"Недвижимость и строительство Петербурга"
?47(280), 01.12.03, с. 18

Дмитрий Сперанский

Обсудить Версия для печати

Красносельский продолжает оставаться самым дешевым из городских районов. Сегодня здесь ощущается явный дефицит качественного жилья.

Основная причина низкой привлекательности района - плохая транспортная доступность: 'своих' станций метро нет, а до ближайших нужно добираться не менее 20 минут на наземном транспорте.

Долгое время район практически не интересовал застройщиков, и лишь в последнее время строительство здесь активизировалось. Операторы рынка склонны связывать это с недостатком мест под застройку в ближайших Кировском и Московском районах.

Если в 2001 году Красносельский отставал от всех окраин по темпам строительства, то в 2002-м, по данным управления аналитики Петербургcтрой Skanska, он догнал Красногвардейский и Фрунзенский и уверенно обошел Кировский район. В 2003 году темпы возведения жилья еще подросли. Однако по сравнению с лидерами (Московским, Приморским, Выборгским районами) строят тут в 4-5 раз меньше.

С вводом комплекса Юго-Западных очистных сооружений Красносельский район станет более привлекательным для девелоперов. Однако риэлтеры полагают, что продавать жилье в здешних новостройках все равно будет сложно из-за отсутствия новых транспортных коммуникаций. Об этом же свидетельствуют относительно низкие цены на жилье в строящихся домах.

По данным корпорации 'Петербургская Недвижимость', средняя стоимость 1 кв.м 'панели' в Красносель-ском районе составляла в ноябре $563/кв.м (во Фрунзен-ском - $601/кв.м, в Кировском - $644/кв.м).

'Конечно, надо учитывать, что на цену влияют отдаленные сроки сдачи домов, имя застройщика и прочие факторы, однако квартиры здесь в любом случае дешевле, чем в других районах: дорогое жилье тут не продается', - говорит начальник отдела маркетинга 'Петербургской Недвижимости' Николай Пашков.

Внезапное обострение
Общая активность вторичного рынка в Красносельском районе незначительно менялась в последний год и примерно соответствует показателям прочих окраин. А вот в ценах произошли любопытные изменения. Мониторинг рынка, проводимый 'НП', показывает, что с января 2003 года жилье в районе вдруг стало быстро дорожать: если в среднем по городу темп роста цен составлял тогда 2,5% в месяц, то здесь - около 3,5%.

Начиная с апреля темпы ценового роста опять стали соответствовать городским. Риэлтеры называют разные причины обострения покупательского интереса.

'Перед юбилеем города в СМИ 'всплыли' все грандиозные проекты Петербурга. В том числе и надземный экспресс, который должен соединить юго-запад с другими районами. Думаю, это определенным образом повлияло на продавцов и покупателей', - говорит исполнительный директор АН 'Центр' Сергей Козлов.

Генеральный директор АН 'Петербургская Недвижимость' Сергей Дроздов полагает, что активность покупателей спровоцировали разговоры о правительственной трассе на Стрельну и Петергоф.

По данным 'НП', в октябре рост цен на жилье в Красносельском районе сильно отставал от среднегородских показателей. Однако пока рано делать выводы: случайное это колебание рынка или долгосрочная тенденция.

Особые 'корабли'
По данным ГУИОН, на начало этого года жилой фонд Красносельского района составлял 108,5 тысяч квартир (6,5% от общегородского).

В районе довольно много индивидуальных домов и малоэтажек. Однако сегодня средняя площадь возводимых здесь жилых зданий (13,8 тысяч кв.м) больше, чем в соседних Кировском, Фрунзенском, Нев-ском районах (10,5-11,5 тысяч кв.м).

Значительная часть 'вторичного' предложения - 'корабли'. Встречаются и 'хрущевки' (вдоль улиц Авангардной, Партизана Германа, Добровольцев). Кроме того, на рынке представлены кирпичные 'точки' и 'пластины'. Несколько кварталов застроены 137-й серией, но не самой поздней, - с относительно небольшими кухнями.

Впрочем, как подчеркивают специалисты агентства 'Бекар', 'корабли' здесь особые: немало домов по 12 и даже 14 этажей, а часть построена по 'чешскому' варианту: с 10-метровой кухней вместо привычных 6,5 'квадратов'.

По свидетельству специалистов агентства 'Итака', самый дефицитный товар здесь сегодня - качественная 'двушка' ('кирпич' или 137-я серия), именно такие квартиры быстрее других поднимаются в цене. Еще недавно ситуация была иной: покупатель активно искал дешевые 'единички'.

Данные 'Адвекс-РОССТРО' подтверждают эту тенденцию. Нынче покупатели предпочитают занять или накопить еще $5 тысяч, но купить что-то поприличнее.

