"Недвижимость и строительство Петербурга"
№41(274), 20.10.03, с. 19

Дмитрий Синочкин Дмитрий Сперанский

Обсудить Версия для печати

Цены на вторичном рынке продолжают расти. Из-за этого все чаще разваливаются сложные цепочки. Прямые продажи — в дефиците. Увеличивается (особенно в центре) доля иногородних покупателей и иностранцев. Петербургский квартирный рынок постепенно попадает в зависимость от внешнего спроса.

После некоторого летнего замедления (в мае-июне) в третьем квартале 2003 года цены снова пошли «в разгон» (рис. 1).

Показатели роста в июле-августе составляли уже 2,5-2,7% в месяц. В сентябре они достигли рекордной отметки — 3,5%.

Ускорение роста цен —обычное явление для третьего квартала. Однако в этом году недвижимость дорожает быстрее, чем в 2001-2002-м. Операторы рынка объясняют эту тенденцию по-разному.

Исходя из опыта двух последних лет (периода интенсивного роста рынка) можно предполагать, что до конца года недвижимость будет дорожать в том же темпе, опережая инфляцию и рост доходов. Стабилизации логично ожидать теперь лишь в феврале — месяце, традиционно более спокойном.

С начала года жилье в городе выросло в цене уже на 23% (за весь 2002 год, по данным «НП», прирост составил около 25%, за 2001 год — 30%). Судя по всему, в этом году мы перекроем показатели рекордного 2001-го.

Горячий сентябрь
Рост цен на питерском рынке сочетается с увеличением активности покупателей. По динамике регистрируемых ГБР сделок этот год удивительно точно повторяет прошлый (рис. 2) со средним превышением на 5-6%. Но и здесь сентябрь оказался исключением: прошлогодние показатели перекрыты на 12%.

Риэлтеры не видят в этом ничего необычного, связывая увеличение объемов с сезонной активизацией. Хотя по опыту прошлых лет сделок в сентябре обычно регистрировалось меньше, чем в августе, а подъем начинался в октябре-декабре (причем в последнем месяце года регистрировалось сделок на 40-50% больше, чем в предыдущие). Полагаем, и в этом году активность рынка будет расти вплоть до Нового года.

На стабильно растущем рынке изменения покупательского спроса на определенные районы и типы домов выражены весьма слабо: цены на разные категории жилья меняются по отношению к средневзвешенному показателю в лучшем случае на несколько процентов.

В последний квартал несколько сдал позиции Фрунзенский район: подешевев на 2%, он потерял и в покупательской активности.

Красносельский и Красногвардейский — напротив, укрепили свои позиции. До апреля быстро росли цены в Василеостровском районе, затем рост притормозился.

Спрос в центре хотя и высокий, но подчиняется, в общем, законам здравого смысла — в отличие от предложения. «Сегодня предложение в центре — это квартиры во вторых-третьих дворах. Хозяева пытаются поднимать цены, ориентируясь на общее удорожание жилья в городе, но покупатели предпочитают пусть более дорогие, но и более качественные варианты», — делится наблюдениями исполнительный директор АН «Центр» Сергей Козлов.

По данным статистики «НП», растет интерес к Адмиралтейскому и (в меньшей степени) Петроградскому районам. Хотя они и так популярны.

Магический треугольник
Отдельный интерес представляет ситуация в границах «золотого треугольника» (Невский–Фонтанка–Нева). Предложение качественного жилья здесь крайне ограниченно: по данным холдинга «Любимый город» — не более десятка квартир.

За расселенные коммуналки (без ремонта!) в фасадной части зданий продавцы хотят получить не менее $3000-3500 за «квадрат». Подъезды и небольшие дома расселяются под представительства или апарт-отели. На Большой Конюшенной завершается расселение подъезда под бизнес-центр класса B+ (управляющая компания «Любимый город»).

Расселение 1600 кв.м заняло около года и обошлось инвесторам примерно в $1000/кв.м.

По наблюдениям специалистов АН «Итака», среди покупателей здесь преобладают иностранцы (итальянцы, французы, финны); нередкие клиенты — москвичи; в некоторых случаях до 70% стоимости квартиры в престижном центре оплачивает корпорация (чаще — из сырьевых регионов).

Петербуржцы к перспективе жить с видом, к примеру, на Спас-на-Крови относятся довольно спокойно. Потому что хорошо представляют и неизбежные минусы, присущие центру (загазованность, отсутствие нормальных парковок, изношенные сети и пр.).

Зато иностранцы, как отмечает эксперт АН «Бекар» Леонид Рысев, покупают даже дворницкие (19 кв.м общей площади) — за $28 тысяч. Или «двушки» с ванной на кухне… Цокольный этаж, деревянные перекрытия, двор-колодец их не пугают: обычно такие приобретения делаются для сдачи в посуточную аренду.

Но главный манок для инвестора — темпы роста цен. За год цены на качественное жилье в пределах магического треугольника выросли вдвое (данные «Любимого города»); в 2003 году рост составил 35-40% (данные «Бекара»). Даже с учетом существенных расхождений — все равно много. И пока непонятно, когда этот процесс прекратится.

С Севера — на север
Продолжается «рокировка» спроса в северных районах: в последние месяцы особенно заметно изменилось соотношение цен в Калининском и Выборгском районах. С активизацией работ на аварийном участке метро и появлением определенности по срокам их завершения (лето 2004 года) Калининский район оттянул на себя часть клиентов от «северного соседа». Это тут же сказалось и на ценах, и на покупательской активности.

