ДВОРОВЫЕ ДОГОНЯЮТ ДВОРЦОВЫЕ

Жилье во дворах исторического центра Петербурга скоро подорожает. Пока такую квартиру еще можно купить по вполне приемлемой цене, однако специалисты уверены, что в ближайшие годы она будет стоить почти как фасадная.

Фасадное жилье уже не инвестиция. Его можно покупать «для жизни», но не для перепродажи. Цена квартир с видом на парадные улицы или на воду близка к пределу и в разы уже не поднимется. А вот дворы в Петербурге пока серьезно недооценены», — считает директор Петроградского отделения «Адвекс-РОССТРО» Юрий Воробьев.

В самом деле, отдельные видовые варианты сегодня предлагают по $9000-10 000 за квадратный метр. Это уже недалеко от уровня ведущих европейских мегаполисов. Справедливости ради отметим, что сделок по этим ставкам еще нет: самое дорогое жилье в городе продается по $6000-7000.

Речь не идет о том, что элитные квартиры начнут дешеветь — их потенциал еще не исчерпан, но, как говорится, дно уже проглядывает.

Теперь сравните: весьма приличную квартиру во дворе сегодня можно купить за $1500 за «квадрат». Как показывает мировой опыт, в перспективе она будет стоить лишь на 10-15% меньше, чем фасадная.

ЦЕНТР ЗА СКРОМНЫЕ ДЕНЬГИ
Разумеется, дворовая недвижимость в нынешнем виде дорогой не станет. За редким исключением дворы в историческом центре не благоустроены, оставляет желать лучшего состояние парадных, крайне велика социальная неоднородность жильцов.

Однако ситуация неизбежно будет меняться: по мере того, как жилье раскупают, формируется иная социальная среда. Состоятельные покупатели, объединив усилия, займутся парадными и дворами, даже если город не будет в этом участвовать. Такое жилье станет намного привлекательнее и — как следствие — дороже.

Хватит ли покупателей с «глубоким карманом» на все дворы в центре города? Оценки операторов рынка весьма оптимистичны: на 4,5 млн петербуржцев требуется 100 000-200 000 дорогих (элитных и высококомфортных) квартир. Для сравнения: в четырех центральных районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном) весь жилой фонд составляет 220 000 квартир.

Конечно, какую-то часть спроса на дорогие апартаменты удовлетворят таун-хаузы и коттеджи, будет построено еще некоторое количество новых домов в центре, однако довольно уверенно можно называть улицы, которые в недальней перспективе вместе с дворами войдут в «элитную зону».

Не случайно риэлтеры, работающие на рынке дорогого жилья, отмечают: появился интерес к квартирам во дворах, долгое время принципиально не интересовавшим состоятельных горожан. «Еще два года назад клиенты были категоричны: только фасад. Сегодня они готовы рассматривать и дворовые варианты», — делится наблюдениями генеральный директор агентства «Динас» Юрий Сергеев.

Причин смещения покупательского интереса несколько.

Первая — фасадного жилья в престижных местах в предложении практически не найти. Нерасселенных квартир там почти не осталось, за исключением «непробиваемых» вариантов с проблемами правового характера. То, что есть, если и попадает в продажу, выставляется по безумным ценам. Во дворах ценники куда скромнее. Но главное, здесь еще очень много невыкупленного жилья.

Это дает возможность, расселяя коммуналки, приобрести недвижимость по приемлемой цене. Наконец, несложно подобрать квартиру с нужными характеристиками. Покупатель не ограничен мизерным предложением готовых объектов, из которых и выбирать зачастую нечего. По оценкам специалистов, дворы «золотого треугольника» расселены едва ли на 30-40%.

Остальной центр — лишь на 5-10%. «Это огромное поле для приложения сил риэлтерских компаний в ближайшие годы», — комментирует директор по продажам агентства «Аркада» Александр Дымников.

УДОБСТВА ВО ДВОРЕ
Положительно сказывается на спросе и растущее количество ухоженных дворов в историческом центре. Особенно заметен прогресс вдоль Невского проспекта. Еще три-четыре года назад двор стойко ассоциировался у горожан с грязью, темнотой и разбитым асфальтом. Теперь же оказалось, что возможен и другой вид: плитка, скамейки, деревца — подобную красоту в народе именуют итальянским двориком. И хотя «совсем итальянских» дворов у нас пока немного, но, как говорится, процесс пошел.

Стали заметны и явные преимущества «дворовой» жизни: к примеру, безопасность. Многие питерские дворы легко перекрыть, а заодно организовать охраняемую стоянку. У обитателей фасадных квартир проблем с парковкой заметно больше. Чаще стали вспоминать и о том, что скверик во дворе под окном радует глаз больше, чем забитая машинами улица.

