 |
Метод встречного пожара
"Недвижимость и строительство Петербурга"
№28(261), 21.07.03, с. 22
Дмитрий Синочкин
Елена Зубова
|
 Обсудить
 Версия для печати
|
Ситуацию на рынке строящегося жилья определяют две основные тенденции. С одной стороны — устойчивый рост объемов ввода, себестоимости и цен при стабильном (пока?) спросе. С другой — меняется порядок предоставления участков под застройку, что неизбежно увеличит затраты времени и средств на подготовительном этапе проектов. Депутатские «инвестиционные инициативы» (см. материал на с. 5) уже в ближайшем будущем могут привести к дефициту нового предложения.
|
|
Старый фонд понемногу преображается, обычно — за счет новых квартировладельцев, без участия города.
|
Законодательные нововведения и изменения в процедуре, по мнению большинства застройщиков, послужат «искусственным регулятором», ограничивающим выброс на рынок новых проектов. Это может создать определенные финансовые проблемы для некоторых компаний-застройщиков, зато «кризис перепроизводства» в очередной раз откладывается.
Высокий уровень политического риска — к сожалению, постоянный фактор инвестиционного процесса в Петербурге. В рейтинге регионов по версии РА «Эксперт» Петербург по своему инвестиционному потенциалу занимает 2-е место, по совокупному показателю инвестиционного риска — 8-е, а по политическим рискам — 84-е, оказавшись в сомнительной компании с Приморьем, Таймыром, Дагестаном, Ингушетией и Чечней.
Конечно, инвесторы и девелоперы попробуют переложить свои заботы и затраты на дольщиков (то есть — будут повышать цены, растягивать сроки сдачи, предусматривать в договорах дополнительные выплаты). Однако «грузоподъемность» дольщиков тоже не беспредельна.
Жилищный вопрос
В первом полугодии, по данным Комитета по строительству, в эксплуатацию сдано 795,6 тысячи кв.м жилья. К концу 2003 года ожидается ввод 1,5 млн кв.м — почти на 300 тысяч кв.м больше, чем в 2002 году. И подобные объемы, согласно прогнозам администрации, сохранятся в ближайшие 2 года.
Спрос обеспечивается сохраняющейся остротой жилищной проблемы.
Согласно маркетинговым исследованиям, проведенным компанией «Система-Галс Северо-Запад», почти половина петербуржцев (47%) не удовлетворена жилищными условиями: около 16% семей проживают в коммунальных квартирах, 9% населения жилье снимает. Улучшить условия обитания планируют примерно 28% населения (у прочих нет необходимых средств).
При этом 46% намерены обратиться на вторичный рынок, 24% — приобрести готовое жилье в новостройке, 19% — принять участие в долевом строительстве.
Наибольшим спросом пользуются многоэтажные кирпичные (38%) и многоэтажные панельные (36%) дома. У потенциальных покупателей уже сложились предпочтения по характеристикам квартир. Например, 3-метровые потолки теперь не конкурентное преимущество, а норма.
Большинство потенциальных квартировладельцев считает обязательным наличие оптоволоконных линий, Internet, фильтров водоочистки. Естественно, эти требования не применяются к квартирам в недорогих панельных домах.
Цены: команда «Подъем!»
В первом полугодии средние цены на строящееся жилье выросли примерно на 15-17% (по всем прогнозам полагалось не более 10-12%). Основные причины известны: рублевая инфляция, падение покупательной способности доллара, рост тарифов и цен на основные материалы, повышение уровня благосостояния граждан.
По мнению аналитиков АН «Невский Синдикат», около 6% «прироста» составляет повышение цены от увеличения степени готовности объектов; около 5% роста определяется необходимостью компенсировать снижение курса доллара; абсолютный же рост цен составляет 5-8%.
