"Недвижимость и строительство Петербурга"
№27(260), 14.07.03, с. 17

Дмитрий Сперанский

Обсудить Версия для печати

Дефицит однокомнатных квартир на вторичном рынке Петербурга постепенно сокращается за счет предложения на первичном рынке. Однако работы для строителей хватит еще на много лет.

«Единички» остаются самым востребованным товаром. Этих объектов на вторичном рынке катастрофически не хватает. Положение как-то спасает «первичка».

В прошлом году в городе было продано примерно 27 тысяч однокомнатных квартир: 18 тысяч на вторичном рынке и 9 — на первичном. По данным АН «Петербургская Недвижимость», в общей структуре сделок доля этого типа жилья составила около 34% (табл. 2).

Квадратный метр в однокомнатной квартире сегодня в среднем дороже, чем в «двушке» и «трешке», соответственно на 10,5 и 18%. Эти показатели устойчиво росли в 2002 году и в начале 2003-го, достигли максимума к марту (11,5 и 18,5%) и начали плавно снижаться.

Но несмотря на относительную дороговизну «единичек» их все равно не хватает и, по свидетельству риэлтеров, клиенты зачастую вынуждены соглашаться на плохонькие двухкомнатные квартиры, чтобы замкнуть цепочку или завершить расселение.

Доля однокомнатных квартир в городе, по данным ГУИОН, составляет 21,1%. Этот показатель медленно подрастает благодаря строительству: около половины сдаваемого сегодня жилья — «единички» (табл. 2). Однако этот рост — очень медленный, всего на 0,3% в год.

Таким образом, в ближайшие годы огромный спрос на однокомнатное жилье без «помощи» первичного рынка удовлетворить не удастся.

Жилье на 20 лет
Ежегодно на рынок попадает 5,2% «единичек». Показатель невелик, но все же «двушки» и «трешки» горожане покупают и продают вдвое реже (табл. 3).

Однокомнатная квартира — как правило, определенный этап в жизни клиента. С этим, полагают риэлтеры, в немалой степени связана их «мобильность». Зачастую их приобретают молодые люди, которых «единичка» устраивает до тех пор, пока у них нет потомства.

Другая группа покупателей — люди преклонного возраста, отселяющиеся от выросших детей. Для них это, наоборот, постоянное жилье.

Заметную долю спроса формируют расселенцы из коммуналок, ограниченные в выборе стоимостью продаваемой жилплощади. Однако, по свидетельству многих операторов рынка, сделок с комнатами в последнее время стало меньше, следовательно, падает и число расселенцев среди тех, кто ищет малогабаритное жилье.

Небольшая часть клиентов — приезжие из других городов. Они, как правило, тоже не располагают крупными суммами: денег от проданной двух- или трехкомнатной квартиры в провинции хватает максимум на «единичку» в Питере.

По словам исполнительного директора АН «Петербургская Недвижимость» Сергея Дроздова, для покупателей «единичек» очень важно, насколько близко к метро расположено жилье. На цену «квадрата» в таких квартирах этот фактор влияет сильнее, чем в «двушках» и «трешках».

Главное – кухня
Около трети предложений однокомнатных квартир — «старая панель»: «хрущевки», «брежневки», «корабли», 504-я и 606-я серия. Стоят такие квартиры обычно от $21 до $26 тысяч.

В 15-20% риэлтеры оценивают долю «новой панели»: 137-й, 600.11-й, 121-й серий (последней в городе очень мало, зато много в области). Это жилье «тянет» на $25-30 тысяч.

Еще 15% предложения приходится на старый фонд (с капремонтом и без него).

«Сталинок» совсем мало — не больше 5%, цены на него превышают $30 тысяч, исключая лишь самые непрестижные места.

Жилье в современных кирпичных и кирпично-монолитных домах пока на вторичном рынке большая редкость. Оставшаяся часть предложения — «кирпичи» старых серий, с широким диапазоном метражей и стоимости. Цены в области ниже — от $10 до $20 тысяч в зависимости от места.

В наиболее удаленных населенных пунктах (например, в поселках Лужского или Кингисеппского районов) можно купить квартиру и за $4-5 тысяч.

Предложение «единичек» распределено по городу довольно равномерно, разве что несколько «отстают» Адмиралтейский, Московский и Петроградский районы.

В табл. 1 приведены примерные цены на наиболее характерные варианты, сгруппированные по территориальному принципу: центр (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский, Центральный районы), «престижные районы» (Выборгский, Калининский, Московский, Приморский,), «непрестижные районы» (Кировский, Красногвардейский, Красносельский, Невский, Фрунзенский).

Обращает внимание большая разница в цене на квартиры старого фонда в зависимости от того, прошел дом капремонт или нет.

Она объясняется не столько разрывом в стоимости квадратного метра, сколько размером самих квартир: если в доме без ремонта метраж обычно составляет 28-40 метров, с ним — 35-45. Конечно, встречаются «единички» и по 70, и по 100 кв.м, за которые просят до $150 тысяч.

