"Недвижимость и строительство Петербурга"
№30(263), 04.08.03, с. 15

Дмитрий Сперанский

Обсудить Версия для печати

Московский район по-прежнему популярен: спрос здесь заметно превышает предложение. Но этот дисбаланс не приводит к ускоренному росту цен. Причина — активный первичный рынок и постепенное падение интереса к «сталинкам».

К лету 2001-го цена квадратного метра в Московском районе превышала среднегородской уровень на 12-16%. Затем интерес к «вторичным» квартирам пошел на убыль: нишу качественного жилья стали занимать новые дома. К лету 2002 года цена «квадрата» в районе была выше среднегородской лишь на 3%.

Для горожан лицо района—«сталинки» вдоль Московского проспекта. Именно монументальные фасады этих домов некогда сформировали имидж престижности этого места.

Вместе с тем в районе преобладают «хрущевки». В сегодняшнем предложении они составляют 50-60% от всех выставленных здесь квартир, тогда как на «сталинки» приходится лишь 25%. Остальное — кирпичные дома и старый фонд (очень малая часть).

Есть и несколько кварталов, застроенных панельными домами: вдоль Пулковского шоссе и у метро «Звездная», но их доля в предложении крайне незначительна.

Спрос гасит «первичка»
В районе очень велик как внутренний, так и внешний спрос. По словам риэлтеров, жители Московского, меняющие жилплощадь, как правило, хотят остаться в районе. Этим, в частности, объясняется высокий спрос на местные «хрущевки»: их используют для расселения.

Кварталы около «Звездной» и вдоль Пулковского шоссе считаются уже «не вполне» Московским районом. Едут сюда менее охотно, а проживающие здесь, по наблюдениям риэлтеров, заметно мобильней.

По данным концерна «Петербургская Недвижимость», сегодня около 7% городских покупателей ищут жилье в этом районе, а на него приходится лишь 5% от совокупного предложения. Однако анализ рынка показывает, что этот дисбаланс не приводит к быстрому росту цен. Какая-то доля «внешних» покупателей, узнав реальные характеристики предлагаемых объектов и их цены, «сдвигается» в соседние районы: Кировский, Красносельский, Фрунзенский.

Заметную часть спроса оттягивает на себя первичный рынок. По данным управления аналитики «Петербургстрой Skanska», в 2002 году в Москов-ском районе строились 22 дома общей площадью 701 тысяча кв.м — самый большой показатель в городе (17% от всего объема жилищного строительства в Петербурге).

Это более чем вчетверо превосходит объемы строительства в каждом их соседних районов (150-180 тысяч кв.м.) Характерно, что, по данным СК «Возрождение Санкт-Петербурга», ни один возводимый объект не является высокомфортным или элитным.

Последний год в Московском районе заметно снижается активность приватизационного процесса (рис. 1). В городе в целом количество договоров передачи в собственность стабильно превышает число договоров купли-продажи, а здесь приватизация начинает сильно отставать.

При этом, по данным Центрального городского агентства по приватизации жилищного фонда СПб, к началу 2003 года в районе передано в собственность лишь чуть больше половины (54%) жилья.

Золотое лето 2001-го
За последние 3 года цена квадратного метра в Москов-ском районе претерпела значительные изменения на общегородском фоне (рис. 2). Во втором полугодии 2000-го, когда рынок еще не вполне оправился от кризисных потрясений, «квадрат» здесь стоил на 7-9% больше, чем в среднем по городу.

С конца 2000 года начал расти спрос на качественное жилье, и квартиры в районе стали дорожать опережающими темпами. К лету 2001-го цена метра превышала среднегородской уровень уже на 12-16%. Затем интерес к «вторичным» квартирам пошел на убыль: нишу качественного жилья стали занимать новые дома, построенные по современным стандартам.

К лету 2002 года цена «квадрата» в районе была выше среднегородской лишь на 3%. К началу 2003-го этот показатель подрос до отметки +5,5%.

«Сталинки» за последний год подешевели относительно остального жилья на 8-9%. Зато цены на «хрущевки» меняются мало — плюс-минус 1%. По наблюдениям операторов рынка, «квадрат» в домах этого типа на 5-7% дороже аналогичного в соседних районах, но уходят такие квартиры заметно быстрее. Это относится и к нелюбимым клиентами «трешкам» (как правило, покупатели предпочитают им комфортные «двушки»).

Однако в Московском районе, где альтернативы просто нет (за $32-34 тысячи можно купить либо трехкомнатную «хрущевку», либо однокомнатную «сталинку»), такое жилье продается довольно легко.

«Квартиры в «хрущевках» здесь стоят на две, максимум три тысячи дороже, чем в непопулярных Невском, Фрунзенском районах, однако уходят гораздо легче. Исключение — дома, расположенные у Витебского проспекта: здесь автомобильная и железнодорожная магистрали, место очень шумное», — комментирует директор Московского отделения АН «Итака» Лидия Ситникова.

Цены и тенденции
Сегодня в Московском районе можно найти 1-комнатную квартиру в «хрущевках» за $22-24 тысячи. Но это товар «с брачком» — на Витебском проспекте.

В остальных местах «единички» стоят на тысячу-полторы дороже, найти их весьма проблематично: они быстро «вымываются» из листингов агентств. С «двушками» ситуация получше: и в привлекательных местах их можно подобрать за $29-32 тысячи.

Квартиры в кирпичных домах стоят дороже: «единички» — $27-30 тысяч (жилье на первом этаже, маленького метража и пр. можно купить за $24 тысячи).

Двухкомнатные — $35-40 тысяч.