Кстати, в сталинских домах Московского района, долгое время ценившихся почти наравне с престижными домами в историческом центре, фасадные квартиры с окнами на Московский проспект ВСЕГДА были на 10% дешевле, чем жилье во дворах. «Правда, в отличие от центра покупатели никогда не рассматривали жилье в Московском районе как представительское. Состоятельные горожане искали здесь прежде всего тишину и уют», — поясняет Юрий Воробьев.

ПРЕСТИЖНЫЙ ДЕФИЦИТ
Чему учит опыт устоявшихся рынков недвижимости Европы и Америки?

Несомненно, главная составляющая цены дорогого товара — его престижность. На «их» рынках — это в первую очередь местоположение. Ухоженность и социально однородная среда к локации прилагаются автоматически. У нас пока все не так. Элитное жилье и откровенные трущобы может разделять не более сотни метров (особенно это заметно в Петроградском и Василеостровском районах).

Отличительная особенность престижного жилья — его не может быть в достатке. Престижно только то, что в дефиците, на что спрос превышает предложение. По мере появления в городе богатых покупателей понятие престижности жилья постепенно расширялось. Сперва в категорию шикарных попадали лишь видовые квартиры. Потом — пусть уже не видовые, но фасадные.

Жить во дворах считалось «не круто» уже потому, что таких предложений всегда было хоть отбавляй. Но как только желающих купить дворовые квартиры станет больше, чем продавцов, взгляд на престижность еще раз изменится. И вид из окна уже не будет поднимать цену вдвое — именно это мы сейчас и наблюдаем в Европе.

Некоторые специалисты полагают, что механически опыт европейских рынков на Россию переносить нельзя. В Петербурге разница в цене между дворовым и фасадным жильем всегда будет несколько большей. Как это было до 1917 года. Другие называют несколько адресов в городе, где ценовой разницы двор/фасад УЖЕ нет.

«Жилье в центре — товар штучный. Нельзя вывести единые правила, на сколько фасад должен быть дороже двора — даже при условии полной расселенности и одинаковой ухоженности того и другого», — говорит исполнительный директор агентства «Русский дом» Алексей Слокотович.

Во многих домах принципиально различается качество самих квартир, выходящих окнами на улицу и во двор. Влияют на разницу в цене и другие факторы: вид из окон, транспортный и людской поток по улице, размер самого двора.

Где-то, убеждены риэлтеры, квартиры с окнами на зеленый двор в конце концов будут стоить больше «лицевых». Есть и такие места, где, как ни благоустраивай пространство внутри кварталов, исторический фасад все равно будет цениться в полтора раза дороже.

ИЗ КОЛОДЦА — В АТРИУМ
Сегодняшние покупатели готовы рассматривать квартиры лишь в светлых, ухоженных дворах — таких предложений в городе пока хватает. На состояние подъезда обращают меньше внимания: его при необходимости несложно привести в порядок. Самое главное — чтобы во дворе не было свалки мусора: комфортное жилье и двор с помойкой несовместимы. Свалку, которая в каком-то месте «отродясь жила», ликвидировать или хотя бы передвинуть крайне трудно.

Но чем выше прибыль — тем выше риск: таково неизменное правило бизнеса. Учитывая происходящие в городе изменения, кто поручится, что какой-нибудь грязный двор через три-пять лет не превратится в чистенький «итальянский дворик»?

Иное дело — темный двор-колодец, куда солнце заглядывает раз в году. Вот уж, кажется, где жилье никогда не будет востребованным. Но если создать там атриум*, цены на местную недвижимость тут же уйдут в небеса.

Обычное стекло над головой превращает тесный двор в просторный холл. Утопия? Как знать… Сегодня в Петербурге действуют несколько программ благоустройства. Самые масштабные общегородские программы — благоустройство дворов и мощение Невского проспекта. Есть проекты муниципальных образований. Да и частные инвесторы раскошеливаются.

Программа комплексного благоустройства рассчитана на ближайшие три года, а финансирование на 2005-й уже выделено. Четырем центральным районам досталось по 100-130 млн рублей. Смольный предлагает обойтись без излишеств: переложить асфальт, сделать поребрики, поставить фонари. Зато возьмут количеством: в одном Петроградском районе запланировано «облагородить» аж 78 адресов.

Программа мощения Невского проспекта, которая также предполагает реконструкцию прилегающих дворов, более основательна. Примеры приведенных в порядок дворов вдоль главной улицы города можно увидеть своими глазами. В 2004 году взялись за дворы до площади Восстания, в следующем должны пройти оставшуюся часть проспекта до площади Александра Невского.

