"Недвижимость и строительство Петербурга"
№32(265), 18.08.03, с. 15

Дмитрий Сперанский

Обсудить Версия для печати

Ставки жилой аренды этим летом превышают прошлогодний уровень примерно на 20%. Это заметно меньше роста цен на вторичном рынке. Операторы обвиняют в ситуации «неурожайный» юбилейный май, не делая скидок на общую перегретость вторичного рынка.

Вотличие от вторичного рынка, где последние несколько лет цены плавно идут вверх круглый год, лишь слегка замедляясь в период летних отпусков, ставки аренды «набирают» годовое подорожание скачкообразно: в августе-сентябре и иногда в ноябре-декабре. В остальные месяцы цены меняются мало, разве что слегка снижаются в начале весны.

Этот август не стал исключением. Как и предсказывали риэлтеры, в городе начался приток арендаторов за счет иногородних абитуриентов.

С другой стороны, происходит обычное для этого месяца снижение числа арендодателей: из базы предложений постепенно уходят квартиры, которые хозяева сдают на дачный период (примерно 25-30% от общего количества).

По сравнению с июльским уровнем аренда типового жилья подорожала к настоящему моменту на 20%. «Единички» в спальных районах, которые в июне-июле сдавались за $160/месяц, теперь идут за $200. Аналогичная ситуация наблюдалась и в прошлые годы.

При этом годовой рост арендных ставок в 2003 году был не столь значительным, как удорожание квартир на вторичном рынке. Это дает участникам рынка основания предполагать, что до конца года аренда еще подорожает. Следующий ценовой скачок может произойти ближе к концу года.

По мнению некоторых риэлтеров, в этом году темп роста «сбил» юбилейный май: ожидания участников рынка на этот месяц были самыми радужными, действительность «отрезвила» невиданным в прошлые годы падением спроса и цен.

Аренда отстает
Сегодня ставки аренды типового жилья — чуть меньше 1% от его продажной цены. Они обеспечивают владельцам доходность около 10% в год.

Характерно, что привлекательность инвестирования денег в покупку квартир с целью последующей сдачи в аренду при нынешнем состоянии рынка не особенно зависит от уровня доходности самой аренды. Цены на недвижимость растут с такой скоростью, что делают инвестиции в нее одной из наиболее привлекательных сфер вложения денег.

По сравнению с удорожанием жилья (25-30%) деньги, полученные от аренды (8-10%), могут рассматриваться лишь как некоторая «прибавка» к общему доходу от инвестиций.

Поэтому риэлтеры отмечают устойчивый рост интереса к подобным вложениям. На рынке все больше арендодателей, владеющих несколькими квартирами и имеющих с этого основной доход.

Особенно велика сегодня инвестиционная активность в центральных районах. По оценкам риэлтеров, сегодня до 70% покупателей квартир в центре — инвесторы (хотя не все сдают их в аренду).

Ценный ремонт
Еще одно отличие аренды от вторичного рынка — высокая ценность ремонта. Если при продаже ремонт на уровне 7-10% от стоимости квартиры может поднять ее цену максимум на 3-5%, то в аренде качественный ремонт удорожает жилье на 20-30% (а в историческом центре — в 1,5 раза и больше).

Поэтому все больше владельцев вкладывают полученные от арендной платы деньги в обустройство сдаваемой жилплощади, тем самым переводя ее в иной ценовой сегмент. По мнению операторов рынка, рост числа предложений качественного жилья сегодня превышает рост спроса на него.

Постепенно растет и качество «стандартного» предложения. Обстановка, которая еще несколько лет назад считалась вполне приемлемой, сегодня оценивается как «плохонькая».

«Нормой» типового жилья считается наличие сборной мебели в хорошем состоянии (не старше 10-15 лет), легкий ремонт, телефон, холодильник, если первый этаж — решетки на окнах. Многие клиенты требуют, чтобы в квартире была установлена металлическая дверь. А вот «бабушкина» мебель и, скажем, допотопный холодильник — повод говорить о снижении месячной платы на $10-20.

«Все больше появляется арендаторов, которые, посмотрев типовые предложения, просят подыскать им квартиру в новых домах: с консьержем, стоянкой, свежим ремонтом. Стоят такие квартиры примерно на $100 в месяц дороже», — делится наблюдениями менеджер агентства «Наш город» Валерий Сапроненко.

Нецивилизованный пригород
По единодушному мнению городских операторов, о сформированном рынке аренды квартир в пригородах Петербурга (Пушкине, Петродворце, Колпино и пр.) говорить пока не приходится. Проходящие через агентства предложения единичны, спрос крайне незначителен, разброс цен довольно велик.