Есть и объекты общей площадью 18-20 «квадратов» по цене до $20 тысяч. Бывают и варианты до $15 тысяч, но они либо совсем «убитые», либо с ними связаны трудноразрешимые юридические проблемы.

По наблюдениям операторов рынка, цена однокомнатной квартиры в большой степени зависит от площади кухни. Причем есть две «переломные точки»: 7 и 9 кв.м. При преодолении любой из них стоимость квартиры, расположенной в том или ином районе, меняется скачкообразно. В обозначенном диапазоне цены примерно одинаковы.

Продажи выпрямляются
В прямой продаже «единички» встречаются редко — 10-15% от всех сделок с ними, хотя это и заметно больше, чем в сегменте двух- и трехкомнатных квартир. Однако и спрос на «прямые» варианты выше: однокомнатное жилье — основной материал для расселения.

«Мы стараемся не иметь дело со «встречками», даже если это стоит дешевле. Но они слишком усложняют сделку и могут ее вовсе сорвать», — говорит президент компании «Любимый город» Александр Мошкалов.

По наблюдениям специалистов «Петербургской Недвижимости», заметная доля «единичек», выставляемых в рекламе на прямую продажу, — на самом деле «встречки» с подобранными вариантами. Вероятность того, что такая «сформированная» цепочка развалится, в агентстве оценивают в 30-35%.

Большинство риэлтеров считает, что количество однокомнатных квартир в прямой продаже пусть медленно, но увеличивается.

Ориентировочные цены на однокомнатные квартиры в зависимости от категории жилья, тыс. $
Табл. 1

По данным опроса риэлтерских компаний

Доля жилья разной комнатности в структуре сделок, %
Табл. 2

По данным АН «Петербургская Недвижимость»

Доля жилья, ежегодно вовлекаемого в оборот, %

По данным "НП"

Мнения

Сергей ДРОЗДОВ,
исполнительный директор АН «Петербургская Недвижимость»:

Рост числа прямых продаж на рынке я связываю еще и с сезонностью: летом желающих возиться со «встречками» куда меньше.

А вот покупателей с «живыми деньгами» становится заметно больше. Некоторые из таких клиентов охотно переходят на «первичку» — если найдут приемлемые предложения в домах, которые должны сдаваться в течение года.

Процент сделок с «единичками» последнее время растет — в основном за счет сокращения доли комнат и «трешек».

Марина ДИДКОВСКАЯ,
менеджер АН «Реал»:

Число покупателей с «живыми деньгами» постепенно растет. Сегодня их доля близка к 50%. «Прямых» продавцов заметно меньше.

Нередко для покупателей важно, чтобы жилье располагалось неподалеку от их родственников или знакомых. Они даже готовы переплатить, поселяясь, скажем, в дорогом Московском районе. А для пожилых людей особо значимы привычка к прежнему месту или близость к детям — их тоже немало среди покупателей «единичек».

Мария ВАСИЛЕВСКАЯ,
менеджер «Адвекс-РОССТРО»:

«Единички» в листингах не задерживаются — принимать решение о покупке надо очень быстро. Прямые продажи «вымываются» просто мгновенно. Поскольку у покупателя нет большого выбора, претензий к жилью меньше: берут что есть. В центре, даже непрестижном, стоимость «квадрата» в однокомнатных квартирах приближается к $900, и найти приличный вариант здесь очень сложно.

Александр МОШКАЛОВ,
президент компании «Любимый город»:

Если в прямой продаже находится подходящая клиенту «единичка», залог надо вносить в тот же день — иначе уйдет.

Требования расселенцев к жилью непредсказуемы: может понравиться объект, который мы никогда бы не посоветовали покупать. Но для любых клиентов очень важным является фактор транспортной доступности. В элитном центре найти единичку — огромная проблема.

А если такая находится, метр в ней будет на 30% дороже, чем в «трешке». Это один из способов заработать: если в квартире два входа, можно сделать перегородку и получить две «единички». Продать их можно будет заметно дороже.

Другие материалы раздела ОБЗОРЫ:

Неправильная аренда
«Загород» со всеми удобствами
Дефицит качества на периферии
Кому поверит клиент?
«Загород» наращивает качество
Время-метры-деньги
Бесплатный двигатель кредита
Арендные ставки отстали на год
Валютное равноправие откладывается
Уже не город, еще не пригород
«Хрущевский» лидер на пути президента
План по ценам – досрочно!
Риэлтерам нужны сержанты
Пешеходные подарки
О буме объявят дополнительно
Рынок растет и цивилизуется
Как «прикрыть» клиента
Фасады для среднего класса
Отставание на фоне подъема
Спрос опережает метро
Гранит риэлтерской науки
Альтернатива новой «панели»
За что платит арендатор
Пригород эконом-класса
Рынок приближается к «точке кипения»?
Контрастный Невский

Обсуждение

ВАШ КОММЕНТАРИЙ Значком обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
Фамилия
Имя
Отчество
Город
Компания
Должность
E-mail
Телефон
Ваше мнение