Подъем цен в постюбилейный период прогнозировался. По словам генерального директора ФПГ «РОССТРО» Александра Макарова, в преддверии празднования 300-летия Петербурга город был наводнен средствами, часть которых неизбежно оседала в карманах граждан, предварительно «обернувшись» на строительном рынке. Через полгода-год влияние этого фактора сойдет на нет.
Кроме того, происходит перманентный рост себестоимости строительства. Основные ее компоненты — оплата труда, экс-плуатация машин и механизмов, материалы с доставкой. Доля строительных материалов в бюджете типового проекта составляет 56-72%.
С 1 июня основные цементные заводы России подняли отпускные цены на 40-50%. Предыдущее повышение состоялось в апреле — на 8-10%. По информации производителей сухих строительных смесей, доля цемента в любой смеси — до 60%.
По данным строительной компании «Импульс», в структуре себестоимости более половины расходов приходится на сооружение каркаса здания и ограждающих конструкций, работы нулевого цикла. Эти виды работ предполагают использование основных строительных материалов — песка, бетона, кирпича, цемента, рост цен на которые не прекращается (см. табл. 4).
Рост тарифов на электроэнергию, газ, тепло в первом полугодии, по данным Минэкономразвития, в три раза опережал инфляцию.
Дополнительно запутывают ситуацию колебания валютного курса: рубль-доллар, рубль-евро, доллар-евро. Если считать в долларах, как принято в Петербурге, цены выросли весьма существенно. Но если перевести в евро — получится, что никакого роста нет, а даже наличествует некоторый спад.
Петербургские риэлтеры и девелоперы пока на расчеты в евро перейти не отваживаются. Однако в Москве менеджеры крупнейшей строительной компании «Дон-Строй» уже заявили о переходе с 1 июля на расчеты по новым контрактам именно в этой валюте.
Доходы
Пока практически все, что строится в Петербурге, — продается. Более или менее успешно. В том числе и жилье комфортного и элитного классов.
По свидетельству очевидцев, когда строительная компания «Возрождение Санкт-Петербурга» объявила о начале продаж квартир в будущем доме на наб. Робеспьера, 6 (начаты работы нулевого цикла), желающим сдать деньги приходилось выстоять часовую очередь. При том, что цены на этом объекте — от $1100/кв.м.
По данным Петербургкомстата, в первом квартале текущего года реальные доходы населения увеличились на 20%.
Аналитики компании «Петербургстрой Skanska» подсчитали, что в прошлом году граждане израсходовали на приобретение строящегося жилья $570 млн; в текущем году эта сумма возрастет до $815 млн, в 2004-м — до $815 млн, а в 2005-м превысит миллиард долларов.
Специалисты Комитета по экономическому развитию администрации Петербурга в своем сценарии оптимистического прогноза идут куда дальше. Если «все будет хорошо», то к 2005 году средний петербуржец будет получать аж $2000 в месяц, а жилья будут строить более 6 миллионов квадратных метров в год. И на каждого гражданина получится по 32 кв.м — почти как в Европе. На чем этот оптимизм основан — не вполне ясно.
Колебания валютного курса усиливают «инвестиционную составляющую» первичного рынка и дополнительно подхлестывают спрос: что будет с долларом или евро — непонятно, и граждане активно конвертируют валютные запасы в квадратные метры.
Хотя есть и тревожные симптомы: например, увеличивается доля не проданных к моменту госприемки квартир. Если год назад этот показатель составлял 2,5-3%, то сегодня — 9%. Впрочем, по мнению аналитиков «Невского Синдиката», не проданные в процессе строительства квартиры перейдут в разряд «Квартиры в новых (построенных) домах».
Спрос в этом сегменте не удовлетворен на протяжении многих лет: практически невозможно купить однокомнатную квартиру или даже «двушку» в только что сданном доме. Заполнение этого сегмента может потеснить предложение квартир на вторичном рынке.