По отзывам операторов рынка, продавать жилье на Гражданке в последнее время стало ощутимо легче. А вот Приморский район, преодолев ценовое отставание конца прошлого года, сегодня выглядит стабильно и дорожает в соответствии с «генеральной линией».

Постепенный рост доли иногородних покупателей отмечают все операторы рынка, причем это характерно не только для дорогих квартир в центре.

По словам риэлтеров, сегодня в Питер идет клиент не только из Москвы и сырьевых регионов (они, как правило, ориентированы на жилье высокой комфортности); в Северную столицу начали перебираться жители европейской части России.

Они, в частности, дают заметную часть «внешнего» спроса на непопулярные южные районы: приезжие не видят принципиальной разницы между Купчино и Озерками, они обращают внимание лишь на разницу в ценах.

В северных районах — свой покупатель. Сюда охотно едут москвичи и северяне, не столь стесненные в средствах. При смене жилья в пределах города на север с удовольствием переселяются жители менее популярных районов. «Расселенцы» из центра неплохо ориентируются в сегодняшней ситуации и тоже согласны ехать на эти окраины города. Высок тут и «внутренний спрос».

По данным опроса, проведенного компанией «Той-Опинион» для «Адвекс-РОССТРО», в Выборгском районе доля покупателей, которые при смене жилья будут подбирать квартиру только в своем районе, составляет 84%.

Замусоренный рынок
Характерная черта сегодняшнего динамичного рынка — огромное количество «мусора» в городских каталогах недвижимости. По мнению некоторых операторов, само существование подобных СМИ отчасти провоцирует эту ситуацию.

По оценкам риэлтеров, лишь 10-15% объектов из 30 000, предлагаемых каталогами, можно считать реальными. «При кажущемся обилии вариантов найти объект с готовыми документами, не проданный и не снятый с продажи, с правильно просчитанной ценой и подготовленными продавцами (в случае встречной покупки) крайне сложно», — считает г-н Рысев.

По наблюдениям специалистов фирмы «Динас», сделки стали чаще распадаться на последних этапах. «Сегодня почему-то не считается обманом скрыть от контрагента существенную информацию. Часто продавцы пытаются поднять цену в уже сформированной сделке.

Около половины совместных сделок у нас сегодня распадается из-за подобных «недоговоренностей», — комментирует заместитель генерального директора АН «Динас» Александр Белкин.

Резюме
Высокие темпы роста цен, увеличение числа развалившихся цепочек, увеличение доли иногородних покупателей повышают и уровень риска. Вторичный рынок (за исключением элитного сегмента) все же опирается в первую очередь на внутренний спрос.

Ценовые ориентиры, заданные внешним покупателем, местному клиенту все чаще не по карману. Возможно, уже в феврале-марте число зарегистрированных сделок начнет заметно сокращаться. За этим должен последовать период стабилизации и — не исключено — некоторой корректировки цен.

Средняя стоимость квадратного метра в Петербурге, $/кв.м
Табл. 1

По данным «НП»

Темпы роста цен на жилую недвижимость
(удорожание по отношению к предыдущему месяцу), %
Рис. 1

Количество зарегистрированных сделок купли-продажи
Рис. 2

Мнения

Александр РОМАНЕНКО,
президент компании «Адвекс-РОССТРО»:

Продолжается удорожание жилья при все более ощутимом дефиците предложения. Разрыв между ценами в престижном центре и в спальных районах увеличивается и будет расти дальше. После Нового года, вероятно, наступит некоторая стабильность. Но только в секторе типового жилья. В элитном сегменте ориентиром остается Москва, а к этому уровню мы приблизимся еще не скоро.

Людмила СИНЬКОВСКАЯ,
генеральный директор АН «Русский дом»:

Все видят, что из Петербурга сегодня пытаются сделать вторую столицу. Соответственно и цены на недвижимость будут расти, пока не приблизятся к московским. Полагаю, что на типовое жилье они поднимутся до 60-70% от столичного уровня.

На «комфорт» и «элиту» — практически сравняются. Во всяком случае, подорожание будет продолжаться, пока город активно развивается. Если «московская поддержка» иссякнет — цены тут же встанут.

Александр БЕЛКИН,
заместитель генерального директора АН «Динас»:

Мы не замечаем особого ускорения ценового роста в последние месяцы, но жилье дорожает стабильно, прогнозировать что-либо я не возьмусь. По моему мнению, в сложившейся разгонной динамике рынка слишком большую роль играет «человеческий фактор».

Агенты по недвижимости старательно подгоняют рост, выставляя квартиры в продажу по явно завышенной цене. Эти объекты месяцами не сходят со страниц каталогов, а купить в городе подходящую квартиру — проблематично.

Другие материалы раздела ОБЗОРЫ:

Неправильная аренда
«Загород» со всеми удобствами
Дефицит качества на периферии
«Загород» наращивает качество
Время-метры-деньги
Арендные ставки отстали на год
Уже не город, еще не пригород
«Хрущевский» лидер на пути президента
План по ценам – досрочно!
«Единички»: ненасытный рынок
Риэлтерам нужны сержанты
Рынок растет и цивилизуется
Как «прикрыть» клиента
Фасады для среднего класса
Отставание на фоне подъема
Спрос опережает метро
Гранит риэлтерской науки
Альтернатива новой «панели»
За что платит арендатор
Пригород эконом-класса
Контрастный Невский

Обсуждение

ВАШ КОММЕНТАРИЙ Значком обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
Фамилия
Имя
Отчество
Город
Компания
Должность
E-mail
Телефон
Ваше мнение