"Недвижимость и строительство Петербурга"
№25(258), 30.06.03, с. 19

Дмитрий Сперанский

Обсудить Версия для печати

Квартиры в Курортном районе Петербурга стоят примерно столько же, сколько жилье во вполне приличных «спальных» районах. Темпы роста цен также соответствуют городским показателям.

Почти 70% жилых строений в Курортном районе — частные дома: дачи и коттеджи, поэтому сделки с квартирами риэлтеры воспринимают как «попутную» работу.

Однако квартирный фонд района не так уж мал: по данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, в районе насчитывается около 22,7 тысяч квартир. Ежемесячно ГБР регистрирует 40-60 сделок купли-продажи с ними. По степени рыночной активности Курортный район несколько отстает от «собственно город-ских», но все же опережает «пригородные»: Колпинский, Пушкинский и другие.

Безальтернативное предложение
Перед покупателем здесь не стоит выбор: квартира или дом. Эти объекты находятся в разных ценовых диапазонах: цена самого плохонького домика будет определяться прежде всего стоимостью земли — $10-15 тысяч за сотку.

Большинство многоквартирных домов расположено в Сестрорецке. По оценкам риэлтеров, примерно 70% сделок с квартирами в Курортном районе приходится на этот город. Еще около 20% операций «берет» Зеленогорск. Прочие — остальные населенные пункты (Репино, Белоостров и т. д.).

Жилье в Сестрорецке примерно на 10% дороже, чем в непрестижных районах города, и его цена соответствует уровню Приморского.

Мнения риэлтеров о стоимости квадратного метра в Зеленогорске кардинально расходятся. Одни считают, что квартиры здесь на 10% дешевле сестрорецких, где транспортная доступность лучше.

Другие полагают, что жилье тут, напротив, на 10% дороже, объясняя разницу в цене очень малым «квартирным» предложением в Зеленогорске. Получить же объективную информацию невозможно из-за ограниченности рынка. Об остальных населенных пунктах говорить очень сложно: многоквартирных домов в них — единицы, квартиры в продаже появляются крайне редко.

По высказываниям операторов рынка, цены в поселках часто завышены и определяются лишь запросами хозяев, но покупатель рано или поздно находится: альтернативы нет.

Сколько придется ждать клиента, которому нужно жилье именно в этой местности, неизвестно, и цена, первоначально заявленная продавцом, зачастую меняется. «Ограниченное число покупателей дает больше возможностей для торга — многих удается заметно «подвинуть», — говорит руководитель группы АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Индивидуалы теснят «квартирантов»
В Зеленогорске, который до 1939 года входил в состав Финляндии, довольно много домов старого фонда. В том числе есть и деревянные дома неплохого качества. Зато после 1980 года строить здесь перестали — жилья «современных стандартов» на рынке не найдешь.

Старого фонда в Сестрорецке почти нет. Совсем немного «сталинок», больше (около трети от общего числа) — «хрущевок», как панельных, так и кирпичных. Встречаются 9-12-этажные кирпичные дома, есть постройки 606-й и 600.11-й серий. «Компактной панели», в обилии встречающейся в спальных районах Питера: «кораблей», 504-й серии — тут не строили вовсе.

Новых многоквартирных домов в Сестрорецке, как и по всему Курортному району, возводят очень мало. Этим он отличается от южных пригородов, к примеру Пушкина, где идет довольно активное жилищное строительство. Здесь же строительные компании предпочитают инвестировать средства в дорогие коттеджи — это оказывается намного прибыльней.

Так, по словам менеджера «Курортного агентства» Станислава Дмитриева, довольно активно идет расселение деревянных 2-3-этажных домов, на месте которых и возводят коттеджи.

Это выступает одним из факторов, «подстегивающих» цены. Расселенцы не хотят уезжать из Сестрорецка, и инвесторы, чтобы не терять времени, вынуждены покупать для них жилье по завышенным ценам. Дороговизна комнат (от $1000 за «квадрат») объясняется их малым предложением: коммунальных квартир здесь очень мало.

Все больше становится покупателей, рассматривающих квартиру в Курортном районе как альтернативу дачи (это, в частности, объясняет, почему на 22,7 тысячи квартир приходится лишь 35 тысяч жильцов — примерно 3 человека на 2 квартиры).

Еще одна категория покупателей — состоятельные горожане, приобретающие жилье в экологически чистом месте для пожилых родителей.

Количество клиентов работоспособного возраста, которые просто хотят сменить загазованный город на зеленый пригород, также растет, но пока довольно медленно.

Вместе с тем в Сестрорецке меньше ценовой разрыв между типовыми и «элитными» квартирами. К последней категории местные риэлтеры относят три дома: ул. Токарева, 6, Дубновское шоссе, 11 и один строящийся — на Дубновском шоссе, 9.

