"Недвижимость и строительство Петербурга"
№37(270), 22.09.03, с. 21

Дмитрий Сперанский

Обсудить Версия для печати

Дома 137-й серии составляют реальную конкуренцию новому жилью эконом-класса: «панели» серии 600.11 и монолитным строениям. По метражам и планировкам они ему не уступают. Поэтому многие покупатели, чтобы не связываться с долевым строительством, предпочитают 137-ю.

Дома 137-й серии в свое время называли «жильем улучшенной планировки». Сегодня это дома с относительно новыми коммуникациями, приличными дворами. Располагаются они в районах новой застройки с хорошо развитой инфраструктурой, современными магазинами и широкими проспектами.

Многие горожане предпочитают «привычные» планировки этой серии строящимся панельным и монолитным домам. По наблюдению риэлтеров, покупатели вторичного рынка все более лояльно относятся к «панели», не видя смысла переплачивать за более дорогой «кирпич».

Лучше позже, да лучше
Сооружение домов 137-й серии началось в 1970-х годах и продолжалось до начала 1990-х, когда прекратилась деятельность ДСК-2. Какие-то здания, оставшиеся в наследство от банкрота, достраивали частные строительные организации с применением других технологий и материалов.

Дома этой серии возводили на самой границе города во Фрунзенском (вдоль Бухарестской улицы и за ней), Невском (около метро «Рыбацкое»), Красногвардейском (Ржевка-Пороховые), Василеостровском (за улицей Кораблестроителей), Калининском, Выборгском (проспект Просвещения и окрестности) и Приморском (к северу от Комендантской площади) районах.

Первые постройки были крайне несовершенны: квартиры холодные, с 7-метровыми кухнями, открытой проводкой (нонсенс для домостроения того времени!) и с плохими стыками плит. Таких домов довольно много близ станции метро «Пионерская». По свидетельству операторов рынка, спрос на них не выше, чем на нелюбимые горожанами «корабли».

В более поздних вариантах недостатки были устранены: проводку скрыли, сами панели стали лучше держать тепло, изменились метражи комнат и кухонь, в некоторых домах даже стали класть паркет. Новую 137-ю, пожалуй, можно назвать единственным приличным серийным домом советских времен.

Квартиры переменного метража
Эту серию разрабатывали по принципу «конструктора»: в рамках одного проекта, используя разные плиты, можно было получить квартиры различного метража. Например, в «трешках» кухня может быть 12 или 15 метров, спальня — 13 или 16. Иногда комнаты разного метража встречаются в одном доме — на разных этажах.

Снаружи это выглядит как архитектурный изыск: по плоскому фасаду идут «утопленные» полосы, причем не сверху донизу а, скажем, с 3-го этажа по 13-й. В этом случае жильцы крайних этажей обитают в более просторных апартаментах, но «в нагрузку» получают батареи, расположенные не под окнами, а вдоль других стен.

Типичная высота дома — 12, 14 или 16 этажей. На площадке располагаются пять квартир: две «трешки», две «двушки», одна «единичка».

Недостаток проекта — лестницы: прямо из квартиры попасть на них нельзя, только к лифту. Поэтому жильцы ими практически не пользуются, и лестницы становятся приютом бомжей и бездельничающих подростков.

Еще один минус — тесный санузел: размер ванной комнаты составляет 1,7х1,5 кв.м.

Некоторое время одной из причин низкого спроса на жилье этой серии были «голые» дворы и отсутствие развитой инфраструктуры. Сегодня эти кварталы вполне прилично обустроены: детские площадки, современные магазины, подросшие кусты и деревца. Плохо лишь то, что в те годы, когда возводились дома 137-й серии, места для парковки не предусматривались.

Дефект не нужен
«Единички» в таких домах, как правило, имеют метраж 35-43 «квадрата» и кухню 8-10. Стоят они $24-31 тысячу — на 6-8 тысяч дороже «хрущевок» и «кораблей». Поэтому и спрос, по наблюдениям работников риэлтерских фирм, на них специфический: клиенты более свободны в средствах, чем покупатели «компактной панели».

Относительно мало семей с детьми: они чаще предпочитают «двушку» в «хруще» или «кораблях» за те же деньги.

Стоимость однокомнатных квартир практически не зависит от местоположения дома. Риэлтеры объясняют это «ценовым давлением» дешевого жилья: продавец ориентируется на цены «хрущевок» (почти не различающиеся по районам) и соответственно назначает свою.

«Двушки» в 137-й серии можно разделить на большие (общая площадь — 55-57 кв.м, кухня — 10-11) и маленькие (соответственно 48-52 и 7,5-8 «квадратов»).