Как показывает мировая практика, цена дорогой недвижимости никогда не остановится в росте. В Европе и Америке элитное жилье дорожает в среднем на 5-6% ежегодно. Логично предположить, что на такой же рост собственники квартир в центре вправе рассчитывать и у нас. Однако квартирам во дворах в ближайшие годы предстоит еще и наверстать сложившееся отставание от фасадного жилья: они будут дорожать заметно быстрее.

Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения агентства «Адвекс-РОССТРО»:

– Выкуп дворовых квартир и благоустройство дворов подталкивают друг друга. Состоятельные покупатели начинают давить на городские и муниципальные власти, чтобы привести в порядок территорию, окружающую их жилье, — у них находятся для этого и желание, и ресурсы.

А даже небольшое благоустройство заметно активизирует спрос. Поднимаются цены, и расселение проблемных квартир по новым ставкам становится экономически целесообразным. Очень сильно удорожает квартиру ремонт парадной.

Если в подъезде хотя бы 2-3 выкупленные квартиры, скинуться и отремонтировать вход и лестницу становится просто выгодным вложением. Впрочем, есть примеры, когда жильцы за свой счет благоустраивали и двор. В недалеком будущем квартира с окнами на ухоженный дворик (конечно, он должен быть довольно просторным, совсем хорошо — если с небольшим сквером и выложен плиткой) может быть и дороже фасадной.

У дворов-колодцев перспективы наиболее сложные. Для них единственный, пожалуй, выход — атриум. Но это крайне дорогое удовольствие, на это может пойти разве что инвестор, полностью выкупивший двор.

Юрий СЕРГЕЕВ,
генеральный директор агентства недвижимости «Динас»:

– Уже появляются покупатели, которые предпочитают жить во дворах: жилье «на фасадах» для них менее удобно. Больше становится клиентов, готовых рассматривать не только большие дворы с зеленью, но и маленькие дворики.

Не отпугивает даже неблагоприятное социальное окружение: многие понимают, что ситуация вскоре изменится. Не особо препятствует сделке и состояние парадной. Главное, чтобы подъезд не был совсем разрушен. А вот помойка во дворе нередко останавливает покупателя. Вообще грязные дворы состоятельные горожане не рассматривают: пока хватает чистых.

Неплохо разбирают помещения во дворах и для коммерческих нужд. Для магазина тут место не самое удачное, а вот для офиса в самый раз: и машину есть где поставить, и парадное крыльцо можно обустроить по вкусу.

Александр ДЫМНИКОВ,
директор по продажам агентства недвижимости «Аркада»:

– Дворовые квартиры стоят в разы меньше фасадных. На Английской набережной фасады идут по $3500-4000 за квадратный метр, дворы — по $1300-1500. Похожие цифры на набережной Кутузова. На Итальянской улице фасадное жилье обходится покупателю в $3000/кв.м, дворовое — в те же $1500.

На Миллионной — $2500-3000 против $1500. За Дворцовую набережную просят по $6000 за «квадрат», а за дворы на ней — по $2000. Общая закономерность: чем выше цена фасадных квартир, тем сильнее разница с дворовыми.

За рубежом соотношения совершенно иные. В Сан-Франциско дом с чудесным видом на залив и мост «Золотые ворота» стоит лишь на 10-15% больше расположенного рядом строения с окнами на соседские стены.

В историческом центре Стокгольма вид на Балтику с ее живописными островками и окна во двор-колодец (причем там узкие дворы, не чета нашим — до противоположных стен руками достать можно) дают разницу в цене на те же 15%. Западные коллеги-риэлтеры уверены, что и у нас со временем установятся подобные ценовые соотношения.

Конечно, не автоматически, а если будут выполнены несколько условий, главное из которых — благоустройство дворов. Реконструкция запущенных дворов в наиболее престижных местах сразу поднимает цену квартир если не вдвое, то на 70% точно.

Людмила СИНЬКОВСКАЯ,
генеральный директор агентства «Русский дом»:

– В Петербурге есть дворы, жить в которых исторически престижно: Толстовский дом (Рубинштейна, 15-17), Дом Бенуа на Петроградке (Каменноостровский, 26-28). Очень высоко ценятся и недавно реконструированные дворы вдоль Малой Садовой, Итальянской — таких дворов в городе становится все больше.

Цены на квартиры в светлых дворах, вымощенных плиткой, сегодня держатся на уровне $2500 за квадратный метр. Свет определяет спрос. Дело тут не столько в линейных размерах двора, сколько в соотношении площади с высотой окружающих домов. Если здания вокруг в два, три этажа, дворик может быть совсем небольшим.

Для шести-, семиэтажных строений нужны совсем другие расстояния между домами. Думаю, существенная разница в цене фасадного и дворового жилья сохранится разве что на наиболее видовых набережных Невы и Мойки.

 
ВАШ КОММЕНТАРИЙ