|
Из-за небольшого количества новых домов и обилия «хрущевок» Калининский район остается местом для небогатого покупателя. Восстановление метро существенно не сказалось на имидже этой территории.
Последние месяцы в городе заметно дешевеет «некомфортное» жилье: «хрущевки», «корабли» и т.п. Поскольку в Калининском районе таких домов особенно много, он сильнее других пострадал от спада на рынке недвижимости.
По словам риэлтеров, в момент пуска отремонтированной ветки метро ценники и спрос здесь практически не изменились. «Цены на жилье заранее, то есть за полгода, поднялись на 10-15% — примерно на столько же они снижались, когда метро закрылось», — говорит Леонид Сандалов, заместитель директора агентства «Бекар».
В «Адвексе» все же отметили небольшое повышение спроса на квартиры «у метро» именно в момент его пуска. «Жилье в Калининском районе часто покупают расселенцы из коммуналок — контингент особый. Обычно это пожилые люди, которые привыкли не доверять обещаниям.
Когда власти наконец пустили подземку — только тогда многие коммунальщики и стали всерьез рассматривать варианты у метро», — рассказывает Владимир Федоров, специалист по недвижимости компании «Адвекс-РОССТРО».
Гражданский интерес
Наиболее высок спрос на жилой фонд вдоль линии метро от «Площади Мужества» до «Гражданского проспекта». Эти территории когда-то были прозваны в народе ФРГ («фешенебельный район Гражданки») и ГДР («гораздо дальше ручья»).
Городской фольклор опирался на вполне реальное различие этих зон: до Муринского ручья район имел развитую инфраструктуру и удобное транспортное сообщение; за ручьем же разместились несколько кварталов пятиэтажных «брежневок».
Основная застройка от площади Мужества до Муринского ручья — панельные дома 1970-80-х годов. Здесь же расположены несколько «сталинок» и немалое количество «хрущей» (большинство их скрыто за кирпичными фасадами Гражданского проспекта). Это место отличают зеленые дворы, есть и несколько парков. Цена «квадрата» вдоль Гражданского проспекта сегодня составляет около $1200.
Зона у станции метро «Площадь Мужества» прилегает к востребованному «академическому треугольнику» (Светлановский, 2-й Муринский и Тихорецкий проспекты) и пользуется примерно таким же спросом. Покупателей привлекают здесь относительно однородная социальная среда, хорошие школы.
Отдаленными кварталами (вдоль Пискаревского проспекта и улицы Руставели) интересуются меньше.
Свободные «пятна» вдоль Гражданского проспекта и на соседних улицах в последние годы активно стали осваивать строители. Спрос на современные дома здесь примерно такой же, как и на аналогичное жилье в Озерках. Тем не менее объемы нового строительства в Калининском районе пока гораздо меньше, чем в соседних Выборгском и Приморском.
По отзывам риэлтеров, есть трудности при продаже квартир вдоль улицы Руставели и Суздальского проспекта— здесь пролегают маршруты «тяжелого» автотранспорта. Очевидно, со строительством по соседству Кольцевой дороги привлекательность этих улиц еще снизится.
Виды и зелень не спасают
На жилье в южной части района у Финляндского вокзала спрос совсем низкий. Здесь есть немного старого фонда и «сталинок», большие территории заняты промышленными предприятиями. Рядом железная дорога и трамвайные пути, что тоже не прибавляет территории популярности. Даже «видовые» квартиры на Арсенальной набережной не привлекают покупателей: во-первых, слишком плотный поток транспорта, а во-вторых, под боком небезызвестные «Кресты».
Восточнее промзоны расположена другая малопопулярная территория — Пискаревка и Полюстрово. Кварталы между Лабораторным и Пискаревским проспектами застроены в основном «хрущевками». Небольшое количество блочных девятиэтажек и кирпичных точек разбавляют однообразие пятиэтажной «панели».
Из них выделяется небольшая зона кирпичной застройки 1980-х годов у торгового центра «Менахем» на улице Замшина: однопарадные кооперативные дома с более-менее приличными кухнями пользуются повышенным спросом на этой территории.
Главный минус данной зоны — большая удаленность от метро. Квартиры подолгу «зависают» в листингах. Именно из-за этого новых домов здесь практически не строят. Единственный плюс квартала — обилие парков и скверов.
По оценкам участников рынка, в зоне Пискаревского и Полюстровского проспектов — самое дешевое в Калининском районе жилье: цены «южных» квартир на 5-10% ниже, чем аналогичных на Гражданке. В компании «Бекар» отмечают: если в среднем в городе квартиры сегодня дешевеют со скоростью 1% в месяц, то жилье в таких малопривлекательных зонах ежемесячно теряет примерно 4%.
