"Недвижимость и строительство Петербурга"
?2(285), 19.01.04, с. 19

Дмитрий Синочкин Дмитрий Сперанский

Обсудить Версия для печати

Разогретый квартирный рынок обеспечивает риэлтерам неплохие доходы, но и предъявляет повышенные требования к профессионализму агентов.

Прошедший год удивил операторов рынка беспрецедентным удорожанием жилья: за год цены предложения поднялись на 43%. Динамика роста стоимости повторяла ситуацию 2001-го (рис. 1), но с некоторым превышением.

Год начался ровно (рост цен составлял около 2,5% в месяц), в феврале последовало обычное кратковременное замедление, затем - приостановка удорожания в мае-июне и последующий разгон. По данным 'НП', в четвертом квартале цены увеличивались в среднем на 5-5,5% ежемесячно. Рекорд - 5,8% - поставлен в декабре. (Для сравнения: московский показатель в этом месяце был 4,5%.)

По мнению участников рынка, причин, обеспечивших стремительный рост квартирных цен, несколько: высокие цены на нефть, определяющие быстрый рост национальной экономики и увеличение реальных доходов населения; ослабление позиции доллара; повышение инвестиционного рейтинга России; 'юбилейный' интерес к Петербургу и кремлевская поддержка Северной столицы; разговоры о передаче городу части столичных функций.

Рост долларовый и реальный
Однако при оценке реального удорожания недвижимости примерно 20% (а то и больше) от роста долларовых цен надо скинуть на падение покупательской способности американской валюты, до сих пор исправно выполнявшей роль учетчика инфляции (8% - падение по отношению к рублю и еще 12% - собственно рублевая инфляция).

'Плохое' поведение доллара в прошлом году еще подхлестнуло спрос на недвижимость, которая стала по сути единственным надежным способом сохранения накоплений: перевод сбережений граждан в евро пока немыслим из-за небольшого объема наличной валюты в стране. К тому же и европейская валюта в течение года вела себя нестабильно.

По мнению генерального директора АН 'Адвекс-РОССТРО' Владимира Гаврильчука, 'инвестиционная доля' спроса (число граждан, покупающих квартиры для того, чтобы сберечь средства от обесценивания) за год выросла с 7-8 до 10-13%. Реальные показатели, возможно, еще выше: надежной статистики в этой области, к сожалению, нет.

Указанные выше 'питерские' причины дополнительно подгоняли городской рост цен (за год мы 'догнали' Москву на 7%, однако разница в средней стоимости квадратного метра в обеих столицах все еще крайне велика - 73%).

С учетом перечисленных факторов удорожание жилья вполне соответствует росту реальных доходов с поправкой на некий ажиотаж, связанный с 'бегством от долларов'.

Высокий спрос подогревает и сам себя: 'цепочки' необходимо собирать предельно быстро, это поднимает ценность прямых продаж и тянет за собой остальной рынок.

В течение года риэлтеры не раз обсуждали вопрос о том, в какой валюте считать цены на недвижимость, чтобы точнее представлять реальное поведение рынка. Однако проблема пока остается не решенной.

Популярные - в отрыв
За 2003 год ГБР зарегистрировало 66 тысяч сделок - на 6% больше, чем в 2002-м. Распределение сделок по месяцам в точности соответствовало динамике предыдущих лет (рис. 2) и практически не зависело от ценовых показателей.

Любопытно, что статистика сделок в Москве очень похожа на питерскую, но есть два заметных отличия: пик в июле (в столице это месяц наибольшей активности); в декабре же, напротив, рынок куда более спокоен - сделок почти столько же, как и в предыдущие месяцы (данные главного аналитика РГР Геннадия Стерника).

Сколько-нибудь серьезных изменений в активности рынка по районам города не произошло. Показательно, что число сделок в центральных районах не снижается несмотря на разговоры о том, что эти места в значительной степени 'выбраны' под элитное жилье и коммерческие нужды.

Тем не менее рынок комнат здесь остается весьма активным: на Центральный район по-прежнему приходится наибольшее количество сделок купли-продажи в городе. Генеральный директор компании 'Авторитет' Светлана Ботвич отмечает растущий спрос на расселение небольших коммуналок (3-5 комнат): 'барские' апартаменты или уже выбраны, или непомерно дороги. Базовая стоимость расселения составляет сегодня около $1000/кв.м.

С осени, когда жилье начало дорожать очень быстро, вырос ценовой разрыв между районами (до этого времени недвижимость в городе дорожала примерно равными темпами).

Заметно возросла средняя стоимость метра в Московском и Василеостровском районах, опережающими темпами росли цены в Центральном (что особенно заметно на фоне 'отстающего' Адмиралтейского). Напротив, поотстали Невский, Фрунзенский, Красносельский районы. Несколько потерял свои позиции в ноябре-декабре и Калининский район. Кстати, сходные тенденции наблюдались и в период интенсивного роста рынка в 2001 году.

