"Недвижимость и строительство Петербурга"
№34(267), 01.09.03, с. 14

Дмитрий Синочкин

Обсудить Версия для печати

Реформа ЖКХ не сводится к банальному повышению тарифов на все. Она упирается в создание (оформление) новой категории собственников — коллективных владельцев зданий жилого фонда.

В рамках этой проблемы сталкиваются два менталитета: пассивность основной группы граждан (воспитанных на практически бесплатной эксплуатации жилья) и активность чиновников от ЖКХ (которые ни за что не отвечают и менять положение дел категорически не хотят). Плюс третья сила — энергетические монополисты, которые хотят получить долги хоть как-нибудь.

Вэтой ситуации заинтересованной группой становятся застройщики, вынужденные формировать ТСЖ на каждом новом объекте и хотя бы два года (гарантийный срок) отвечать за нормальную эксплуатацию построенного, — и «старые» жилищные кооперативы, поставленные законодателем в экономически невыгодные условия.

В Петербурге, по данным ГУИОН, насчитывается около 45 000 жилых строений (вместе с частными домами) общей площадью 97 515 000 кв.м.

Из них на техническом обслуживании в организациях, подведомственных Комитету по содержанию жилищного фонда («Жилищное агентство» — ГУ ЖА, «Ремонтно-эксплуатационное предприятие» — ГП РЭП, «Ремонтно-эксплуатационное управление» — ГП РЭУ), — 17 838.

Если мерять по площади, то на гособслуживании находятся 70 719,7 тыс. кв.м государственного жилфонда и еще 7 773,9 тыс. кв.м — кооперативного. В сумме — примерно 85% петербургского жилья.

Долги по качеству
В этой отрасли заняты 18 500 человек — при нормативе 25 650. Одиннадцать тысяч — чистые вакансии. Желающих наниматься на должность в петербургском ЖКХ — при средней зарплате 4000 рублей в месяц — немного. Укомплектованность кадрами составляет, соответственно, 50-60%.

Задолженность по квартплате на начало года — 3 млрд рублей.

В Петербурге 16 категорий льготников; сумма предоставленных льгот — более 2 млрд рублей. Максимально допустимая доля расходов на оплату коммунальных услуг установлена законом Петербурга в размере 20% от совокупного дохода семьи.

Капитальный ремонт жилищного фонда финансируется на 17% от ежегодной нормы (еще вопрос, насколько она соответствует реальным потребностям города).

Расходы ГУ ЖА на выполнение работ по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда составляют около 5 рублей на 1 кв.м в месяц. Финансирование государственного жилищного хозяйства осуществляется на 50% от норматива.

Качество обслуживания муниципального жилья — соответственное.

В Петербурге создано 1418 домовых комитетов. Как они работают — предмет отдельного разговора.

Альтернативный дядя Вася
Госучреждения с пугающими (скрежещущими) аббревиатурами — не единственный вариант. Выбор все-таки есть.

В Василеостровском районе 18 домов обслуживается коммерческими организациями, в Выборгском — 42, в Калининском — 39, в Кировском — 40… Больше всего «альтернативщиков» в Московском районе — 86 жилых зданий.

А всего из 1307 единиц негосударственного жилья (кооперативы и ТСЖ) 20,1% избрали форму самообслуживания, 19,5% заключили контракты с коммерческими фирмами.

Крупные строительные и девелоперские компании активно формируют структуры, которые профессионально занимаются управлением и обслуживанием жилья. Компания «Петербургстрой Skanska» зарегистрировала в 2001 году ЗАО «Центральное управление эксплуатации».

В «Петротресте» создан департамент эксплуатации, имеющий на обслуживании семь домов, восьмой на подходе. В РОССТРО накоплен большой (хотя и не бесспорный) опыт — в «росстровском» департаменте на обслуживании 70 строений, 12 домохозяйств. СК «Возрождение Санкт-Петербурга» обслуживает более 10 домов. Идея формирования аналогичной службы анализируется специалистами «Северного города»…

В августе этого года — кстати, по инициативе КСЖФ — была зарегистрирована Ассоциация частных предприятий, обслуживающих жилые дома. Сейчас в нее входят более десятка из полусотни работающих в этой сфере компаний.

Появилась возможность договориться о правилах игры, о минимальных стандартах, на соблюдение которых вправе рассчитывать клиент. Солидные застройщики в этом тоже заинтересованы: хотя рентабельность бизнеса мизерная (3-5%), зато создается слой лояльных клиентов, которые готовы рекомендовать конкретную компанию своим друзьям и близким.

Критерий надежности покупки уже считается безусловным — на первое место при выборе застройщика выходит качество последующей жизни.

Стоимость вопроса
Обычно незадолго до Госкомиссии компания-застройщик регистрирует ТСЖ. Основную роль в таких товариществах играют специалисты, имеющие непосредственное отношение к застройщику (они могут номинально считаться, например, владельцами одной из квартир в строящемся доме).