Координаты спроса и предложения
Строящееся жилье и по объемам ввода, и по качественным характеристикам распределяется по карте города весьма неравномерно.
|
|
Дом на Фонтанке — редкий пример тактичной новой застройки старого центра. В свете депутатских инициатив объект из категории редких может перекочевать в разряд уникальных…
|
Пять районов: Выборгский, Калинин-ский, Невский, Фрунзенский и Примор-ский — развиваются наиболее активно. По данным аналитиков АН «Итака», лидер предложения в сегменте типового жилья — Калининский район (21% от текущего объема предложения на первичном рынке).
К нему подтягиваются Приморский (16%) и Выборгский (12%), которые вместе с Красногвардейским районом попадают в группу «середняков». По объемам строительства лидирующие позиции по-прежнему занимают Выборгский и Приморский. «Наш район называют строительной площадкой Петербурга.
В прошлом году мы сдали в эксплуатацию 520 тысяч кв.м жилья. За первые пять месяцев 2003 года — 380 тысяч. К концу года ожидаем 700 тысяч метров, а может быть, и больше»,— говорит глава ТУ Приморского района Юрий Осипов. Ежегодный прирост населения в Приморском районе — 12-15 тысяч человек — за счет переселения из центра города.
Высокая строительная активность для севера традиционна. Однако в последние годы строители осваивают и юг города. Здесь и жилье дешевле, чем в среднем по городу (средние цены предложения в Калининском, Фрунзенском и Невском районах — $550-570/кв.м).
Как правило, это кирпично-монолитные и панельные типовые дома.
Специалисты «Итаки» отмечают, что на юге дешевизне типового жилья способствуют невысокая престижность районов и затрудненное транспортное сообщение зон массового строительства с остальными частями города. Поэтому Красносельский район — самый дешевый ($527/кв.м).
Планируемое завершение строительства Юго-Западных очистных сооружений способно дать новый импульс развития этим территориям.
Особая ситуация складывается в Адмиралтейском районе. Предложение квартир высокого класса здесь единично. Большинство вариантов — в тех реконструируемых домах, где попросту невозможно полностью устранить дефекты планировки и/или расположения, что, естественно, влияет на цену ($595/кв.м).
Дешевое жилье конкурирует с типовым постройки 1960-х — начала 1980-х годов, предлагаемым на вторичном рынке. В средней ценовой нише строящееся жилье конкурирует с построенным в конце 1980-х — середине 1990-х, частью старого фонда и сталинскими домами. Относительно дорогое жилье замещает недостаток предложения «хороших» квартир в сталинских домах и в старом фонде с капремонтом.
В верхнюю ценовую группу попали Московский ($636/кв.м), Кировский ($637/кв.м) и Василеостровский ($665/кв.м) районы. В Василеостровском строится жилье, главным образом, пограничного с комфортным класса.
Развитие рынка особенно заметно в «зонах притяжения» крупных проектов.
На севере особая среда складывается на берегу Суздальских озер (проект «Новая Скандинавия» компании «Петербургстрой Skanska»), в Приморской части Васильевского острова ценовую ситуацию определяет «Морской фасад» «ЛенСпецСМУ».
В районе Смольного на роль доминанты претендует проект СК «Возрождение Санкт-Петербурга»; на Петроградской стороне — комплекс «Серебряные Зеркала» корпорации ЛЭК и т.д. Такие проекты влияют и на состояние социальной инфраструктуры, и на цены вторичного рынка.
Платежеспособный спрос приспосабливается к новым ценникам не без проблем. Как и всегда, существенное повышение цен порождает дефицит однокомнатных квартир, особенно в домах низшей ценовой категории. Это побуждает застройщиков корректировать квартирографию новых проектов.
По расчетам аналитиков «Петербург-ской Недвижимости», доля «единичек» в строящихся кирпичных и кирпично-монолитных домах составляет 51,6%, в панельных — 44,2%. Данные специалистов «Итаки» дают другую картину: в составе текущего предложения доля однокомнатных — всего 27%.
