответствующий договор. Если очередник сможет выплатить треть стоимости нового жилья, то может рассчитывать на получение такой же субсидии (максимум 30%). Остальные средства даст банк, но под проценты.
В Петербурге около 800 000 очередников. В год город предоставляет всего 800-1000 квартир, и то за счет инвесторов.
Во всем мире больше всего в строительство вкладываются пенсионные фонды, страховые компании и банки, поскольку бизнес этот прибылен. У нас такого нет. Банки вкладывают в строительство только 4% от своего капитала. О фондах и страховщиках и говорить не приходится.
Сегодня долевое участие — единственный способ купить новую квартиру. А потому надо направить его в более цивилизованное русло: обеспечить больше гарантий дольщикам, совершенствовать федеральные и городские законы, посвящать граждан в юридические тонкости. Если развалится система долевого участия — развалится и весь строительный рынок города.
|