У них обычно есть опыт работы, необходимые лицензии и допуски ( к примеру — для эксплуатации лифтов). Первая задача свежеиспеченного ТСЖ — решить проблемы с локальными монополистами по подключению сетей. Далее — передача дома на баланс ТСЖ и нормальная эксплуатация жилого здания (исключающая, в частности, конфликты с застройщиком по поводу дефектов).

Как отмечает генеральный директор ООО СК «Возрождение Санкт-Петербурга» Виталий Азаров, «никто не знает здание так хорошо, как те, кто его построил».

В «Петротресте» к каждому возведенному жилому дому подбирается штат — сантехники, кровельщики, электрики, управляющий домом, паспортистки. К примеру, на ул. Савушкина, 117 — четыре диспетчера (они же лифтеры и охранники), один паспортист, мастер по эксплуатации (техник-смотритель), плотник, управляющий, электрик, сантехник.

Как правило, «коммерческая» эксплуатация (техническое обслуживание) обходится несколько дороже городских тарифов — но обычно укладывается (для типовых зданий) в те же 5 рублей за кв.м. («Росстровские» дома традиционно считаются дорогими.)

Конкретные цифры зависят от экономической эффективности: обслуживание жилого квартала, построенного одним застройщиком, обойдется существенно дешевле, чем эксплуатация отдельно стоящего «клубного» домика элитного уровня.

Для элитного сегмента актуальными цифрами могут считаться $1-1,5 за кв.м в месяц, если дороже — это может послужить решающим аргументом при покупке.

Моно-обслуживание
Петербургский губернатор в одночасье был призван отвечать за ЖКХ всея Руси. Энергетический монополист РАО ЕЭС сформировал программу «Российские коммунальные системы». Генеральный директор «Ленэнерго» Андрей Лихачев предлагает объединить сетевое и коммунальное хозяйство.

Если убрать риторику,основные мотивы г-на Лихачева понятны. Во-первых — компенсировать долги (сегодня жилищно-коммунальный комплекс России должен более 270 миллиардов рублей; из них значительная часть — энергетикам).

Во-вторых — сформировать такие условия, при которых долгов по энергоносителям в принципе не могло бы возникнуть. То есть создать потенциального идеального потребителя.

В этих устремлениях риторика г-на Лихачева совпадает с основными лозунгами администрации. Сегодня Комитет по строительству отчитывается за каждый построенный метр как за свой личный — и при этом каждый введенный дом ложится дополнительной нагрузкой на городской бюджет (потому что его надо как-то эксплуатировать и дотировать).

Отношения РАО ЕЭС с государством не складываются; не факт, что они сложатся со множеством собственников, оформленных в качестве ТСЖ. Андрей Лихачев в качестве основного мотива реформы провозглашает: «Главное — чтобы дом имел ценность как капитал».

На практике взаимоотношения жилтоварищей с энергетическим монстром сводятся к элементарной тактике: удастся ли договориться подешевле? Но ведь тарифы устанавливаются на уровне правительства РФ; остаются только счетчики: за чей счет ставить?

Коль в жилтоварищах согласья нет…
Коллективный владелец нового дома имеет шанс сократить расходы: первое — считая тепло, электричество и воду строго по поставленным объемам; второе — используя в коммерческих целях землю и нежилые помещения; третье — заключая договоры с теми, кто предложит более экономичный вариант обслуживания.

По второму пункту — вопросы. В Москве всего лишь одно жилтоварищество сумело отсудить право распоряжаться нежилыми помещениями. И то — процесс продолжается. В Питере прецедентов пока нет.

Реальными фактами о распределении прибыли от магазина, расположенного в подвальчике жилого дома, «НП» не располагает. Хотя (по закону) даже выставление стационарной рекламы на брандмауэре или крыше без санкции ТСЖ — невозможно.

Оформление земли (например, для организации автостоянки) тоже составляет проблему и потребует много времени.

Плюсы солидаризированного подхода к общим проблемам очевидны. Тем не менее ТСЖ и кондоминиумы регистрируются в Петербурге почти в единичных случаях: в реконструированных домах старого фонда — практически всегда, в новостройках — не сразу и с проблемами.

Принципиально новому подходу к качеству обслуживания необходимо время, чтобы утвердиться и завоевать популярность.

Мнения

Александр Макаров,
президент ФПГ «РОССТРО»:

В структуре РОССТРО создано специальное подразделение — департамент эксплуатации зданий и сооружений. Всего на обслуживании 70 строений (12 домохозяйств).

Часть — на обслуживании у самостоятельных юр. лиц: Любанский ДОК, ЖКК РОССТРО (общежития), РОССТРО-Траст (общежития).

Есть на обслуживании и «чужие» дома (если расположены удобно и попадают в «куст»). Председатель ТСЖ — обычно из специалистов департамента. ТСЖ заключает договор с РОССТРО. Все договорные отношения идут через ТСЖ. Замена эксплуатирующей организации — это нормальный процесс.

