"Недвижимость и строительство Петербурга"
№38(271), 29.09.03, с. 17

Дмитрий Сперанский

Обсудить Версия для печати

Осенний подъем арендных ставок, который предсказывали операторы рынка, оказался куда скромнее ожидаемого. Теперь подорожания ждут к концу года.

Ставки жилой аренды в Петербурге практически не растут, в то время как на вторичном рынке цены продолжают уверенно двигаться вверх. Рынок аренды всегда догонял «вторичку» скачками: основной ценовой подъем (в среднем на 15%) приходился на конец августа — сентябрь.

В этом году цены на жилую аренду, почти не изменившиеся с прошлого лета, прибавили в сентябре лишь 5-10% по отношению к июню — июлю. Один из наиболее характерных показателей — минимальная месячная арендная ставка на типовую «единичку» — пока не превысил $200.

Специалисты полагают, что арендные ставки все же подрастут, но произойдет это ближе к концу года.

Кстати, зимнее подорожание тоже не обязательно. Хотя на рынке аренды случались декабрьские подъемы (в 1999-м, 2000-м), все же объективных причин (серьезное увеличение спроса, снижение предложения, подорожание коммунальных услуг и пр.) для роста ставок пока не наблюдается.

Главное — стабильность
Доходность квартир, приобретаемых для последующей сдачи в аренду, снижается. Однако, по свидетельству операторов рынка, все больше людей обзаводятся жильем для этих целей. Сегодня их доля в составе покупателей, по разным оценкам, достигает 5-8% (в строящихся домах этот процент несколько выше).

«Многие клиенты рассматривают недвижимость прежде всего как средство сохранения денег, считая доллары, банки, ценные бумаги менее надежными способами сберечь накопленное. Возможность получать прибыль от арендной платы я бы поставил на второе место.

Желание же заработать на последующей перепродаже — лишь на третьей позиции: сегодня это далеко не главный мотив для покупателей», — полагает директор Петроградского отделения «Адвекс-РОССТРО» Юрий Воробьев.

Характерно, что факторы, определяющие «продажную» цену квартиры и ставку аренды, пока заметно расходятся. Покупая жилье для себя, человек больше внимания уделяет району, метражу, наличию зелени поблизости, виду из окна, материалу стен. Арендаторами же больше востребованы близость метро, текущее состояние жилья и степень его «защищенности» (железная дверь, консьерж).

Мы попытались оценить «вес» тех или иных факторов ценообразования в сегментах аренды и купли-продажи (см. таблицу).

Расчет делался для типовой двухкомнатной квартиры в спальном районе. В нем есть некоторая условность: выигрыш от нескольких «повышающих» факторов может не равняться их арифметической сумме, ибо есть некоторый ценовой предел, до которого потенциальный арендатор готов рассматривать предложения. Влияние же одного существенного «минуса» при многих «плюсах» может быть сильнее .

Метры «кухонные» и «спальные»
Расположение квартиры в популярных северных районах практически не сказывается на цене аренды, зато дает 8% прибавки к цене продажи. А вот квартиры в Московском районе, цена которых в продаже аналогична «северным», по данным специалистов АН «Бекар», в аренде дороже на $30-50.

Относительно слабо влияет на арендные ставки метраж комнат: операторы оценивают дополнительный метр жилой площади в $2 ежемесячно (в цене квартиры это дает прибавку в $700-800).

«К метражу комнат у арендаторов требования минимальные: главное, чтобы было где разместить спальное место», — говорит директор специализированного агентства «Кварц-Сервис» Андрей Петий.

Кухню клиенты ценят куда дороже. Каждый лишний «квадрат» поднимает цену в среднем на $5. При продаже взаимозависимость кухонного метража и цены довольно сложная. Кухни от 7 до 8,5 метров идут примерно в одной цене, по достижении 9-метровой отметки цена скачкообразно поднимается, следующий «прирост» стоимости отмечается для кухонь в 10-11 кв.м.

Усредненно метр кухонной площади для типовой квартиры можно оценить в $1000.

Самый важный фактор для аренды — состояние квартиры. Новая сантехника, импортный кафель в кухне и ванной, приличные обои могут поднять стоимость аренды на $50-70. Несоизмеримо меньше влияет состояние квартиры на продажную цену: за всю описанную выше красоту хозяин вряд ли получит больше $1000.

При сдаче в аренду очень важна близость к метро: однотипное жилье в пяти минутах ходьбы от станции будет стоить на 10-15% дороже, чем удаленное (15 минут транспортом). При продаже этот фактор «тянет» лишь на 5-7% от цены.

Арендный идеал
На ставки аренды типовых квартир практически не влияют такие факторы, как вид из окна, наличие зеленого двора, близость парков. Зато это серьезно меняет продажную стоимость жилья. Вид на лес риэлтеры оценивают на $1500-2000 выше, чем вид на заводские корпуса.

Обилие зелени во дворе дает прибавку примерно в $1000. Материал стен (кирпич или бетон) также важнее при покупке: кирпичные стены поднимают стоимость квартиры на $2000-4000. Но арендатор не оценит такое различие выше чем $5-10 в месяц.

