Стройка на доплатах
"Недвижимость и строительство Петербурга"
№28(261), 21.07.03, с. 25
Роман Денисов
|
 Обсудить
 Версия для печати
|
Возведение жилого дома всегда связано с финансовым риском. Например, сложно в точности предугадать динамику роста себестоимости строительства. И когда просчеты случаются, фирмы нередко предпочитают выбираться из ямы на плечах своих клиентов, указывая им на необходимость доплаты. В среднем строители просят с дольщиков на «непредвиденные расходы» по $20-30 за 1 кв.м. Граждане или соглашаются и получают вожделенные квартиры, или отказываются и остаются без жилья.
По данным Экспертного Совета по определению надежности строительных фирм (ЭСОН), за текущий год поступили жалобы примерно на десяток строительных компаний, которые требовали доплату. Среди них встречаются и крупные, давно работающие на рынке, и молодые организации. Жалобы на требования доплатить составляют треть всех заявлений, которые поступают в ЭСОН.
По данным Консультационного центра долевого строительства, список компаний, которые просят у дольщиков дополнительные средства, особенно активно растет в последние три месяца. При этом многие случаи остаются «за кадром». То есть такая практика распространена довольно широко, но не всегда диалог между строителями и дольщиками перерастает в конфликт.
По мнению юристов, застройщик вправе предложить дольщику пересмотреть условия договора. Но только предложить.
Повод для доплаты
Необходимость доплаты может быть обусловлена разными факторами. Например, сменой застройщика, за которой следуют перерасчеты. Такие ситуации встречаются, и дольщики к ним относятся с пониманием. Иное дело, когда расходы вырастают из-за ошибочных расчетов застройщика.
Это может происходить по двум причинам. Первая — закладывается неверный коэффициент роста себестоимости строительства или не учитывается рыночная инфляционная составляющая, из-за которой компания вынуждена поднимать цены.
Вторая — обстоятельства, которые застройщик предусмотреть не мог (например, изменение технических условий, что приводит к удорожанию). Варианты отличаются уровнем ответственности строителей за просчеты; дольщику в таких случаях говорят о непредсказуемом увеличении себестоимости.
Прогноз окончательной стоимости строительства, как прогноз погоды, — дело если и возможное, то уж точно неблагодарное.
Как заявил вице-президент «Петербургской Недвижимости» Вячеслав Семененко, «причины несоответствия прогнозируемого и реального удорожания себестоимости могут быть самые разнообразные: изменение курса доллара, политические преобразования, нестабильность рынка и сезонные колебания цен на стройматериалы».
В компании «Петербургстрой Skanska» при возведении жилого дома в южной части Петербурга столкнулись с подобным фактором — конъюнктурой финансово-валютного рынка. Себестоимость выросла на $100 за 1 кв.м против расчетной из-за колебания курса доллара: приобретаемые за рубли стройматериалы дорожали, динамика курса «зеленого» была отрицательной.
Генеральный директор компании «Гатчинский ДСК» Юрий Белышев отметил, что планируемые цифры могут отличаться от итоговых в том числе из-за увеличения сроков согласования проекта.
Согласно данным «Петербургской Недвижимости», за время строительства (примерно 2 года) цены возрастают на 60%. По словам Вячеслава Семененко, в отдельных случаях этот показатель может достигать 100% и больше.
Критический «стольник»
По словам секретаря ЭСОН Петра Захарова, в большинстве заявлений от дольщиков фигурирует сумма доплаты в $100/кв.м. При меньших суммах конфликты обычно не предаются огласке.
Руководитель Консультационного центра долевого строительства Анна Максимова предлагает разделить случаи с доплатами на две группы. К первой отнести ситуации, когда строительство завершено, но застройщик отказывается передавать дольщикам квартиры, требуя дополнительных взносов (в среднем — не более $20/кв.м).
Так получается, например, на объектах компаний «РКГ» и «Лантан». В «Лантане» ссылались на просчеты генподрядчика. Без доплаты отказывалась отдавать квартиры компания «РКГ».
Вторую группу составили случаи, когда от дольщиков требуют денег, чтобы завершить строительство. Классический пример — с объектом компании «Экстрадомус» на Ленинском проспекте (см. «НП», №21/2003).
В начале июня в ЭСОН поступило заявление от дольщиков из Пушкина.
Инвестор (в ЭСОН отказались его назвать) предлагает внести изменения в заключенный договор и повысить общую стоимость квартиры на $2000.
Есть и уникальные прецеденты, как, например, на Разъезжей, 4 или Садовой, 51, когда дольщики согласны доплатить, но некому строить.
