"Недвижимость и строительство Петербурга"
№25(258), 30.06.03, с. 20

Дмитрий Синочкин

Обсудить Версия для печати

Покупая дом в пригороде, человек приобретает не просто пространство для житья (квадратные метры). Он стремится получить новый набор возможностей — лес в полукилометре, чистый воздух, речку; может быть — горнолыжный склон в десяти минутах ходьбы. Или соседство с дворцовым ансамблем. Пригородный рынок жилья тянется за туристской и рекреационной функциями.

Именно поэтому приоритетными и самыми дорогими остаются два направления: Выборгское (до Зеленогорска) и Южное (Пушкин–Павловск, Петергоф–Стрельна).

Стабильно растущий интерес к побережью Финского залива обусловлен (кроме естественных природных «плюсов») развитой индустрией отдыха и обилием лечебно-профилактических заведений. Эти же факторы притягивали сюда власть и верхний слой богемы.

За ними потянулись могущественные ведомства, на сотнях гектаров раскинув пионерлагеря и базы отдыха; уже в новые времена осваивать эти территории начали предприниматели.

При этом элитный дом должен размещаться поблизости от объектов социальной инфраструктуры (кафе, магазинов, спортивных сооружений), — но не вплотную к ним.

ПМЖ — в дефиците
Свободных участков в Курортной зоне мало (между Нижним шоссе и заливом — практически нет); правовой статус земель, предлагаемых под застройку, нередко совершенно невнятен.

Администрация района выделение новых участков под ИЖС не приветствует. Естественно растущий спрос в сочетании с искусственным дефицитом неизбежно порождает бурный рост цен. $10-12 тысяч за сотку — не предел.

Сегодня «золотая миля» петербургского пригорода тянется примерно от Сестрорецка до Комарово; Зеленогорск — вроде бы уже далековато. Хотя постоянно возникают новые «точки роста», и границы элитной зоны — расширяются.

Например, компания «Элита-Девелопмент» в Зеленогорске начинает строить яхт-клуб — с пристанью на 120 судов. К яхт-клубу прилагается гостиница на 60 номеров (инвестиции в проект составят около $5 млн).

Президент «Элиты-Девелопмент» Владимир Любомиров уверен в том, что проекты такого уровня меняют окружающую жилую среду: «Яхт-клуб притянет Зеленогорск к Петербургу, — считает г-н Любомиров. — Это сегодня горожане дальше Комарово развлекаться не ездят».

Сбоку от спорта
Похожая картина — на Приозерском направлении.

В Токсово реализован и продолжает развиваться проект парка спорта «Орлиная гора». Бизнес-план был разработан компанией «Т.А.К.Т.» в 1999 году, а уже в 2000 году комплекс открылся. Первоначальные инвестиции составили около $1,5 млн.

Зимой «Орлиная гора» предлагает полный набор лыжно-саночных развлечений, летом — мини-гольф, прокат лодок и велосипедов. За первые два года эксплуатации комплекс посетили более 150 тысяч человек.

Близость «Орлиной горы» стала одним из факторов, побудивших компанию Honka взять в долгосрочную аренду участок в 7,5 га, расположенный рядом со спортивным комплексом. Здесь строится коттеджный поселок на 15 объектов.

Стоимость домов Honka из цилиндрованного бруса (при сдаче «под ключ») — не менее $200 000. Объем инвестиций в проект может быть ориентировочно оценен в $5-6 млн. Проект Honka предусматривает солидные участки для каждого дома и наличие обширной и благоустроенной общей территории.

Аналогично воздействует на ближнее окружение популярный у горожан Охта-парк. Риэлтеры в объявлениях непременно указывают на близость спортивно-развлекательных комплексов как на конкурентное преимущество.

Историческая рента
На Южном направлении, которое не может похвастаться заметными природными преимуществами, действуют другие магниты. Реконструкция Константиновского дворца, формирование благоустроенной туристской зоны вдоль Старо-Петергофской дороги дали мощный толчок для развития Стрельны.

При этом если Пушкин и Павловск преображаются постепенно (можно сказать, в соответствии с собственной внутренней логикой), то зоны, прилегающие к объектам «юбилейной» реконструкции, бурно дорожают именно в силу непосредственного соседства с властью (пусть даже и бывшей).

Например, по данным Центра пригородной недвижимости, квартиры в небольших домах, построенных рядом с Александровским дворцом, стоят по $1700-1800 за кв.м. Особенным спросом пользуется парковая зона.

