Изыскания – удел профи
"Недвижимость и строительство Петербурга"
№45(278), 17.11.03, с. 0
Елена Зубова
|
 Обсудить
 Версия для печати
|
По принятой в Петербурге процедуре целевому выделению участков под строительство предшествуют изыскательские работы. Примерно в 30% случаев проекты после изысканий остаются не реализованными. Основные причины: нерасторопность инвесторов, протесты окрестного населения и выявленная нерентабельность задуманного проекта.
По мнению сотрудников компаний с солидным рыночным опытом, уложиться в сроки, отведенные для изыскательских работ (11 месяцев), трудно, но можно. Директор по развитию стройкорпорации «Элис» Николай Князев говорит, что времени на ИР отводится мало, но «если стараться, можно успеть».
Аналогичного мнения придерживаются и чиновники профильных комитетов. Председатель Комитета по строительству Александр Вахмистров, например, считает, что профессиональные компании, работающие в инвестиционно-строительной отрасли несколько лет, «практически все успевают».
В крайнем случае, отказываются от пятна на ранней стадии проведения изыскатель-ских работ — по причине экономической нецелесообразности. По словам вице-президента корпорации «ЛЭК» Вячеслава Мавлюдова, профессионалы способны оценить экономику проекта еще до проведения ИР. Это позволяет компании не подавать «пустых» заявок на участки и уменьшает процент отсеявшихся пятен.
Единодушное мнение опытных участников рынка: компании-новички вряд ли сумеют уложиться в отведенные законодательством сроки. По данным Комитета по строительству, подобных фирм — тех, которые могут забыть провести общественные слушания по проекту или не догадаются получать согласования различных госструктур параллельно, сегодня на рынке мало.
Раздача пятен
Как правило, решение взять участок под застройку (а предварительно — под изыскательские работы) возникает у инвестора не в день заседания ИТК, а гораздо раньше. По мнению Александра Вахмистрова, на это уходит, по крайней мере, несколько месяцев.
«НП» известны случаи, когда застройщики «подбирались» к пятну несколько лет. Только после этого подается заявка в Управление инвестиций. Если секретариат ИТК не отказывает застройщику, компания выходит на комиссию, чтобы получить разрешение на изыскательские работы.
Между решением ИТК о предоставлении участка в аренду для изыскательских работ и выходом распоряжения администрации, утверждающего это решение, проходит не меньше месяца. Затем еще дней двадцать оформляется договор аренды с КУГИ.
И лишь с момента его за-ключения начинается отсчет пресловутых 11-ти месяцев, официально предоставляемых за-стройщику для ИР. Таким образом, с момента, когда компания облюбовала пятно, до выхода на ИТК с уже готовым пакетом документов, проходит не менее 14-ти месяцев.
По мнению большинства крупных застройщиков и чиновников Комитета по строительству, срок вполне достаточный, чтобы сформировать тендерную документацию по участку.
Секретариат ИТК просит инвесторов предоставить готовый пакет за две недели до заседания комиссии. Если пакет не готов, а срок договора аренды участка истек, застройщик теряет преимущественное право на пятно.
Судьбу площадки решает ИТК. На практике вариантов есть всего два: передать участок на инвестиционные торги или прекратить прием заявок на это пятно, поскольку реализация проекта невозможна — например, нерентабельна.
«Инвесторы знают, на что идут, — убежден Александр Вахмистров. — Можно сначала хотя бы приблизительно исследовать участок, а потом подавать заявку. Но если срок истек, застройщик теряет преимущественное право. Исключений мы не делаем ни для кого».
Палки в колеса
По мнению профессионалов рынка, есть несколько объективных причин, в силу которых застройщик может не успеть подготовить документы на повторную комиссию. Например, выясняется, что подводка инженерных сетей стоит столько, что проект становится убыточным.
Или на выделенном участке нет места под парковку, необходимую для будущего торгового комплекса. Нередко инвестор вынужден направлять дополнительные обращения в территориальные управления, КГИОП и другие официальные органы. Иногда госструктуры выдвигают взаимоисключающие требования.
Например, для строительства жилого дома на Малой Гребецкой (объект компании «ЛЭК») необходимы дополнительные источники теплоснабжения. Энергетики требуют от инвестора реконструировать существующую котельную, санитарные службы — ликвидировать ее.
По словам генерального директора компании «Адамант» Дилявера Меметова, некоторые комитеты администрации требуют документы, не имеющие отношения к профилю их деятельности. Например, в КГА запрашивают бумаги, относящиеся к имущественному блоку. На оформлении «лишних» справок инвестор теряет драгоценное время.
Застройщики отмечают, что прямой зависимости между площадью участка и временем, которое требуется на ИР, нет. Однако при больших площадях возникает необходимость в корректировке проекта застройки, перерасчете мощностей и объектов соцкультбыта всего квартала. Это тоже требует дополнительного времени.
По словам Вячеслава Мавлюдова, сегодня разработка пятен в новых кварталах идет редко. Большинство инвесторов планируют строительство в кварталах со сложившейся застройкой, поэтому перечень проблем не поддается формализации.