Они «вымываются» в первую очередь, сроки их экспозиции меньше, а цена площади в этой категории жилья выше — $516/кв.м (в двухкомнатных, по расчетам «Итаки», — $494/кв.м, в «трешках» — $490/кв.м).
Именно поэтому, например, ЛЭК вполне успешно продает «риалы», а компания «Элита-Девелопмент» планирует строить студии в комплексах таун-хаузов.
Прогноз
До конца года положительная динамика (рост объемов ввода и рост цен), вероятнее всего, сохранится. Изменение регламента работы ИТК (как бы ни разрешилась сегодняшняя ситуация) неизбежно приведет к негативным для рынка последствиям.
По данным «НП», в июле «зависли» более 50 проектов строительства нового жилья. Девелоперам придется пересчитывать финансовые планы. Усиление влияния депутатского корпуса в сфере градостроительства непременно приведет к серии популистских решений, к отмене части уже выданных разрешений на застройку.
Естественная ограниченность платежеспособного спроса и рост политических рисков осложнят ситуацию на первичном рынке.
По мнению специалистов «Невского Синдиката» (с которым солидарны многие застройщики), симптомы «перегрева» налицо, но «наступление самого перегрева и его фатальных последствий, видимо, откладывается». Тем не менее, видимо, уже в 2004 году часть компаний вплотную столкнется с проблемами при реализации строящегося жилья.
Это в первую очередь затронет те фирмы, которые жилым строительством занялись случайно («пятно» подвернулось, или срочно надо было размещать средства, или простаивали строительные мощности…).
В дальнейшем цены стабилизируются; ассортимент будет смещаться в сторону более комфортных и вместе с тем технологичных проектов.
Регистрация прав на новое жилье
Рис. 1
Данные Городского бюро регистрации
Объемы первичного рынка жилья в Петербурге
Рис. 2
Данные Управления аналитики компании «Петербургстрой Skanska»
Распределение предложения по типам домов, %
Рис. 3
Данные компании «Петербургская Недвижимость»
Стоимость получения права застройки участков в Петербурге в зависимости от типа строений, $/кв.м
Табл. 1
| Тип участка/год |
1999
|
2000
|
2001
|
2002
|
2003
|
| Под строительство жилья (центр города) |
40
|
70-80
|
100-200
|
150-300
|
200-400
|
| Под строительство жилья (окраины и ближайший пригород) |
10
|
20
|
15-35
|
35-80
|
40-120
|
| Под строительство жилья (удаленный пригород) |
3-8
|
5-10
|
5-10
|
15-30
|
25-45
|
| Под строительство торговых площадей (около станций метро) |
70
|
120
|
150
|
200-300
|
250-400
|
| Под строительство торговых площадей (окраины) |
3-8
|
5-12
|
6-15
|
30-50
|
40-120
|
Данные управления аналитики компании «Петербургстрой Skanska»
Зависимость цены предложения от срока сдачи, $/кв.м
Табл. 2
| |
сдан
|
III кв. 2003
|
IV кв. 2003
|
I кв. 2004
|
II кв. 2004
|
III кв. 2004
|
IV кв. 2004
|
I кв. 2005
|
II кв. 2005
|
III кв. 2005
|
| Кирпич и к.-монолит |
666
|
605
|
606
|
633
|
593
|
594
|
600
|
615
|
617
|
575
|
| Панель |
539
|
574
|
570
|
517
|
570
|
551
|
529
|
602
|
545
|
450
|
Данные компании «Петербургская Недвижимость»
Распределение текущего предложения типового жилья: зависимость цены от количества комнат
Табл. 3
| Колич. комнат |
Доля в предл., %
|
Стоим. кв.м, $
|
| 1-комн. |
26
|
609
|
| 2-комн. |
31
|
585
|
| 3-комн. |
34
|
578
|
| 4-комн. |
7
|
600
|
| 5-комн. и более |
2
|
669
|
Данные АН «Итака»
Индексы к элементам прямых затрат на комплекс при новом строительстве и реконструкции объектов в сметных ценах на 1 января 2000 года
Табл. 4
| Виды строительства |
Оплата труда
|
Машины и механизмы
|
Материалы с доставкой
|
| Строительство в целом |
2,562
|
2,354
|
2,440
|
| Панель |
2,562
|
2,354
|
2,398
|
| Кирпич |
2,562
|
2,354
|
2,635
|
| Монолит |
2,562
|
2,354
|
2,376
|
| Деревянные дома |
2,562
|
2,354
|
2,079
|
По данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве
(на июнь 2003 г.)
