|
РИЭЛТЕРЫ НЕ УСТАЮТ ПОВТОРЯТЬ: КВАРТИРА В ИСТОРИЧЕСКОМ ЦЕНТРЕ — КРАЙНЕ ВЫГОДНОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАПИТАЛА. В ОБОЗРИМОМ БУДУЩЕМ ЭТО ЖИЛЬЕ БУДЕТ ЛИШЬ ДОРОЖАТЬ, ПРИЧЕМ КУДА БЫСТРЕЕ, ЧЕМ НА ПЕРИФЕРИИ. НО ПОДБИРАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ ПОКУПКИ ВСЕ ЖЕ НАДО ОСТОРОЖНО.
В центральных районах можно найти жилье любого качества: от элиты до трущоб. И часто объекты находятся на расстоянии в сотню метров друг от друга. Но сколько бы ни стоил квадратный метр конкретной квартиры, риэлтеры уверены: дешеветь недвижимость здесь не будет.
Так что если квартира на окраине — это просто жилье, а если в центре — это к тому же и инвестиция. Поэтому перед покупкой принципиально важно понять, насколько выгодным окажется ваше вложение. Сможете ли вы при необходимости легко продать купленную квартиру, или же она «подвиснет» в рекламном объявлении и сбыть эти конкретные апартаменты удастся, только снизив цену?
Несколько слов о ценах. У каждой квартиры есть своя «нормальная» рыночная цена — сумма, за которую ее можно продать в короткий срок. Но те цены, по которым квартиры предлагаются в городских каталогах, как правило, немного (или много) завышены. Хозяева часто ставят цифры «от фонаря», ориентируясь больше на свои ощущения («другой такой квартиры не найти»), чем на рыночные законы.
«Жители Петроградского района уверены в высокой привлекательности этого места и запрашивают очень много. А желающих покупать элитное жилье в этом районе относительно мало. Приобрести дорогую квартиру здесь несложно, только удастся ли ее потом продать хотя бы за такие же деньги?» — говорит президент группы компаний «Любимый город» Александр Мошкалов.
На этом фоне все, что появляется в продаже по «нормальной» цене, уходит настолько быстро, что обычно даже не успевает дойти до рекламы. В солидных агентствах недвижимости стоит целая очередь из инвесторов, которые ждут таких предложений.
Что же сегодня предлагает рынок?
$800 ЗА МЕТР. КТО МЕНЬШЕ?
По статистике ИИЦ «Недвижимость Петербурга», в октябре квадратный метр «неэлитного» жилья в Центральном районе выставлялся в предложении по $1135. Чуть ниже (около $1080) показатели Петроградского, Адмиралтейского и старой части Василеостровского районов. Но это в среднем, разброс же цен реальных предложений весьма велик.
Самые высокие зафиксированные цены продаж на элитное жилье — около $7000/кв.м. (Есть сведения об отдельных квартирах, которые хозяева пытаются продать по $9000, а то и по $10 000 за «квадрат», но таких сделок пока нет.)
Что касается самых низких цен, то тут мнения специалистов расходятся. Например, в агентстве «Невский простор» уверены, что жилья в центре дешевле $1000 за метр уже просто не бывает. Тогда как в компании «Бекар» отмечают, что наименее интересные варианты (непрестижный центр, второй-третий двор-колодец, предаварийное состояние дома) можно обнаружить за $800/кв.м.
В агентстве «Союз» поделились информацией о 270-метровой квартире на Невском, которая долго и безуспешно продается за $200 000 (стоимость метра получается меньше $740). «Весь «секрет» в высоте потолков: на втором этаже этого дома — 4,5 метра, на третьем — 3,5, а на четвертом, где и находится эта квартира, — всего 2,2 м. Жить в такой не станешь. Думаю, она ушла бы максимум за $150 000 — то есть примерно по $550 за метр», — говорит Аркадий Кязимов, генеральный директор АН «Союз». Но такие варианты — экзотика.
Если вы хотите приобрести коммуналку, предоставив всем прежним обитателям другое жилье, будьте готовы, что на практике самые «убитые» варианты расселить по $800 за квадратный метр все равно не удается: жильцы согласятся на переезд, если им предложат более качественную альтернативу, а при такой стоимости «квадрата» это крайне сложно.
«В городе еще очень много «глухого» для расселения жилья. «Фасадные» дома в историческом центре расселены на 80-90% (остались в основном квартиры с проблемами правового характера). А вторые-третьи дворы освобождены едва ли на треть», — делится наблюдениями руководитель группы АН «Бекар» Леонид Сандалов.
По свидетельству риэлтеров, в последнее время расселение дворовых квартир замедлилось еще больше: если первые этажи инвесторы охотно берут под офисы, то тем, кто живет выше, надеяться почти не на что.
ОБРАЩАЙТЕСЬ — ЛЕТ ЧЕРЕЗ 30…
«Потенциально интересен весь исторический центр», — в один голос утверждают специалисты. Рано или поздно вся недвижимость тут будет цениться в разы выше, чем жилье на периферии.
Однако те же специалисты уверены, что «депрессивные» зоны (Советские улицы вдали от пересечения с Суворовским проспектом, окрестности станции метро «Лиговский проспект», вся юго-западная часть Адмиралтейского района и т.п.) еще довольно долго останутся таковыми.