Любопытно, что состояние коммуникаций (износ водопроводных труб) и по мнению операторов отделов аренды, и по мнению специалистов отделов продаж, практически не влияет на ценники. Арендаторов интересует лишь, чтобы все работало, пока они снимают жилье. Покупатели же, как правило, просто забывают об этой «мелочи», спохватываясь лишь после вселения в новую квартиру.

Если составить своеобразный портрет «идеального жилья под аренду» (относительно недорогого при покупке и при этом максимально ликвидного для сдачи), получим компактную квартиру в панельном доме в южных районах, с видом на завод (автостоянку, шумную магистраль), но близко от метро, в приличном состоянии (сантехника, кафель в ванной), с консьержем и за железной дверью…

Доля ценообразующих факторов типового жилья в сегментах аренды и купли-продажи*

Фактор	Увеличение месячной арендной ставки, $	Доля в цене аренды, %	Удорожание объекта в продаже, $	Доля в цене продажи, %
Близость к метро	15-20	6-8	1000-1500	3-5
Северные районы	—	0	1500-2500	5-8
Московский р-н	30-50	12-15	2500-3000	7-9
Хороший вид из окон	—	0	до 1000	2-3
Кирпичный дом	5-10	3-5	2000-4000	6-12
Зеленый двор, близость парков	—	0	около 1000	3-4
Квадратный метр жилой площади	около 2	1	700-800	2-2,5
Квадратный метр кухни	5	2,5	1000	3
Состояние парадной	—	0	500	1,5
Консьерж	10	4-5	Нет даных   Состояние коммуникаций — 0 — 0 Состояние квартиры (обои, кафель, сантехника) 50-70 20-30 700-1000 2-3 Первый этаж -20 -8 -2500-3000 -8-10 Последний этаж — 0 -700-1000 -2-3 Отсутствие балкона - 5 -2,5 -500 -1,5 *Расчет сделан для типовой двухкомнатной квартиры (48-50 кв.м общей площади) в спальных районах. Ориентировочная стоимость аренды — $250-270 в месяц, продажи — $32-33 тысячи. По данным опроса риэлтерских компаний Мнения Андрей ПЕТИЙ, директор агентства «Кварц-Сервис»: Ценообразование на рынке аренды сегодня меняется. Например, для некоторых арендаторов стал отнюдь не обязателен телефон: они пользуются мобильной связью. Чем «добротнее» квартира, тем меньшую значимость имеет близость к метро: арендатор такого жилья, как правило, ездит на машине. Елена ИСАЕНКО, менеджер отдела аренды АН «Бекар»: По нашим данным, рост арендных ставок по отношению к лету составил уже около 10%. Типовая единичка сегодня стоит около $220, варианты за $200 бывают, но уходят мгновенно. Но мы еще далеко не в пиковом состоянии. За октябрь, думаю, цены вырастут еще на 10%, а к ноябрю достигнут самой высокой отметки этого года. Потом возможна стабилизация. Сергей КОЗЛОВ, исполнительный директор АН «Центр»: Арендные ставки менее «чувствительны» к качеству жилья. Например, разница в цене продажи между «двушкой» в «брежневке» и в 137-й серии составляет около 30%, а при аренде — процентов на 20. Нет особой разницы в ценниках северных и южных районов. А вот «рабочие» характеристики для аренды более важны: удаленность от метро на 10-15% меняет арендные ставки, но лишь на 5-10 — цену продажи. Татьяна МАТВЕЕВА, менеджер департамента аренды АН «Петербургская Недвижимость»: Этой осенью, по нашим наблюдениям, цены подросли на комнаты и «единички», а вот на двух- и трехкомнатные квартиры остались на летнем уровне. Полагаю, что на некоторый «застой» арендных ставок повлияло введение единого экзамена: абитуриентов, приезжающих с родителями, в Питере стало меньше. Сильно вырос интерес арендаторов к новому жилью: дом только построен, еще не подключены все коммуникации, а договоры на наем этого жилья уже подписываются. Конечно, существенно увеличилось и количество тех, кто покупает жилье в строящихся домах «впрок»: для детей и внуков. Они и образуют предложение на рынке аренды нового жилья. Другие материалы раздела ОБЗОРЫ: Неправильная аренда «Загород» со всеми удобствами Дефицит качества на периферии «Загород» наращивает качество Время-метры-деньги Арендные ставки отстали на год Уже не город, еще не пригород «Хрущевский» лидер на пути президента План по ценам – досрочно! «Единички»: ненасытный рынок Риэлтерам нужны сержанты Рынок растет и цивилизуется Как «прикрыть» клиента Фасады для среднего класса Отставание на фоне подъема Спрос опережает метро Гранит риэлтерской науки Альтернатива новой «панели» Пригород эконом-класса Рынок приближается к «точке кипения»? Контрастный Невский   Обсуждение   ВАШ КОММЕНТАРИЙ Значком обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно    Фамилия    Имя    Отчество    Город    Компания    Должность    E-mail    Телефон    Ваше мнение