"Недвижимость и строительство Петербурга"
╧15(248), 21.04.03, с. 20

Галина Стащак

Обсудить Версия для печати

Спрос на жилье в старом фонде стабильно растет. Наиболее популярны дома 1890-1917 годов постройки: большие метражи и "царский" декор. Конкуренцию таким квартирам могут составить только элитные новостройки в центре.

Каждый шестой квадратный метр жилья в Петербурге приходится на старый фонд ≈ дома, построенные до 1917 года. Изредка попадаются и совсем "древние" варианты. Специалисты "Адвекс-РОССТРО" вспомнили, что однажды им довелось работать с квартирой в доме, сооруженном в 1712 году.

Как утверждают операторы рынка, покупателям все равно, когда возведен дом, но важно, какие в нем перекрытия ("железо" или "дерево").

А это все-таки подразумевает время постройки: до 1890-х годов металлических перекрытий не делали. Важна и степень изношенности здания (делался ли в нем капремонт).

И все же главное для клиента ≈ местоположение объекта.

Старый фонд ≈ рыночно активная категория жилья: по данным "НП", сделок по нему проходит в 2-2,5 раза больше (в расчете на 100 квартир), чем по более молодым домам.

В крупных компаниях ("Адвекс-РОССТРО", "Бекар") примерно в половине сделок задействованы квартиры этой категории. В "Адвексе-РОССТРО" для работы со старым фондом планируют сформировать самостоятельное отделение.

Покупатель жилья в старом фонде ≈ особый. Гражданин, стремящийся решить жилищные проблемы с минимальными затратами, вряд ли будет рассматривать такие варианты.

По словам руководства "Бекара", средняя цена квартир этой категории составляет $80 тысяч (как правило, площадь расселенной коммуналки ≈ 150-200 кв.м). Немалую сумму приходится потратить и на ремонт (чтобы сделать его качественно, нужно вложить примерно по $300/кв.м). Общая сумма инвестиций уверенно относит такое жилье в раздел элитного.

Комфортная революция
С 1890-х годов в жилищном строительстве произошла революция: комфорт жильца стал для архитекторов приоритетным. Коридорное и анфиладное расположение комнат сменились более удобными индивидуальными планировками.

Появились изолированные комнаты, нашлось место под ванные. Туалеты переместились с лестничных площадок в квартиры. Дома стали оснащаться лифтами. "Здания, построенные в последнее десятилетие XIX века, ≈ "золотой фонд" старого жилья. Уже примерно с 1905 года в Петербурге начался строительный бум. Домовладельцы стали форсировать строительство и экономить на качестве материалов. Новостройки стали рушиться, как карточные домики. До наших дней дожили только самые крепкие и качественные", ≈ говорит Анна Истомина, старший научный сотрудник Музея истории Петербурга.

В этот же период появляются металлические перекрытия ≈ плюс, который все риэлтеры отмечают в первую очередь. Переход с "дерева" на "металл" увеличил срок эксплуатации дома до капитального ремонта со 100 до 150 лет.

Более прочные конструкции позволили "нарастить" 1-2 дополнительных этажа ≈ появляются 6-7-этажные здания. Благодаря более прочным перекрытиям увеличилось расстояние между несущими стенами ≈ возникают большие залы. Квартиры в домах 1890-1917 годов постройки ≈ находка для тех, кто желает жить среди "старины" (камины, лепка и т.п.), но с комфортом.

Накладный "антик"
К плюсам старого фонда рубежа веков (и некоторых более ранних построек) риэлтеры относят толстые стены, высокие потолки (3-4 м), большие метражи (150-250 кв.м), эркеры.

Декор (камины, лепнина, колонны, мраморные лесенки, паркет, отделанные деревом потолки или стены), по наблюдениям операторов рынка, ≈ не последнее, что привлекает покупателя при выборе старого фонда.

Нередко, став обладателем таких изысков, хозяин квартиры добровольно "подписывается" на дополнительные, далеко не малые расходы.

Если объект находится под охраной КГИОП, его сотрудники составляют список старинных декоративных элементов в квартире, а нового хозяина обязуют поддерживать их в сохранности. Иногда он берет на себя расходы по реставрации.

"Однако КГИОП часто идет навстречу владельцам квартир и демонтирует какие-то элементы, к примеру печи, освобождая хозяина от дополнительных трат", ≈ комментирует Владимир Федоров, менеджер-консультант по операциям с недвижимостью АН "Адвекс-РОССТРО".

Легендарные питерские дворы-колодцы ≈ один из основных недостатков старого фонда. Окна на оживленные улицы, однако, тоже не всегда плюс: уровни шума и загазованности магистралей очень высоки. Престижные в XIX-XX веках 2-3-й этажи (потолки ≈ 4 метра, наиболее удобные планировки) утратили высокий статус.

Сегодня покупатель, скорее, выберет этаж повыше: шума поменьше, воздух почище и вид получше. Отсутствие места для парковок, неоднородная социальная среда тоже не прибавляют привлекательности такому жилью.

В 1960-90-х годах "интерьерной старины" заметно поубавилось. При капитальном ремонте всю "начинку" сносили, планировки становились типовыми, метражи квартир уменьшались до 50-100 кв.м. У этой категории жилья, по наблюдениям риэлтеров, ≈ свой покупатель, которого устраивают сравнительно небольшие площади и который не намерен делать перепланировку.

"Капремонт накидывает примерно $150-200 на стоимость одного метра в старом фонде", ≈ считает Татьяна Чуприна, зам. директора АН "Бекар". Однако есть и очень дорогие квартиры в домах без капремонта: некоторых клиентов привлекают качественная "старина" и большой метраж.