Объемы жилищного строительства в Петербурге в 1995-2003 гг., тыс. кв.м
Табл. 5
| |
1995
|
1996
|
1997
|
1998
|
1999
|
2000
|
2001
|
2002
|
2003
|
| Бюджет |
199,3
|
102
|
164,2
|
99,9
|
87,6
|
39,3
|
20
|
50
|
45
|
| Всего |
809,9
|
611,5
|
592,2
|
749,4
|
984,4
|
1041,6
|
1100
|
1213
|
1300*
|
*Прогноз.
Распределение предложения нового жилья по районам, %
Табл. 6
| I кв. 2003 |
II кв. 2003
|
| Адмиралтейский |
0,1
|
0,2
|
| Василеостровский |
6,7
|
7,7
|
| Выборгский |
15,3
|
13,8
|
| Калининский |
10,5
|
10,5
|
| Кировский |
5,9
|
6,3
|
| Красногвардейский |
5,4
|
4,7
|
| Красносельский |
6,5
|
7,6
|
| Московский |
9,3
|
9
|
| Невский |
7,6
|
6,6
|
| Петроградский |
4,7
|
4,2
|
| Приморский |
18,9
|
19,9
|
| Фрунзенский |
6,6
|
7,2
|
| Центральный |
1,3
|
3,2
|
Данные компании «Петербургская Недвижимость»
Прогноз индекса цен на строительно-монтажные работы
(без учета НДС, по сравнению со сметными ценами 1984 года)
Табл. 7
| Месяц |
Верхний уровень
|
Нижний уровень
|
| Июль 2003 |
55,72
|
55,33
|
| Август |
56,94
|
56,16
|
| Сентябрь |
58,54
|
57,23
|
| Октябрь |
59,71
|
58,20
|
| Ноябрь |
60,54
|
58,90
|
| Декабрь |
61,63
|
59,73
|
| Январь 2004 |
62,13
|
60,03
|
| Февраль |
63,37
|
60,93
|
| Март |
64,38
|
61,72
|
| Апрель |
65,54
|
62,58
|
| Май |
66,46
|
63,21
|
| Июнь |
68,32
|
64,60
|
По данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве
Цены развития и отсечения на 23 июня 2003 года*
Табл. 8
| Район застройки |
Монолит
|
Панель
|
Кирпич
|
|
Цена
|
|
развития
|
отсечения
|
развития
|
отсечения
|
развития
|
отсечения
|
| Выборгский в целом |
548
|
471
|
529
|
471
|
587
|
516
|
| Выборгская сторона |
538
|
470
|
520
|
468
|
564
|
501
|
| Пр. Мориса Тореза |
582
|
498
|
532
|
469
|
601
|
525
|
| Пр. Энгельса |
552
|
476
|
533
|
477
|
587
|
511
|
| Шувалово-Озерки |
537
|
470
|
529
|
470
|
574
|
511
|
| Василеостровский в целом |
568
|
503
|
542
|
488
|
631
|
571
|
| Западная часть В.О. |
558
|
479
|
534
|
469
|
601
|
549
|
| Калининский в целом |
535
|
483
|
518
|
467
|
574
|
504
|
| Гражданский пр. |
557
|
489
|
534
|
473
|
571
|
498
|
| Полюстрово |
528
|
471
|
513
|
461
|
543
|
484
|
| Севернее Муринского ручья |
532
|
470
|
519
|
464
|
551
|
492
|
| Кировский в целом |
532
|
475
|
516
|
459
|
562
|
497
|
| Дачное |
536
|
473
|
519
|
466
|
556
|
495
|
| Красногвардейский в целом |
531
|
461
|
513
|
456
|
545
|
481
|
| Большая Охта |
548
|
472
|
527
|
466
|
569
|
495
|
| Ржевка-Пороховые |
526
|
455
|
543
|
454
|
538
|
478
|
| Красносельский в целом |
511
|
457
|
500
|
455
|
549
|
487