Существенное влияние на строительный процесс оказывают общественные обсуждения проектов. Как правило, окрестные жители относительно легко соглашаются на строительство торговых комплексов, физкультурно-спортивных центров и других объектов нежилого назначения на соседней территории.
«Прямых конфликтов с жителями нет, — отмечают в «Адаманте», который строит несколько крупных торговых комплексов в разных районах Петербурга, — однако приходится учитывать их пожелания». Например, часть средств, предназначенных в казну, направляется на благоустройство.
Но основная причина того, что окрестные жители не вы-ступают против строительства объектов нежилого назначения, по мнению специалистов «Адаманта», кроется в необходимости появления объектов соцкультбыта в конкретных местах. Нередко инициаторами строительства выступают районные власти, которые и берут на себя переговоры с жителями.
Инвесторам, сооружающим жилье, работать с населением гораздо сложнее. В последнее время аппетиты окрестных жителей растут. По мнению застройщиков, им претит сама мысль о том, что по соседству люди будут обитать в лучших условиях, чем они.
Перечни инвестусловий становятся все длиннее. Кроме благоустройства (иногда его нужно выполнить еще до начала строительства) от инвесторов требуют обследовать фундаменты соседних домов и вести мониторинг их состояния на протяжении всех работ, исключить технологию забивки свай, отремонтировать соседние постройки и проч. Подобные расходы, которые обязан нести инвестор, увеличивают стоимость 1 кв.м для дольщика в среднем на $5. «Граждане всег-да недовольны»,— говорит Вячеслав Мавлюдов.
По его мнению, со временем инвесторы вынуждены будут проводить все больше компенсационных мероприятий.
Однако главная причина несвоевременной подготовки документов, по мнению участников рынка, заключается в недобросовестности чиновников, которые не выдают необходимые справки в отведенные регламентом сроки.
За период проведения ИР инвестор должен собрать порядка 75 различных согласований. Иногда застройщику приходится ждать ответа в полтора-два раза дольше, чем положено. (В большинстве случаев нормативные сроки составляют 1 месяц.)
Очень малый бизнес
В последнее время на рынке появилась еще одна категория участников, претендующая на звание инвестора, — перекупщики. Получив необходимый минимум бумаг и разрешение на проведение изысканий, эти компании сразу же начинают искать покупателя на их довольно сомнительные права.
Торговлю пятнами на стадии ИР ведут, по мнению профессионалов, компании, не имеющие понятия о строительном процессе и не знающие настоящей цены пятна. По словам Александра Вахмистрова, подобные структуры стремятся получить разрешение на ИР любыми путями, а потом стараются максимально затянуть выпуск распоряжения и подписание договора аренды с КУГИ.
Это даст им дополнительное время для торговли: цена бумажки (разрешения на ИР) падает с каждым днем. По данным застройщиков, твердых расценок на права по ИР нет — они могут стоить $10 тысяч, а могут превышать $200 тысяч. Это сопоставимо с расходами компаний на проведение самих ИР.
По словам Николая Князева, на стоимость ИР влияет множество факторов: местоположение участка (стоимость проектирования растет, если он расположен в центре), его площадь, получение техусловий, градостроительные аспекты и др.
По мнению Вячеслава Мавлюдова, торговля правами на ИР вызвана дефицитом пятен под застройку. По словам Александра Вахмистрова, активной спекуляции в этой сфере нет. Профессионалы не станут приобретать права с риском потерять их, не уложившись в оговоренные сроки.
Перепродажами могут заниматься и давно работающие на рынке компании, если они стремятся избавиться от «неудобного» пятна. Как правило, речь идет о «трудных» проектах, требующих не столько больших денег, сколько грандиозных усилий. За права на такие участки много не дадут, да много и не запрашивают.
Свой мелкий бизнес на ИР делают и другие фирмы, в активном строительстве не замеченные. Чиновники характеризуют их как вымогателей. Они подают заявки на участки, на которые уже претендуют другие компании.
Позже — за долю малую — пишут отказ от пятна, которое в результате достается серьезному инвестору.
Крупные игроки рынка также подают заявки на одни и те же пятна, но предварительно договорившись между собой. Таким образом они отсекают мелких претендентов, а потом отказываются от участка в пользу коллег — по обоюдной договоренности.
Мечта инвестора
Компании, прочно закрепившиеся на строительном рынке, успели втянуться в процесс получения пятен под ИР, и кардинальные перемены им не нужны.
Однако они хотели бы иметь гарантии от администрации. Например, если участок прошел стадию изысканий, то инвестор должен получить его под строительство вне зависимости от мнения граждан, полагает Вячеслав Мавлюдов. По мнению Дилявера Меметова, нужно также ужесточить ответственность государственных органов за срыв сроков согласования.
По данным компаний «Адамант», «Стройкорпорация «Элис», корпорации «ЛЭК», Комитета по строительству.
Другие материалы раздела ОБЗОРЫ:
Стройка на доплатах
 |
| Обсуждение |
|
|
обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
