Новостройки: неумолимый рост
"Недвижимость и строительство Петербурга"
№43(276), 03.11.03, с. 10
Дмитрий Синочкин
|
 Обсудить
 Версия для печати
|
За первое полугодие текущего года строители сдали в эксплуатацию около 800 000 кв.м жилья. Пик сдачи традиционно приходится на последний квартал. Скорее всего, будет взят рекордный рубеж в полтора миллиона метров. Рост цен не отстает от темпов ввода. «Откуда только у граждан деньги берутся?» — недоумевают девелоперы.
|
|
После Нового года следует ожидать нового подъема цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилья..
|
Новое предложение в строящихся домах, по мнению специалистов компании «Петербургстрой Skanska», за первые три квартала превысило 1 млн кв.м. За это же время граждане приобрели около 700 тысяч кв.м будущего жилья.
Строители отмечают, что в большинстве типовых домов квартиры начинают покупать уже на стадии котлована. (Сначала, как обычно, одно- и двухкомнатные.) К моменту сдачи дома, как правило, раскуплены уже почти все, за исключением нескольких крупногабаритных и не самым удачным образом расположенных вариантов.
Впрочем, по сведениям аналитиков «Петербургстрой Skanska», предложение в уже сданных домах постепенно увеличивается и сегодня составляет уже около 13%.
География прироста
Всего сейчас в городе строится почти 4,5 млн кв.м жилья. Лидером по объему застройки остается Приморский район. Здесь девелоперы возводят более 1 млн «квадратов».
Почти вдвое меньше строят в Выборгском и Калининском. Примерно по 300 000 кв.м — площадь застройки в Московском и Василеостровском районах. Впрочем, территориально предложение строящихся домов начинает выравниваться. Застройщики активно осваивают Кировский, Невский, Фрунзенский районы.
Решение инженерных проблем подтолкнет развитие жилищного строительства в депрессивном Красносельском районе.
При этом продолжает увеличиваться разрыв между зонами фешенебельной застройки и остальными районами. Можно говорить о начале формирования социальной среды целых кварталов и микрорайонов, в которых активно возводятся дома верхнего ценового диапазона. С ростом объемов строительства и увеличением дифференциации жилья по цене этот процесс пойдет активнее.
По расчетам маркетологов «Петербургской Недвижимости», в текущем году граждане заключат около 30 000 договоров долевого участия. А всего покупатели готовы «освоить» до 2,5 млн квадратных метров ежегодно. Только когда этот показатель будет достигнут, можно будет говорить о сбалансированности спроса и предложения.
Осложнить ситуацию может продекларированное стремление нового губернатора «навести порядок в области уплотнительной застройки». Впрочем, директор департамента новых проектов АН «Итака» Вячеслав Ермолаев полагает, что застройщики пока располагают достаточным количеством пятен, по которым уже решены вопросы с общественностью.
Дефицит площадок начнет сказываться через год-полтора. А вынесение строительства в чистое поле приведет к росту затрат на инфраструктуру, следовательно — к новому витку ценовой спирали…
Цены – в гору
Несмотря на заметно увеличившиеся объемы нового строительства цены неуклонно стремятся ввысь. Ведущий специалист компании «Бекар» Леонид Рысев приводит такие данные: квартиры в типовых домах, расположенных в «спальных» районах, — $600-700/кв.м; индивидуальные проекты в «спальных» районах и в «зеленой прослойке» между центром и новостройками — $750-850/кв.м. В зоне исторической застройки цены начинаются от $1000/кв.м.
По данным «Петербургской Недвижимости», только за III квартал квартиры в строящихся домах подорожали на 7%. А удорожание с начала года составило 26,3% (табл. 3). По данным ЛЭК, цены выросли на 27%. Аналитики «Петербургстрой Skanska» дают более скромные цифры: по их мнению, с начала года цены увеличились примерно на 20%.
Но в любом случае это гораздо выше уровня инфляции (правительство обещало не более 14% за год). Определенную роль в этом играет продолжающееся увеличение себестоимости (например, цемент за 9 месяцев подорожал на 50%, растут тарифы на транспортные перевозки, увеличивается стоимость энергоносителей и пр.). Но главный фактор — платежеспособный спрос.
Под диктовку продавца
Цены на жилье растут быстрее, чем реальные доходы горожан. При этом спрос устойчиво превышает предложение. Около 40% от общего объема спроса составляют квартиры средней площади в типовых кирпичных и кирпично-монолитных домах (данные АН «Итака»). Спрос на жилье в панельных многоэтажках — 37%.
Застройщики все чаще проектируют небольшие квартиры-студии (табл. 4), нащупывая баланс между высокой ценой квадратного метра и приемлемым для клиента бюджетом покупки. Опыт «риалов» оказывается востребованным.
Спрос на «единички» подбирается к отметке 50% в общем объеме заявок на покупку нового жилья. «Зависают» в листингах апартаменты с площадями более 200 кв.м и большие квартиры в своих типах (например, 70 кв.м — для двухкомнатных квартир, 56 кв.м — для однокомнатных и т.д.).