Объяснений несколько. Во-первых, рынки здесь заметно компактней, многие жители знают друг друга, из-за чего квартиры зачастую расходятся «по знакомству». Во-вторых, как сообщил «НП» в неофициальной беседе сотрудник одного из городских агентств, агентам работать с пригородами не интересно: доход ниже, а времени и сил уходит больше.

Этот рынок пытаются обслуживать местные небольшие агентства. Как правило, в них даже нет отделов аренды, а занимаются этой работой те же агенты-«вторичники».

Цены в наиболее престижных питерских пригородах (Пушкине, Павловске, Сестрорецке) примерно соответствуют ценам в городских спальных районах. В менее популярных Колпино, Петродворце, Ломоносове — уступают им, по разным оценкам, на 20-50%.

По данным агентства «Кварц-Сервис», большинство арендаторов квартир в пригородах — местные жители, ищущие жилье поблизости от места работы. Клиенты, которые пытаются, переехав в пригород, сэкономить на арендной плате, встречаются, но их меньшинство.

Спрос на квартиры в «курортных» пригородах (Сестрорецке, Зеленогорске, Петродворце, Пушкине) заметно возрастает к лету (жители Петербурга используют их вместо дач) и сильно снижается к зиме.

Пригородный рынок в динамике несколько отстает от городского, при этом осенний рост более плавный (только в Петродворце абитуриенты поднимают спрос на жилье, ибо там расположены несколько факультетов «большого» университета).

В целом же пригородные рынки довольно жестко привязаны к городскому, поэтому процентный рост арендных ставок в Петербурге и окрестностях одинаков.

Примерные цены на долгосрочную аренду, $

Мнение		Отставание ставок аренды от цен купли-продажи и уменьшение доходности аренды может выступать одним из индикаторов «перегретости» вторичного рынка. Это ставит под вопрос перспективность инвестиций в недвижимость. Хотя пока, нельзя не отметить, замедления темпов роста на рынке купли-продажи не наблюдается.

Мнения

Елена ИСАЕНКО,
менеджер отдела аренды АН «Бекар»:

Я согласна с мнением, что летом нормальную «единичку» можно было снять за $160/месяц. Такие квартиры, так называемые дачные варианты, сдавались на месяц-два. Сейчас идет подорожание, оно достигло уже 15-20% от июньских показателей.

В отличие от типового жилья в элитной аренде ставки повышаются постепенно. В этом году увеличилось предложение дорогих квартир в центре с качественным ремонтом по $1500-2000/месяц. Сегодня арендодателей эта цена уже не пугает. Уровень платежеспособности клиентов год от года заметно повышается.

Андрей ПЕТИЙ,
директор АН «Кварц-Сервис»:

В августе традиционно рекордные показатели по срокам экспозиции квартир: «единички» уходят за 2-3 дня, «двушки» — за 3-5. Из-за высокого спроса многие арендаторы не могут найти подходящую однокомнатную квартиру и соглашаются на двухкомнатную.

Это «тянет» цены и на «двушки». Думаю, в ближайшие пару месяцев цены расти не будут. Из-за провального, с точки зрения рынка, мая накопилось некоторое отставание арендных ставок от цен «вторички», так что, думаю, следует ждать следующего подъема стоимости аренды в ноябре-декабре.

Альбина ФИЛАТОВА,
менеджер отдела аренды АН «Талан»:

Не думаю, что рост цен остановится на нынешнем уровне, по-моему, в сентябре ставки аренды еще поднимутся.

По сравнению с городом в пригородах цены растут несколько медленнее. У нас предложений по пригородам крайне мало. Спрос есть, но небольшой: летом были заявки на Петродворец и Стрельну.

Другие материалы раздела ОБЗОРЫ:

Неправильная аренда
«Загород» со всеми удобствами
Дефицит качества на периферии
«Загород» наращивает качество
Время-метры-деньги
Арендные ставки отстали на год
Уже не город, еще не пригород
«Хрущевский» лидер на пути президента
План по ценам – досрочно!
«Единички»: ненасытный рынок
Риэлтерам нужны сержанты
Рынок растет и цивилизуется
Как «прикрыть» клиента
Фасады для среднего класса
Спрос опережает метро
Гранит риэлтерской науки
Альтернатива новой «панели»
За что платит арендатор
Пригород эконом-класса
Рынок приближается к «точке кипения»?
Контрастный Невский

Обсуждение

ВАШ КОММЕНТАРИЙ Значком обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
Фамилия
Имя
Отчество
Город
Компания
Должность
E-mail
Телефон
Ваше мнение