Вложишь 10 — получишь 5
Калининский район лидирует в Петербурге по количеству «хрущевок». В целом, по свидетельству риэлтеров, «хрущи» в районе неплохие, однако и в них старые трубы и полы (щитовой паркет, сделанный на основе ДСП, за прошедшие годы основательно износился).
В «хрущевском» квартале между Гражданским проспектом и улицей Вавиловых уже год идет так называемая санация жилых домов. Здесь инвесторы за свой счет (вместо отчислений в городской бюджет на инфраструктуру) заменяют коммуникации, кровлю, ставят стеклопакеты, осушают подвалы, ремонтируют фасады, лестницы и парадные.
Несколько домов уже отремонтированы. Себестоимость этой процедуры — около $120 на квадратный метр жилой площади, примерно 10% от рыночной стоимости жилья. Риэлтеры пока не сталкивались со сделками по таким квартирам, но считают, что реально ремонт повысит цену лишь процентов на 5. «Как ни отделывай «хрущевку» — она останется малопривлекательным жильем.
Ведь санация не увеличивает метражи и не улучшает звукоизоляцию», — считает Аркадий Кязимов, генеральный директор агентства «Союз».
Риэлтеры ожидают, что в ближайшие месяцы спрос на Калининский район останется «провальным» — за исключением относительно небольшого количества нового жилья. В массе же недвижимость здесь будет дешеветь. В ближайшие 3-4 месяца падение может составить в среднем 10-15%.
Радикально настроенные эксперты прогнозируют и минус 25%.
Ян ВИТОЛИН,
старший менеджер АН «Рускол»:
С восстановлением ветки метро спрос на Калининский район никак не изменился. Когда линия не работала, здесь покупали квартиры с расчетом на то, что метро «вот-вот откроют», — цены были соответствующие. По нашим наблюдениям, спрос на жилье, построенное до 1990 года, здесь сегодня упал — покупателя интересуют лишь новые объекты.
Александр ДЫМНИКОВ,
директор по продажам АН «Аркада»:
Сегодня, когда цены на жилье снижаются, клиенты не спешат покупать квартиры: большинство из них, как говорится, «ходят с деньгами», присматриваются и ожидают дальнейшего падения цен. Особенно это касается небогатых покупателей, которые ограничены в средствах и подыскивают самое дешевое жилье (а в Калининском его немало).
По этой причине в ближайшие несколько месяцев цены на дешевые квартиры в районе должны «просесть» еще процентов на 15, в то время как среднегородское снижение мы прогнозируем не более чем на 10%.
Аркадий КЯЗИМОВ,
генеральный директор АН «Союз»:
Безусловно, пуск метро несколько повысил цены на квартиры в Калининском районе. Однако этот прирост в разных зонах был неодинаков.
Например, для жителей проспекта Науки и соседних улиц восстановление метро было более острой необходимостью, чем для жителей северных кварталов Гражданки (от проспекта Луначарского до Суздальского), которые могли довольно быстро добраться до других станций («Проспект Просвещения» или «Озерки»). Соответственно на проспекте Науки квартиры больше выросли в цене, чем в северных кварталах.
Структура предложения по комнатности, %
Структура предложения по типам домов, %
По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Приблизительные цены на квартиры в Калининском р-не, тыс. $
| Тип дома |
1-к. кв.
|
2-к. кв.
|
3-к. кв.
|
| «Хрущевка» |
35-39
|
42-45
|
47-52
|
| Современная «панель» |
36-42
|
45-52
|
55-65
|
| Современный «кирпич» |
45-60
|
60-80
|
70-85
|
| 137-я серия |
43-50
|
60-70
|
70-80
|
По данным опроса риэлтерских компаний
Справка
Площадь Калининского района составляет 4029 га — в 2-2,5 раза меньше, чем Приморский или Московский районы. В то же время жилой фонд Калининского — один из самых больших в городе: более 170 000 квартир (на втором месте после Приморского). Новых домов (после 1990 года) здесь существенно меньше, чем в других периферийных районах.
Жилье в районе довольно скромное: в среднем на квартиру приходится 2,14 комнаты (общегородской показатель 2,34) и 31,8 кв.м жилой площади (против 35,4 по городу в целом). Причина: множество «хрущевок» — более 59 000 квартир (примерно треть от всего жилого фонда района).
|