По оценкам операторов рынка, занимающихся элитной недвижимостью, годовой рост цен в этом сегменте превысил 50%: это жилье дорожало существенно быстрее типового.

Сделки ускорились
Осенняя ситуация, когда цены на жилье росли быстрее, чем на 1% в неделю, серьезно повлияла на правила поведения на рынке.

Сократилось время подбора встречных вариантов: если в начале года на такой поиск можно было потратить месяц, то осенью продавцам необходимо было уложиться в две недели: за это время цены увеличивались настолько, что условия сделки приходилось пересматривать. По данным АН 'Бекар', примерно в половине случаев сделки из-за этого распадались. Время на проведение расчетов и на оформление также сократилось.

Уменьшилась и средняя длина цепочки - времени на составление большого количества 'встречек' просто не было. 'В начале года цепочка из 5-7 объектов считалась нормой, сегодня 3 звена - почти предел. Некоторые агенты, чтобы укоротить цепочки предлагают клиентам идти на 'рызрыв': разносить по времени продажу и покупку жилья, но на сегодняшнем рынке это крайне рискованная операция', - комментирует руководитель группы АН 'Бекар' Леонид Сандалов.

Примечательно, что при столь сильном сокращении средней длины цепочки, рынок сохранил объемы сделок - это прежде всего свидетельствует о серьезном росте количества прямых продаж, который отмечают и во многих риэлтерских компаниях. По наблюдению специалистов, все больше горожан продают свое жилье, чтобы вложиться в долевое строительство.

Изменившиеся условия работы на рынке предъявляют более высокие требования к профессионализму сотрудников риэлтерских фирм, хотя и вознаграждают их выросшими комиссионными: рынок становится жестче, но доходнее.

Перспективы
По прогнозам питерских риэлтеров, наступивший год будет куда спокойнее. Рост цен, уже с февраля-марта войдя в 'нормальное русло', снизится до 10-15% в год (подробнее см. 'НП', ?50/2003). Однако каких-либо объяснений своей точки зрения операторы рынка не приводят, ссылаясь в основном на то, что 'безудержный рост должен когда-то прекратиться'.

Однако, как показывают данные мониторинга 'НП', после высокого роста цен в конце 2001 года довольно активным оказалось и начало 2002-го. Цены замедлились, но 'по инерции' росли на 2-3% в месяц (в другие годы темпы удорожания недвижимости в первом квартале были несколько ниже).

Характерно, что и многие из московских аналитиков не видят особых причин для приостановки роста цен на жилье в ближайшее время. Единственный аргумент за - то, что рынок в 2003 году из-за названных выше 'ажиотажных' факторов реализовал имеющийся в городе потенциал спроса с опережением, и в 2004-м логично ждать некоторый 'откат' (что при нынешней конъюнктуре означает лишь замедление роста).

Однако, если покупательская способность доллара будет по-прежнему быстро снижаться, темпы удорожания жилья останутся высокими.

Ежемесячный рост цен
(в процентах к предыдущему месяцу)
Рис. 1

По данным ИИЦ 'Недвижимость Петербурга'

Динамика количества сделок
Рис. 2

По данным ГБР

Мнения

Леонид САНДАЛОВ,
руководитель группы АН 'Бекар':

Сергей КОЗЛОВ,
исполнительный директор АН 'Центр':

Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН 'Петербургская Недвижимость':

Наиля Берестовая,
менеджер по продажам АН 'Итака':

Другие материалы раздела ОБЗОРЫ:

Неправильная аренда
"Аркада" торгует по Интернету
Риэлтеры в сетях
Риэлтерам нужны сержанты
Пешеходные подарки
О буме объявят дополнительно
Бесплатный двигатель кредита
Арендные ставки отстали на год
Валютное равноправие откладывается
Уже не город, еще не пригород
'Хрущевский' лидер на пути президента
План по ценам - досрочно!
'Единички': ненасытный рынок
Рынок растет и цивилизуется
Как 'прикрыть' клиента
Фасады для среднего класса
Отставание на фоне подъема
Спрос опережает метро
Гранит риэлтерской науки
Альтернатива новой 'панели'
За что платит арендатор
Пригород эконом-класса
Рынок приближается к 'точке кипения'?
Контрастный Невский
'Загород' со всеми удобствами
Дефицит качества на периферии
Кому поверит клиент?
'Загород' наращивает качество

Обсуждение

ВАШ КОММЕНТАРИЙ Значком обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
Фамилия
Имя
Отчество
Город
Компания
Должность
E-mail
Телефон
Ваше мнение