Супердорогого жилья на Южном направлении нет, однако в последние полгода цены на участки под застройку в отдельных южных микрорайонах практически догнали «курортные»: если продавец запрашивает $10 000 за сотку в Тярлево, это уже никого не удивляет.

Правда, Людмила Юдина, начальник отдела ОЗ «Прогаль», отмечает характерную закономерность: если в начале «южного» строительного бума покупатели требовали, чтобы объект располагался в непосредственной близости от исторической или архитектурной доминанты, то сегодня запросы изменились.

Чтобы неподалеку от дворца, но не совсем рядом. И это понятно: жить непосредственно на туристской тропе — некомфортно. (То же относится и к «северным» дорогим виллам: чтобы все было близко, но при этом соблюдалось privacy; оттого и участки требуются более просторные.)

Дефицит участков и непомерные цены на наиболее популярных направлениях приводят к смещению покупательского интереса в другие зоны. Расстояние до города постепенно перестает быть определяющим фактором.

По данным специалистов ОЗ «Прогаль», уже и в Волховском районе покупают хорошие дома за $60-80 тысяч: качество жилья и природные «плюсы» перевешивают тяготы двухчасовой дороги.

Максимальный уровень цен предложения для участков под застройку

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Динамика цен предложения на объекты малоэтажной застройки
(город и ближний пригород), $/кв.м
Декабрь 2000 - 346
Март 2001 - 355
Июнь 2001 - 360
Сентябрь 2001 - 390
Декабрь 2001 - 421
Март 2002 - 472
Июнь 2002 - 493
Сентябрь 2002 - 530
Декабрь 2002 - 563

Данные отдела маркетинговых исследований компании «Петербургстрой Skanska»

Мнения

Светлана БОТВИЧ,
генеральный директор агентства «Авторитет»:

Платежеспособный спрос на приличные дома и участки в ближнем пригороде растет постоянно, год от года. Одновременно растут и требования потенциальных покупателей к качеству жилья и к местоположению участков.

Но адекватного предложения практически нет — оно сдерживается искусственно. Несовершенство законодательства, непрозрачность бюрократических процедур, близорукая позиция администрации — все это приводит к искусственному дефициту и к неоправданному росту цен.

Владимир ЛЮБОМИРОВ,
президент компании «Элита-Девелопмент»:

Существование развитого загородного рынка — это миф. Такой же, впрочем, как и миф о туристическом притяжении Петербурга: город на самом деле маленький, туристов мало… Вот и в ближнем пригороде так же.

Малоэтажные объекты составляют около 2% в общем объеме долевого строительства, а если брать рынок жилья в целом — и вовсе получится величина в пределах статистической погрешности! Можно рассмотреть повнимательнее миф о притяжении залива: те, кто живет в Комарово, купаться предпочитают на озерах, а вовсе не в заливе.

Константин СИЗОВ,
генеральный директор Центра пригородной недвижимости:

На южном направлении практически нет объектов высшей ценовой категории (от $1 млн и выше). Такого уровня жилье можно найти в Курортном районе. Однако именно на юге преобладают дома, используемые для постоянного проживания.

Сравнивать Стрельну и Сестрорецк — все равно что сравнивать Версаль и Ниццу. В Ниццу ездили отдыхать, в Версале — жили. По-королевски…

Спрос превышает предложение, но именно на эксклюзивные объекты. В Пушкине формируется конгломерат состоятельных людей. Здесь селятся представители властных и церковных структур, предприниматели, депутаты Государственной Думы...

Людмила ЮШИНА,
руководитель отдела департамента загородной недвижимости ОЗ «Прогаль»:

В последнее время покупатели на «модных» направлениях и в «раскрученных» местах предпочитают участки попросторнее: уже не 10-12 соток, а от 24 до 30.

От популярности места зависит соотношение первичных и вторичных объектов: в престижных зонах пропорция будет 50 на 50, в отдаленных и не пользующихся спросом преобладают сделки с готовыми домами. И цены росли по-разному: дома и участки в модных местах за год подорожали на 50%, в удаленных садоводствах — на 15-20%.

Обсуждение

ВАШ КОММЕНТАРИЙ Значком обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
Фамилия
Имя
Отчество
Город
Компания
Должность
E-mail
Телефон
Ваше мнение