Ценовой разрыв между одно- и двухкомнатными квартирами в районе растет. Сегодня он несколько выше, чем в среднем по городу. Разница в цене между 'двушками' и 'трешками', напротив, уменьшается.

Иногородний спрос
По наблюдениям сотрудников Кировского отделения АН 'Итака', значительная доля покупателей жилья в районе - переселенцы из области или других регионов. 'Это люди, которые плохо ориентируются в 'престижности' тех или иных мест, к тому же они не так 'зациклены' на метро. З

а те же деньги они могут купить здесь жилье несколько лучше, чем в других районах', - говорит специалист по недвижимости АН 'Итака' Виктория Баларджишвили.

Характерная черта сегодняшнего рынка - обмены с улучшением. Вместе с традиционно высоким внутренним спросом это объясняет дефицит качественного предложения в районе.

Что же касается петербуржцев из других районов, то они едут сюда весьма неохотно. Как показал опрос исследовательской компании 'ТОЙ-Опинион', у Красносельского района один из самых низких потенциалов 'внешнего' спроса.

Впрочем, по свидетельству риэлтеров, довольно много покупателей, ориентированных изначально на Кировский район, соглашаются на Красносельский. И только в конец проспекта Ветеранов (после 150-го дома) и микрорайон близ улицы Пионерстроя граждане ехать категорически не хотят.

Черта, без которой портрет района был бы неполон, - его экологическое благополучие: слабая химическая загрязненность почв и воздуха (исключение - проспект Маршала Жукова и начало Петергофского шоссе), большое количество зелени (в том числе два больших парка), отсутствие крупных 'грязных' производств.

'Пока лишь единичные клиенты обращают внимание на экологию. Их доля растет, но крайне медленно. Возможно, лет через 5-10 это начнет как-то сказываться на рынке', - полагает Сергей Дроздов.

Операторы не видят в Красносельском районе большого потенциала. Транспортное сообщение тут вряд ли улучшится в ближайшие годы. Однако покупатели на самое дешевое жилье всегда найдутся.

Примерные цены на квартиры в Красносельском районе, тыс. $

По данным опроса риэлтерских компаний

Мнения

Виктория БАЛАРДЖИШВИЛИ,
специалист по недвижимости АН 'Итака':

Некоторые покупатели почему-то считают, что раз у парка Ленина грунт намывной, то он непрочный, поэтому они отказываются от этого микрорайона. На благоприятную экологию больше всего обращают внимание приезжие, у питерцев же другие ориентиры.

Сергей БАРАНОВ,
директор Невского отделения 'Адвекс-РОССТРО':

Жилье в Красносельском районе - резерв для расселений коммунальных квартир, а также хорошая возможность приобрести 'стартовую' недорогую квартиру молодым семьям. По сравнению с прошлым годом, когда 1-комнатная квартира в Красносельском районе пользовалась большим спросом, сейчас интересы покупателей сместились в сторону 'двушек' в более популярных районах (Невском,Фрунзенском).

Максим ЧЕРНОВ,
генеральный директор агентства 'Легион-Недвижимость':

Сегодня в городе наблюдается отчетливый дефицит ликвидного предложения. По-моему, те, кто рассуждает о спросе на тот или иной район, несколько кривят душой. Спрос есть на город в целом - растет в цене все.

Сергей КОЗЛОВ,
исполнительный директор АН 'Центр':

Если в новом генплане будет предусмотрено развитие города в сторону Стрельны, это заметно повлияет на статус района. Однако в ближайшие пару лет вряд ли что-нибудь изменится.

Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН 'Петербургская Недвижимость':

Для автомобилистов Красносельский район ничуть не хуже остальных. Для покупателей дешевого жилья близость к метро важна, но все же не так, как это было лет пять назад.

Другие материалы раздела ОБЗОРЫ:

Неправильная аренда
"Аркада" торгует по Интернету
Риэлтеры в сетях
Риэлтерам нужны сержанты
Пешеходные подарки
О буме объявят дополнительно
Бесплатный двигатель кредита
Арендные ставки отстали на год
Валютное равноправие откладывается
Уже не город, еще не пригород
'Хрущевский' лидер на пути президента
План по ценам - досрочно!
'Единички': ненасытный рынок
Рынок растет и цивилизуется
Как 'прикрыть' клиента
Фасады для среднего класса
Отставание на фоне подъема
Спрос опережает метро
Гранит риэлтерской науки
Альтернатива новой 'панели'
За что платит арендатор
Пригород эконом-класса
Рынок приближается к 'точке кипения'?
Контрастный Невский
'Загород' со всеми удобствами
Кому поверит клиент?
'Загород' наращивает качество
Время-метры-деньги

Обсуждение

ВАШ КОММЕНТАРИЙ Значком обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
Фамилия
Имя
Отчество
Город
Компания
Должность
E-mail
Телефон
Ваше мнение