|
| Юго-Запад |
516
|
457
|
509
|
463
|
557
|
491
|
| Сосновая Поляна |
506
|
456
|
495
|
454
|
539
|
482
|
| Московский в целом |
589
|
505
|
552
|
488
|
635
|
525
|
| Московский проспект |
623
|
541
|
587
|
517
|
693
|
566
|
| Восточнее пр. Ю. Гагарина |
574
|
502
|
541
|
476
|
610
|
514
|
| Восточнее Витебской ж.д. |
576
|
492
|
545
|
485
|
607
|
514
|
| Невский в целом |
529
|
464
|
513
|
455
|
546
|
480
|
| ОН |
521
|
463
|
509
|
452
|
541
|
477
|
| Рыбацкое |
510
|
459
|
495
|
447
|
527
|
471
|
| Севернее улицы Новоселов |
547
|
478
|
529
|
465
|
566
|
495
|
| Щемиловка |
515
|
456
|
498
|
450
|
531
|
473
|
| Приморский в целом |
534
|
464
|
511
|
451
|
559
|
481
|
| Бывш. Коменд. аэродром |
549
|
474
|
526
|
464
|
574
|
494
|
| Каменка |
502
|
451
|
482
|
433
|
524
|
456
|
| Коломяги |
542
|
472
|
517
|
462
|
569
|
491
|
| Озеро Долгое |
534
|
463
|
517
|
451
|
565
|
472
|
| Северо-Приморская часть |
537
|
469
|
516
|
454
|
561
|
508
|
| Фрунзенский в целом |
543
|
480
|
523
|
463
|
561
|
499
|
| Южнее реки Волковки |
542
|
479
|
521
|
462
|
559
|
496
|
|
*Общественный Совет по ценообразованию Ассоциации домостроителей Санкт-Петербурга доводит до сведения всех заинтересованных лиц и организаций, что, по мнению экспертов Совета, на 23 июня 2003 года величина цен предложения на объекты нового жилищного строительства может быть определена на уровне, указанном в таблице.
Заключение Совета разработано на основе данных, представленных компаниями «РОССТРО», «Ленстройтрест-ССК», «Петербургская Недвижимость», «Петербургстрой Skanska».
**Примечания к таблице:
Уровень цен в таблице представлен для проектов застройки со сроками ввода в эксплуатацию более 18 месяцев при 100% единовременной оплате договора долевого участия.
Показатели цен:
«Цена развития» (экономически обоснованная цена).
При продаже по данной цене (и выше) организация-застройщик способна обеспечить показатели работы, достаточные для выполнения своих обязательств перед участниками долевого строительства и устойчивого развития организации.
«Цена отсечения» (минимально возможная цена).
При продаже по цене, равной или ниже указанной, организация-застройщик может не обеспечить завершение строительства и выполнение своих обязательств перед дольщиками.
Тип застройки:
Панель — дома, возводимые из сборных железобетонных (газобетонных) крупнопанельных конструкций заводского изготовления.
Монолит — дома, возводимые из монолитного железобетона, вне зависимости от типа ограждающих конструкций (наружных стен) — навесные панели, кирпич, кирпич-газобетон.