Клиент выбирает помоложе
Петроградская сторона (за исключением Большого проспекта) ≈ лидер по застройке рубежа XIX-XX веков. В Центральном районе такими домами изобилуют Советские улицы и Суворовский проспект, на Васильевском острове ≈ некоторые линии, а также район Гавани и Железноводская улица. Небольшие пятна встречаются в Выборгском районе ≈ вдоль Б. Сампсониевского проспекта (от Финляндского вокзала до ст. метро "Выборгская").

Есть они и на Обводном канале, Московском проспекте (между "Фрунзенской" и "Московскими воротами") и немного ≈ в районе "Черной речки".

Места "залегания" домов 1890-1917 годов, как правило, относятся к "непрестижному центру" ≈ цены там низкие.

Исключения ≈ конец Суворовского проспекта (ближе к Смольному собору) и Каменно-островский проспект.

Однако, если исключить различия в локации, "квадрат" в "молодом" старом фонде стоит дороже, чем в постройках начала ≈ середины XIX века.

Цены на квартиры без капремонта сильно зависят от метража: чем объект больше, тем "квадрат" в нем дороже.

Покупателями сегодня востребованы большие квартиры, где есть большая свобода для перепланировок.

Старье берем
"Сегодня желающих купить старую квартиру в определенных местах Центрального района достаточно. Клиент понимает, что уже не может привередничать.

В 1995 году мы постоянно слышали: "Только капремонт! Сегодня у покупателя нет выбора. Самая аварийная квартира с видом на Лебяжью канавку в любом случае будет стоить бешеных денег", ≈ говорит Алексей Слокотович, исполнительный директор АН "Русский дом".

Операторы рынка единодушны: "неувядающая классика" всегда пользуется повышенным спросом, а рост цен на нее будет опережать общее подорожание недвижимости. Единственное, что сможет несколько затормозить спрос, ≈ активное строительство элитного жилья в центре города.

"Если предприятия, которые неэффективно используют землю, будут выводить за пределы исторического центра, а на их месте строить жилье, возможно, цены на "исторические квартиры" и понизятся", ≈ прогнозирует Владимир Федоров, менеджер-консультант по операциям с недвижимостью АН "Адвекс-РОССТРО".

Мнения

Алексей СЛОКОТОВИЧ,
исполнительный директор АН "Русский дом":

Спрос на старый фонд, конечно, будет расти. Состоятельные клиенты будут выкупать эти квартиры и зарабатывать на них. Это нормальная практика. В Венеции, например, 90% домовладельцев не живут в своих домах.

Сергей КОЗЛОВ,
исполнительный директор АН "Центр":

Для расселения квартир в старом фонде нужно или много времени, или много денег. На последних стадиях расселения некоторые жильцы резко завышают требования. Пытаясь нажиться на ситуации, обитатели коммуналок рискуют надолго в них застрять. Сегодняшние нерасселенные квартиры можно разделить на три категории: из каких-то жильцы просто не хотят никуда переезжать, в других проблемы с документами, в третьих ≈ слишком высокие запросы.

Юрий СЕРГЕЕВ,
генеральный директор АН "Динас":

Спрос на старый фонд то ослабевает, то опять повышается, как сейчас. Причина спадов: строительство нового элитного жилья, срывы строительства, неинтересные планировки в новых домах, транспортные проблемы ≈ не каждый готов тратить по 2-3 часа в день на автомобильные пробки, чтобы доехать до центра с какой-нибудь "престижной" окраины.

Татьяна ЧУПРИНА,
зам. директора АН "Бекар":

В Центральном районе весь старый фонд интересен, вплоть до дворов-колодцев. В Адмиралтейском районе трудно найти дома с капремонтом, зато там мало дворов-колодцев. Петроградка интересна видами из окон (Австрийская площадь, например).

Старый фонд Васильевского острова не столь привлекателен: из-за низкого уровня земли подвалы часто заливает вода.

Другие материалы раздела ОБЗОРЫ:

Безземельный пригород
Дешевы метры без метро
Аренда для двоих
Типология элитных метров
Ликвидное наследие вождя
Неправильная аренда
"Аркада" торгует по Интернету
Риэлтеры в сетях
Риэлтерам нужны сержанты
Доходные "однодневки"
Пешеходные подарки
Альтернатива под боком
Гатчина √ Луга. Ликвидная ветка
О буме объявят дополнительно
Вид на Смольный за малые деньги
Дома для компактной жизни
Бюро в погоне за рынком
ФИРМЕННЫЕ ВЕСТИ
Бесплатный двигатель кредита

Обсуждение

Запись оставил(а): 2003-04-21 19:30:46
Я вот что хочу сказать, всё что пахнет стариной в моде всегда будет. И состоятельные люди всегда будут стремиться жить в той красоте, в которой жили наши предеды и их спутницы жизни. Я уверен, что любой из нас, да и из вас не против бы сделать своим очагом квартиру, в которой история всей нашей Родины. Спасибки вам, и вашей ценной обозревательнице рынка недвижимости с-Петербурга, что даёт возможность реально, без особой суеты оценить свои потребности и соответственно возможности. Нужное дело , вы делаете ребята. Так держать!!!!!...P.S Добавить нечего, всё, что мог сказал раньше (см. текст выше)

ВАШ КОММЕНТАРИЙ Значком обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
Фамилия
Имя
Отчество
Город
Компания
Должность
E-mail
Телефон
Ваше мнение