Кухни 12-15 кв.м и стоимость $800-1000 за «квадрат» по городским меркам едва вписываются в категорию «комфорт», но лучше квартир здесь просто нет. Более высокое качество только у коттеджей, стоимость которых может доходить до $2 млн.

Зелень против «зелени»
Хотя цены в Курортном районе накрепко связаны со стоимостью городской недвижимости, правила игры на рынке — совсем иные.

Многие жители небольших городов-спутников зачастую знакомы друг с другом, а потому сделки нередко совершаются без участия агентств. Относительно много маклеров. Примета загородного рынка (см. «круглый стол» в №24/2003) — 10-15% продавцов номинируют цены не в долларах, а в евро.

С одной стороны, низкая строительная активность и постоянное удорожание земли на северном направлении усиленно тянут цены в Курортном районе вверх. Однако этот рост «тормозит» Питер.

Жилье не должно стоить существенно дороже, чем в престижных районах города, на которые часто ориентируется покупатель, рассматривая плюсы и минусы загородного жилья. Поэтому логично предположить, что ценовые тренды будут параллельными.

По оценкам некоторых риэлтеров, строительство Западного скоростного диаметра могло бы удорожить жилье в Курортном районе на 20%. Подождем… 

Досье		Курортный район включает в себя города Сестрорецк (районный центр), Зеленогорск, поселки Белоостров, Комарово, Молодежное, Песочный, Репино, Серово, Смолячково, Солнечное, Ушково. Протяженность района вдоль Финского залива — 50 км. Площадь — 25,1 тыс. га. Население — 70 тысяч человек, из них 35 тысяч — в Сестрорецке.

Мнения

Оксана АФАНАСЬЕВА,
менеджер агентства «Колвэй»:

В ближайшее время мы собираемся открыть в Курортном районе представительство, ориентированное прежде всего на квартирный рынок. Нас привлекает большой спрос на это жилье.

Так как цены тут высокие, типовые квартиры приобретают более состоятельные клиенты, чем в городе. Этим рынок похож на пушкинский: примерно то же «качество» покупателей и большой процент иногородних. Вторичный рынок здесь более интенсивный, чем в Пушкине, зато первичного почти нет.

Последнее время среди покупателей стало довольно много бывших военных с жилищными сертификатами. Они привыкли к жизни в небольших городках, и Сестрорецк им подходит как нельзя лучше.

Станислав ДМИТРИЕВ,
менеджер «Курортного агентства»:

Рынок в районе развивается непредсказуемо — волнами. То несколько месяцев затишье, то вдруг необычное оживление, жилье подскакивает в цене. В какой-то мере это связано с активностью строителей, расселяющих старые дома под снос.

Конкуренция между агентствами в Курортном районе часто идет по пути «завышения цен»: кто больше предложит, тот и получит клиента. Потом эти квартиры подолгу стоят в листингах. Вообще здесь много продавцов, которые готовы ждать по полгода и более. Велика роль «сарафанного радио»: кто-то из знакомых продаст квартиру выгодно, остальные тоже начинают цены заламывать.

Леонид САНДАЛОВ,
руководитель группы АН «Бекар»:

Сестрорецк удален от города лишь на 30 км, половина его жителей работает в Питере — здесь куда чаще происходят обмены с городом, выше «внешний» спрос. Из Зеленогорска в Петербург уже не наездишься — большинство работает на местных предприятиях. И рынок в значительной степени внутренний.

В Зеленогорск не едут даже расселенцы из коммуналок — слишком далеко. Единственный шанс «расшевелить» рынок — построить хороший автобан.

Другие материалы раздела ОБЗОРЫ:

Неправильная аренда
«Загород» со всеми удобствами
Дефицит качества на периферии
Кому поверит клиент?
«Загород» наращивает качество
Время-метры-деньги
Бесплатный двигатель кредита
Арендные ставки отстали на год
Валютное равноправие откладывается
«Хрущевский» лидер на пути президента
План по ценам – досрочно!
«Единички»: ненасытный рынок
Риэлтерам нужны сержанты
Пешеходные подарки
О буме объявят дополнительно
Рынок растет и цивилизуется
Как «прикрыть» клиента
Фасады для среднего класса
Отставание на фоне подъема
Спрос опережает метро
Гранит риэлтерской науки
Альтернатива новой «панели»
За что платит арендатор
Пригород эконом-класса
Рынок приближается к «точке кипения»?
Контрастный Невский

Обсуждение

ВАШ КОММЕНТАРИЙ Значком обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
Фамилия
Имя
Отчество
Город
Компания
Должность
E-mail
Телефон
Ваше мнение