По цене они отличаются незначительно — максимум на $1000-2000. Гораздо сильнее стоимость зависит от района: в популярных северных — $36-42 тысячи, в южных — $32-36. Невысокие ценники Московского района риэлтеры объясняют неудачным расположением здесь домов этой серии — вдоль Пулковского шоссе, далеко от метро.

Трехкомнатные квартиры, собственно, и принесли славу серии: 15-метровая кухня в 1980-х годах была невероятной роскошью. Эти квартиры и сейчас пользуются устойчивым спросом: в возводимой сегодня «панели» кухни обычно все-таки меньше.

«Трешки» 137-й серии обойдутся покупателю в $40-53 тысячи. (В листингах встречаются варианты и по $60 тысяч, но реальных сделок по таким ценам нет.)

Квартиры с большой кухней, расположенные в престижных районах, уходят быстро. Найти удачный вариант не так-то просто. Гораздо ниже спрос на жилье с «дефектом»: просторная кухня, но неудачный район, и наоборот. Это жилье задерживается в листингах куда дольше.

По мнению операторов рынка, интерес клиентов к домам 137-й серии не угаснет еще долго: жилье большого метража становится все более востребованным, а реальной альтернативы в этом ценовом диапазоне нет.

Ориентировочная стоимость квартир в домах 137-й серии*, тыс. $

По данным опроса риэлтерских компаний

Мнения

Аркадий КЯЗИМОВ,
генеральный директор АН «Союз»:

По нашей статистике, на вторичном рынке около 15% покупателей типового жилья сориентированы на 137-ю серию. Это люди, которые не стеснены в средствах и готовы платить за качество. Этот процент довольно стабилен.

Что касается конкуренции 137-й серии с первичным рынком, то в строящееся жилье готовы вкладывать деньги лишь около трети от общего числа покупателей, причем эта доля в последнее время уменьшается. Новое панельное жилье до вторичного рынка не доходит: его раскупают еще на стадии строительства, приобрести новую 600.11-ю на вторичном рынке крайне сложно.

Уверен, спрос на 137-ю будет стабильно высоким еще очень долго, по крайней мере, пока на рынке не появится большой объем принципиально иного жилья.

Александр БЕЛКИН,
зам. генерального директора АН «Динас»:

На вторичном рынке «новая» 137-я серия — самая привлекательная в категории типового жилья. До середины 1990-х годов она считалась почти элитной. Спрос на нее довольно велик, особенно в северных районах: в своей ценовой категории у 137-й нет конкурентов.

Дома 600.11-й серии — прямой конкурент, но у квартир в таких домах несколько меньше общий метраж и кухня 12 м, поэтому, если клиенту требуются большие площади, он купит 137-ю. Внешне 600.11-я выглядит получше, но, насколько мне известно, 137-я несколько теплее.

Павел КРУГЛОВ,
директор Выборгского отделения АН «Итака»:

Сегодня мало клиентов, которые говорят: нам нужна именно 137-я серия. Выдвигают требование: кухня должна быть, скажем, больше 9 метров (в этот параметр вписывается не только 600.11-я, но и 606-я серия) — а дальше готовы рассматривать разные варианты.

Покупатели не видят большой разницы между последней 600.11-й (с кухней 12 м) и «новой» 137-й. В сравнении с 600.11-й у 137-й есть серьезный минус: в ней, как правило, страшные лестницы. Но есть и плюс — грузовой лифт. Для некоторых важнее первое, для других — второе.

Покупатели, требующие кухню не менее 15 м, сориентированы уже на элитное жилье, это другой сегмент рынка. Нередко, покупая «трешку» в 137-й, новые жильцы переносят кухню в маленькую комнату, увеличивая себе жилой метраж.

Другие материалы раздела ОБЗОРЫ:

Неправильная аренда
«Загород» со всеми удобствами
Дефицит качества на периферии
«Загород» наращивает качество
Время-метры-деньги
Арендные ставки отстали на год
Уже не город, еще не пригород
«Хрущевский» лидер на пути президента
План по ценам – досрочно!
«Единички»: ненасытный рынок
Риэлтерам нужны сержанты
Рынок растет и цивилизуется
Как «прикрыть» клиента
Фасады для среднего класса
Отставание на фоне подъема
Спрос опережает метро
Гранит риэлтерской науки
За что платит арендатор
Пригород эконом-класса
Рынок приближается к «точке кипения»?
Контрастный Невский

Обсуждение

ВАШ КОММЕНТАРИЙ Значком обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
Фамилия
Имя
Отчество
Город
Компания
Должность
E-mail
Телефон
Ваше мнение