«Вовсе не значит, что в каком-то случае компания действует законно, а в каком-то нет, — объясняет Анна Максимова. — Просто, когда дом уже готов, а дольщикам говорят об увеличении стоимости, застройщик рискует получить большое количество исковых заявлений и широкую огласку. Когда компания не может достроить дом без допфинансирования, положение дольщиков куда менее ясное. Все, чего они могут добиться, — возврата денег, но от этого не легче.
В таких случаях дольщики чаще идут на компромисс».
Возможен диалог
Причины несоответствия расчетной себестоимости строительства и реальной могут быть разными. По мнению генерального директора ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» Ивана Романова, если цена зафиксирована, то фирма должна обеспечить дольщика квартирой по этой цене, о доплате не может быть и речи.
Однако, считает финансовый директор компании «Петербургстрой Skanska» Эдуард Киямов, с дольщиком можно вести цивилизованный диалог даже по поводу доплаты: «Если речь идет о каких-то разумных и понятных клиенту изменениях, проблем возникнуть не должно».
Насколько законно требование застройщика о доплате, может решить только суд, рассмотрев конкретный случай. Но юристы обращают внимание на содержание договора долевого участия.
По словам заместителя председателя коллегии адвокатов «Юникс» Владимира Малашина, «компания в любом случае обязана представить суду те обстоятельства, которые привели к незапланированному увеличению себестоимости. Являются ли они существенными, будет ясно только в ходе разбирательства.
Но если в условиях договора определено, что цена является окончательной и изменению не подлежит, то шансов получить дополнительные средства от дольщиков у строительной компании фактически нет. Существуют, конечно, так называемые форс-мажорные обстоятельства, из-за которых можно изменить условия договора, но к ним однозначно относятся только стихийные бедствия».
Заставить дольщика доплатить без соответствующего пункта в договоре нельзя. Но даже если договор предусматривал изменение цен, застройщик должен объяснить причины удорожания. Казалось бы, дольщик оказывается в выгодных условиях, и все-таки практика доказывает обратное.
Во-первых, застройщик может отказать в передаче квартиры. Этот вариант приводит дольщика в суд. Во-вторых, компания может предложить расторгнуть договор. Поскольку в одностороннем порядке этого сделать нельзя, в суде рискуют оказаться обе стороны.
По словам Петра Захарова, до суда дело доходит крайне редко: «Несмотря на всю лояльность суда к дольщикам, подавать иски мало кто решается. Тяжба может длиться несколько лет, и дольщик может добиться лишь возврата денег.
А так как за это время на рынке произойдут существенные изменения, этой суммы на новую квартиру не хватит. Даже возможная компенсация вряд ли улучшит положение дольщика».
Часто клиенты вынуждены платить и по другим причинам. Видя нежелание дольщика раскошелиться, застройщик всегда найдет способ расторгнуть договор. Например, сославшись на якобы «двойную» продажу квартиры (так было в одной из конфликтных ситуаций у компании «Стройкомплект»).
Строители – против доплат
Сегодня практика внесения в договор пункта, который предусматривает возможность доплаты при определенных обстоятельствах, начинает распространяться.
Например, ФГУП «Октябрьская железная дорога», выступая в роли инвестора на строительстве жилых домов и заключая договоры долевого участия, вносит целый список обстоятельств, при которых оставляет за собой право изменять первоначальную стоимость (правда, в большинстве случаев эти изменения ограничены определенной суммой).
По словам Эдуарда Киямова, «обычно в таких договорах дается огромный перечень возможных обстоятельств. И предприятиям приходится немало потрудиться, убеждая дольщиков, что ничего страшного этот пункт в себе не скрывает».
По мнению юриста ООО «Серебряный век» Марата Круглова, включение в договор такого пункта будет только на руку строителям: «Сегодня дольщик может надеяться на решение суда, и это сдерживает строителей. Внести такую поправку — значит нанести ущерб всему первичному рынку».
Как ни странно, опрошенные строители придерживаются аналогичного мнения в отношении всего рынка. Вячеслав Семененко заявил: «Потенциальные покупатели и так напуганы разными историями о мошенничестве, затянутых сроках и низком качестве строительства.
А если, уже заключая договор, они поймут, что не защищены от дальнейших непредвиденных выплат, такая форма приобретения жилья для многих станет неприемлемой». Юрий Белышев полагает, что при внесении соответствующего пункта в договор резко возрастают риски дольщиков, на что компании идти не хотят.
Вместе с тем юрист строительной компании «ЛенСпецСму» Кирилл Вязовский утверждает: «Такой раздел внес бы большую ясность в отношения дольщика и строителя. В случае действительно непредвиденных обстоятельств диалог велся бы без всяких нарушений». Однако размер доплаты, считает г-н Вязовский, должен быть в разумных пределах.
А пока истории с требованием доплатить продолжаются.
Другие материалы раздела ОБЗОРЫ:
Изыскания – удел профи
 |
| Обсуждение |
|
|
обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