Всегда есть часть деструктивно настроенных жильцов. Есть и судебные процессы. Суды — в тех случаях, когда жилец не хочет платить сколько положено или считает, что ему навязывают услуги.

Затраты на эксплуатацию раскладываются по-разному в зависимости от дома, числа подъездов, лифтов, от инженерных систем и пр. Раз в год производится перерасчет, если возникает плюс — корректируется на соответствующую сумму квартплата. Внеплановые работы оплачиваются по отдельным договорам, для этого возможны разовые сборы.

Тарифы по техобслуживанию — разные. Если маленький дом и хороший сервис — от 2 до 4 руб за кв.м. Есть и убыточные в эксплуатации дома. Мы стремимся строить кварталами, в расчете на будущую эксплуатацию. Сегодняшняя доходность этого направления (эксплуатация жилья) — на уровне 2,5%, однако мы считаем, что это перспективное направление.

Пока рядом с КСЖФ трудно добиваться рентабельности. Конкуренция с муниципальными службами идет за счет качества.

Виталий Азаров,
генеральный директор строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга»:

Никто не знает здание так хорошо, как те, кто его построил. Бывает, что жильцы новых домов желают что-нибудь изменить в своей квартире или высказывают претензии к качеству работ уже после приемки квартиры. Мы считаем себя ответственными за все построенные дома.

Мы изучили мнения наших клиентов, случаи из практики коллег, собственный опыт и приняли решение о создании собственного эксплуатационного подразделения. Специалисты эксплуатационной службы участвуют в разработке проекта вместе с проектировщиками и архитекторами буквально с первого дня работы над ним и прекрасно знают все особенности здания.

Это позволяет заранее исключить слабые места в проекте, сделать здание удобным и для проживания, и для обслуживания.

Сегодня корпорация обслуживает более 10 домов и отвечает за работу всех систем и инженерных сетей здания, а также за чистоту двора, лестниц, паркингов и других помещений общего пользования. Это базисный набор; ТСЖ может составить список дополнительных услуг. Например, по решению ТСЖ, компания может обеспечивать охрану дома и всей прилегающей территории.

Вячеслав Заренков,
генеральный директор холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:

Холдинг «ЛенСпецСМУ» весной 2003 года принял решение на вновь возводимых объектах создавать жилищно-строительные кооперативы. Несмотря на привычное словосочетание ЖСК, это будет принципиально новая форма объединения граждан.

Рано или поздно Россия придет к необходимости осуществления подлинных, а не бумажных, как сейчас, жилищно-коммунальных реформ. Мы не стали дожидаться этого времени.

В подавляющем большинстве построенных нами домов действуют товарищества собственников жилья (ТСЖ), решая финансовые и технические задачи по обеспечению нормального функционирования комплекса.

Однако ТСЖ создаются на стадии завершения строительства, а иногда и после сдачи здания в эксплуатацию, и им подчас не хватает ни опыта, ни знаний, ни времени, чтобы освоиться и справиться с таким сложнейшим организмом, каким является жилой дом.

При организации ЖСК на начальном этапе строительства дольщики могут не только платить взносы и ждать готовую квартиру, но и через выбранное правление более активно участвовать в процессе возведения здания, более того — иметь возможность влиять на ход строительства и даже корректировать то или иное техническое решение.

Предпринимаемая нами реформа касается прежде всего тех объектов, которые еще проектируются или только начинают возводиться. Однако и в уже заселенных зданиях, если того пожелает общее собрание товарищества, люди, разумеется, смогут перейти на эту форму управления домом.

Вячеслав Ермолаев,
директор отделения нового строительства АН «Итака»:

В большинстве случаев то обстоятельство, что застройщики сами эксплуатируют возведенное жилье, — это несомненный плюс. Уже хотя бы потому, что есть к кому предъявить претензии по недоделкам или каким-то дефектам.

В крупных организациях есть достаточное количество квалифицированных специалистов. Кроме того, качество обслуживания структурами застройщиков — выше, чем у городских организаций. Характерно, что дома комфортного класса и выше на обслуживание муниципальным организациям практически не передаются.

Покупатели-дольщики, принимая решение о покупке относительно недорогого жилья (условно — до $700 за квадратный метр), как правило, интересуются тем, насколько сильно будут отличаться тарифы на обслуживание от городских. Если эта разница составляет не более 25% — их устраивает.

В дорогом секторе ситуация иная. Здесь уже нет сравнения с городскими услугами: человек оценивает пакет предлагаемого сервиса (достаточный или избыточный) и сопоставляет со своими доходами. Немногие готовы платить даже в элитном секторе более $1,5 за кв.м в месяц. Верхний предел — наверное, $3. В этом диапазоне даже состоятельные граждане уже начинают задумываться.

Важно еще и то, что обслуживание застройщиками положительно влияет на качество — зачем же мы будем строить плохо то, что самим же и придется обслуживать?

Обсуждение

ВАШ КОММЕНТАРИЙ Значком обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
Фамилия
Имя
Отчество
Город
Компания
Должность
E-mail
Телефон
Ваше мнение