Кирпич — относится к домам, возводимым по традиционной технологии кирпичного домостроения с несущими стенами из кирпича, с монолитными или сборными перекрытиями.
|
Редакция выражает признательность компаниям «Адвекс-РОССТРО», «Авторитет», «Итака», «Невский Синдикат», «Петербургстрой Skanska», «Петербургская Недвижимость», «Северный город», «ЛенСпецСМУ», «Элита-Девелопмент», «Система-Галс Северо-Запад», Комитету по строительству за предоставленную информацию.
Мнения
Владимир ГАВРИЛЬЧУК,
генеральный директор компании «Адвекс-РОССТРО»:
Рост себестоимости в строительстве очень заметен. Летом резко повысились цены на основные строительные материалы. Объемы строительства увеличиваются, поставки ограничены — рост цен реализации в таких условиях неизбежен.
Этот фактор накладывается на валютную ситуацию. Договоры с клиентами обычно заключаются в долларах США (курс — на момент оплаты). Во многих случаях в проект закладывался рост курса доллара. Сейчас — регрессия, колебания курса доллара по отношению к евро. Это негативно отражается на финансовых планах застройщиков. Кроме того, валютная нестабильность дополнительно стимулирует спрос.
Сейчас спрос стабилен, и общая ситуация в экономике не предполагает резких скачков. Но объем предложения неуклонно растет, и в долгосрочной перспективе неизбежны проблемы с реализацией.
Валерий ГУТОВСКИЙ,
первый заместитель генерального директора «Петербургстрой Skanska»:
Цены растут, спрос остается стабильным; явных симптомов перегрева на первичном рынке пока нет. Но вполне вероятно, что уже с начала следующего года начнет сказываться необоснованно завышенный объем предложения.
Особенно если учесть, что среди застройщиков много фирм, которые ведут по 1-2 объекта; для некоторых строительство — не основная профильная деятельность.
Изменения порядка предоставления участков (и регламента ИТК) также скажется на рынке негативно. Впрочем, эти два явления — необоснованный рост предложения и затруднение процедуры предоставления участков — могут взаимно компенсироваться.
Владимир ЛЮБОМИРОВ,
генеральный директор компании «Элита-Девелопмент»:
Рынок перегрет. Раньше — непосредственно после кризиса 1998 года — можно было говорить о занижении себестоимости, но теперь идет явное завышение. Причем сметы «накручиваются» не девелоперами, а подрядчиками (строительными компаниями).
Возникает несоответствие качества и цены, которое негативно влияет на спрос. Кроме того, многие фирмы перешли на «белую» бухгалтерию, стали платить налоги — это тоже влияет на себестоимость.
Сергей ГАЛАЛУ,
генеральный директор АН «Итака»:
Ожидание массированного притока московских денег в постюбилейный период не вполне оправдались. С точки зрения спроса прошлое лето было даже получше.
Резкого оживления на первичном рынке типового жилья нет — в среднем, во всех сегментах выдерживается уровень прошлого года. Правда, можно отметить смещение интереса в сторону более дешевого жилья (особенно популярны 1-комнатные квартиры стоимостью до 25 тысяч долларов).
Обычно летом продавалось больше дорогих квартир — за счет иногородних. Сейчас количество иногородних клиентов несколько сокращается. Спрос и объемы продаж будут расти при условии, что цены стабилизируются.
Александр МАКАРОВ,
президент ФПГ «РОССТРО»:
Симптомы насыщения рынка есть. Предложение достаточно обширно и разнообразно; конкуренция обостряется, а покупателям есть из чего выбирать. Пока платежеспособный спрос растет практически параллельно с ценой. Опережающими темпами растут тарифы, дорожают стройматериалы; город стал больше забирать у застройщика. Так что девелоперы не жируют — их проекты «крутятся» у самой границы себестоимости.
По всем правилам для инвестиционного проекта уровень доходности не должен быть ниже 25%, а у нас сегодня ниже, и это увеличивает риски. В такой ситуации с большими объемами застройки следует обращаться крайне осторожно…
И нам, и горожанам нужен стабильный рынок, а не «перегрев» и не демпинг.
|
| Обсуждение |
|
|
|
обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