Однако, как отмечает ЛЭК, даже с учетом ажиотажного спроса на небольшие квартиры полный «отказ» от 3-комнатных квартир в сегментах типового жилья рынку не грозит: не менее трети домов (особенно в районах сложившейся застройки) в силу разных обстоятельств могут иметь только широтно ориентированную посадку (восток-запад), что автоматически делает северную сторону дома неинсолируемой.
В этом случае единственный выход — делать так называемые «перекидные» 3-комнатные квартиры, где одна комната выходит на юг. Теоретически «перекидными» могут быть и «двушки», но в этом случае серьезно уменьшается общая жилая площадь секции (подъезда), что невыгодно для застройщика.
Первичный рынок типового жилья сегодня — это преимущественно рынок продавца.
Даже поправка на увеличивающуюся долю иногородних покупателей ситуацию не объясняет (по оценке ЛЭК, в отдельных проектах участие иногородних доходит до 35-40% от общего числа продаж). Возможно, дело в растущем недоверии значительной части граждан к вложениям в иностранную валюту, в низкой доходности банковских депозитов, в политических рисках фондового рынка.
Для многих покупателей новое жилье — это не улучшение жилищных условий, а вариант надежного и доходного помещения свободных средств. Колебания валютного курса касаются не только клиентов.
По данным «Петербургстрой Skanska», во втором квартале около 10% застройщиков выбрали в качестве расчетной единицы евро, а некоторые перешли на расчеты в условных единицах, устанавливая курс по отношению к рублю.
Estate-прогноз
Пока перспективы для покупателей, располагающих достаточной, но ограниченной суммой, — не слишком радужные.
Если изменится система распределения участков (все — на аукцион), то суммы, уплаченные на торгах, неизменно будут закладываться в стоимость квартир.
Развитие ипотеки — тоже фактор неоднозначный. Доступность кредитов расширит круг возможных покупателей, увеличит спрос — значит, еще вырастут цены.
Специалисты компании ЛЭК предрекают, что до конца года усилится дальнейшая диверсификация спроса по различным сегментам, а цены вырастут еще на 8-10%.
На 2004 год можно прогнозировать несколько более умеренные темпы удорожания жилья, однако стабилизация цен, полагают в ЛЭК, так и не наступит (если, конечно, не вмешаются форс-мажорные обстоятельства).
В «Петербургской Недвижимости» считают, что к концу года рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке будет не ниже 33-35%. К новогодним праздникам цены притормозят, а с начала 2004 года можно ожидать нового подъема, хотя и более пологого, чем в среднем за 2003 год.
Динамика доли иногородних граждан и иностранцев*, %
Табл. 1
| |
2001
|
2002
|
2003
|
| Новое строительстао |
Петербуржцы
|
83
|
80
|
81
|
|
Иногородние
|
17
|
20
|
19
|
| Вторичный рынок |
Петербуржцы
|
88
|
85
|
86
|
|
Иногородние
|
12
|
15
|
14
|
*Если сделка проводится по доверенности (например, агентом риэлтерской фирмы), то фиксируется место регистрации гражданина, получившего доверенность.
Данные Городского Бюро регистрации
Распределение строящегося типового жилья по районам и по средним ценам предложения*
Табл. 2
| Район |
Доля, %
|
Цена, $/кв.м
|
| Адмиралтейский |
0,2
|
583
|
| Василеостровский |
7
|
662
|
| Выборгский |
12
|
622
|
| Калининский |
14
|
612
|
| Кировский |
8
|
614
|
| Красногвардейский |
8,2
|
607
|
| Красносельский |
7
|
563
|
| Московский |
11
|
643
|
| Невский |
9
|
598
|
| Приморский |
13
|
597
|
| Фрунзенский |
11
|
607
|
*В Петроградском и Центральном типовое жилье не строится; по Адмиралтей-скому району в выборку попали недорогие квартиры в реконструируемых домах.
Данные АН «Итака»
Распределение предложения по типам домов, %
Табл. 3
| Тип дома |
Доля в предложении
|
| Кирпичный |
27,3
|
| Кирпично-монолитный |
51,2
|
| Панельный |
15,7
|
| Панельно-монолитный |
2,0
|
| Реконструкция |
2,2
|
| Малоэтажка |
1,7
|
Данные компании «Петербургская Недвижимость»
Структура предложения типового жилья
(по видам квартир), %
Табл. 4
| Тип квартиры |
Кирпичные и кирпично-монолитные дома
|
Панельные дома
|
| 1-комн. |
52,4
|
45,2
|
| 2-комн. |
25,9
|
32,8
|
| 3-комн. |
18,5
|
21,6
|
| 4-к. и более |
3,2
|
0,4
|
Данные компании «Петербургская Недвижимость»
Ввод жилья в Санкт-Петербурге
*Прогноз специалистов АН «Итака».
Данные Комитета по строительству
Сравнительная динамика цен предложения на рынке жилья
Данные компании «Петербургская Недвижимость»
Редакция благодарит специалистов Городского бюро регистрации, а также компании «Адвекс-РОССТРО», «Бекар», «Итака», ЛЭК, «Петербургская Недвижимость», «Петербургстрой Skanska» за помощь в подготовке обзора и за предоставленную информацию.
 |
| Обсуждение |
|
|
обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