Поэтому, предупреждают риэлтеры, инвестировать в жилье в старом фонде надо с большой осторожностью. Например, недвижимость около площади Труда имеет несколько неоспоримых плюсов (в двух шагах от Исаакиевского собора, много зелени), однако большинство зданий здесь сегодня в ужасном состоянии, да и улицы запущены.
«Эта территория весьма интересна, но в дальней перспективе — 20-30 лет», — считает генеральный директор АН «Русский дом» Людмила Синьковская.
Какие же места в центре наиболее востребованы?
В «ЗОЛОТОМ ТРЕУГОЛЬНИКЕ»
Знаменитый «золотой треугольник» (зона, ограниченная Невой, Невским проспектом и Фонтанкой) начинал свою «элитную» историю в середине 1990-х с нескольких домов на пересечении Невского и Мойки. Кроме того, в то время элитными считались Дворцовая набережная, кусочек Петровской набережной (на Петроградской стороне) и еще несколько «исторических» зданий с более-менее качественной «начинкой».
С этих «точек роста» и началось развитие элитных территорий. В Центральном районе элитная зона постепенно охватила весь «золотой треугольник», а в последние годы и перешагнула его границы — за Фонтанку и Невский проспект. Сегодня весьма высоко котируется жилье вдоль Большой и Малой Морских улиц. Охотно раскупают и обе стороны Мойки до Исаакиевской площади.
Развитие престижных зон идет прежде всего вдоль набережных (вслед за Дворцовой и Адмиралтейской покупатели стали охотно брать и Английскую набережную. Пока — до моста Лейтенанта Шмидта) и основных магистралей (к примеру, все самые престижные места на Петроградской стороне расположены вдоль Каменноостровского проспекта).
«Прорастают» в городе и новые зоны — обычно вслед за благоустройством: так, в последнее время заметно повысился статус недвижимости на Театральной площади.
Риэлтеры уверены, что элитные зоны будут расширяться и дальше. Однако и здесь есть свои проблемные точки. К примеру, район Сенной площади: активное движение и неблагоприятная «аура» приводят к тому, что приобретать жилье здесь практически никто не хочет.
Сотрудники Адмиралтейского отделения АН «Итака» рассказали, что 85-метровую квартиру с видом на воду на ближайшей набережной они недавно продали за $105 000 — по $1200 за метр. Причем приобрел ее сосед продавца, который решил расширить свое жизненное пространство. Покупателей «извне» не нашлось.
Хотя, с другой стороны, в этом районе очень большим спросом пользуются квартиры на первых этажах, которые можно перевести в нежилой фонд. «Пригодные для обустройства магазинов площади на переулках Гривцова и Спасском выставляются просто по безумным ценам. Квартир на первых этажах уже не сыскать. Пришло время осваивать 2-3-и этажи», — говорит Людмила Синьковская.
ВОДА ВОДЕ РОЗНЬ
Вид на воду особенно привлекает москвичей и иностранцев, однако питерский покупатель очень разборчив, на какую именно воду выходят окна квартиры. Весьма неоднозначен спрос на Фонтанку: если вблизи Невского жилье по набережной пользуется большим спросом, то за площадью Ломоносова (в просторечии — «ватрушкой») горожане жить не хотят. Квадратный метр на набережной за пересечением с Гороховой улицей не намного дороже метра «хрущевки» в Красносельском районе.
Не расхватывают эти помещения и для коммерческого использования. «Под офисы более-менее берут, но магазины здесь открывать бессмысленно: торговле нужны проходные места, а не проездные», — говорит Александр Дымников.
В домах старого фонда, которые прошли в свое время капремонт, метражи квартир, как правило, не больше 100-120 «квадратов». В тех же зданиях, где капремонта не было (а это около половины старого фонда), нередко можно встретить квартиры по 200-300 кв.м. Если место немного «не то», найти покупателя на такое жилье крайне проблематично.
Как пример — 10-16-я линии Васильевского острова. Квартир с большим метражом там немало, но покупать его не хотят: петербуржцы, которым по средствам столь просторное жилье, предпочтут жить в другом месте. Довольно много таких квартир и на Петроградке: там гораздо больше половины домов не проходили капремонт.
По наблюдению сотрудников «Аркады», квартиры площадью по 300 кв.м нередко покупают с дальним прицелом, рассчитывая на западных клиентов, которые когда-нибудь захотят приобрести или снять просторные апартаменты. Но пока даже в относительно ликвидных местах квадратный метр в «барских» квартирах намного дешевле, чем, например, в 100-метровых.
Так, «Аркада» продала квартиру площадью 385 кв.м на Мойке (напротив Юсуповского дворца) по $1400 за «квадрат». Специалисты агентства уверены: будь жилье поменьше, цена подросла бы до $2000-2200. Восьмикомнатную квартиру (300 кв.м) недалеко от Исаакиевской площади агентство «Экотон» не так давно продало по $1300/кв.м.
Недвижимость в центре крайне неоднородна: привлекательность объектов может серьезно различаться в пределах одного квартала и даже одного дома в зависимости от вида из окон, состояния парадной, наличия нерасселенных коммуналок по соседству и многих других характеристик.
Все это отражается на ликвидности жилья, а значит, все необходимо учитывать при покупке — чтобы не ждать потом 30 лет покупателя на такую квартиру.
|