Цены на старый фонд невысоки: эти дома расположены вблизи промзоны. По свидетельству специалистов «Итаки», такие квартиры по несколько лет стоят в листингах — спроса нет. Сегодня владельцы просят за «двушку» около $35 тысяч, за «трешку» $40-50 тысяч.

Относительно дешевы квартиры в домах 137-й серии: двухкомнатная (52-55 кв.м) оценивается лишь в $35 тысяч — заметно ниже, чем в столь же популярных у покупателей северных районах. Причина — неудачное расположение домов вдоль Пулковского шоссе и проспекта Космонавтов.

«Сталинки» по-прежнему остаются самым дорогим жильем в районе. «Единичек» в таких домах очень мало, за такую квартиру, площадью около 40 кв.м, просят сегодня $29-38 тысяч. Характерно, что в «сталинках» стоимость квадратного метра в «единичке» и многокомнатном жилье почти одинакова.

Цена 2-комнатных квартир здесь растет пропорционально увеличению метража: квартира площадью 46-60 кв.м в среднем стоит $42-55 тысяч. Хотя запросы на отдельные эксклюзивные варианты доходят до $75 тысяч, а на «трешки» — до $150 тысяч.

В то же время, поскольку площади «сталинских» квартир не превышают 100 кв.м, элитных (по современным меркам) апартаментов из них сделать не удается — это жилье стабильно ориентировано на «верхний средний класс».

По данным агентства «Бекар», квартиры к северу от парка Победы стоят на 5-10% меньше, чем в кварталах, расположенных южнее. Снижают стоимость и окна, выходящие на Московский проспект: если ни одно из них не выходит во двор или на тихую улицу, цена может упасть на 10%.

Все больше на стоимость «сталинок» влияет проведенный ремонт. «На рынке становится все меньше неотремонтированных квартир. От уровня отделки во многом зависит стоимость: никто не станет выкладывать большие деньги за жилье со старыми трубами», — говорит руководитель группы агентства «Бекар» Леонид Сандалов.

Риэлтеры полагают, что ни резкого повышения, ни падения цен на местном рынке не будет. Район остается привлекательным для покупателя, чему способствуют и развитая транспортная инфраструктура (6 станций метро), и довольно благоприятная (по сравнению с другими территориями) экологическая ситуация.

Любое предложение легко найдет покупателя, однако переплачивать за то, чтобы поселиться именно здесь, клиенты уже не будут.

По данным ГУИОН

*Черным нарисована линия тренда (скользящее среднее).

По данным ИИЦ "Недвижимость Петербурга"

Примерные цены на жилье в Московском районе, тыс. $

По данным опроса риэлтерских компаний

Мнения

Виктор СОЛОВЬЕВ,
генеральный директор АН «Рускол»:

В последнее время стало меньше сделок со «сталинками»: эти квартиры практически раскуплены. Все, что поддавалось расселению, расселено. Сейчас очень хорошо раскупаются новые дома. При том, что цены здесь на $50-100 за метр выше, чем в соседних — Фрунзенском, Кировском, продавать квартиры заметно легче. Объяснить это можно хорошей «аурой» района.

Пятен под застройку здесь осталось немного. Судя по скорости строительства, район в его нынешних границах будет быстро застроен. Однако он может расширяться — в сторону Пушкина, например. На Пулковских горах уже сейчас планируется малоэтажная застройка.

Ирина ПАШКОВСКАЯ,
начальник отдела долевого строительства АН «Реал»:

Московский район крайне популярен. Очень хорошо раскупаются строящиеся дома на Пулковской улице, на углу улиц Орджоникидзе и Космонавтов, Благодатной и Варшавской, площади Конституции.

Хотя рынок нового жилья не столь связан с делением по районам: важны имя застройщика, качество квартир и лишь потом район. Но что касается Московского, здесь действительно жилье продается лучше.

Леонид САНДАЛОВ,
руководитель группы АН «Бекар»:

Потенциал сталинских домов практически исчерпан — мода на них прошла. Их предложение сокращается, уменьшился и спрос, хотя все еще остаются покупатели, которые хотят жить именно в «сталинках». Но больших денег за эти квартиры уже не получить.

Большинство кирпичных домов в Московском районе — довольно старые, их планировки не устраивают сегодняшнего покупателя, и он предпочитает «первичку».

Лидия СИТНИКОВА,
директор московского отделения АН «Итака»:

Сегодня в Московском районе хорошо идут бывшие общежития, преобразованные в ТСЖ (на улицах Севостьянова, Благодатной).

В них теперь сделаны очень дорогие квартиры, есть и двухуровневые. Неплохо покупаются первые этажи «сталинок» в коммерчески привлекательных местах. Цены на них уверенно превышают $1000 за метр.

Здешние «сталинки» сегодня стоят примерно на 10% больше, чем аналогичные квартиры в Кировском районе — в Автово. Примерно такое же соотношение с прочими южными районами и у «хрущевок». На эти квартиры здесь есть спрос.

Думаю, Московский будет дорожать с той же скоростью, что и остальные районы: не опережая, но и не отставая.

Другие материалы раздела ОБЗОРЫ:

Неправильная аренда
«Загород» со всеми удобствами
Дефицит качества на периферии
«Загород» наращивает качество
Время-метры-деньги
Арендные ставки отстали на год
Уже не город, еще не пригород
«Хрущевский» лидер на пути президента
План по ценам – досрочно!
«Единички»: ненасытный рынок
Риэлтерам нужны сержанты
Рынок растет и цивилизуется
Как «прикрыть» клиента
Отставание на фоне подъема
Спрос опережает метро
Гранит риэлтерской науки
Альтернатива новой «панели»
За что платит арендатор
Пригород эконом-класса
Рынок приближается к «точке кипения»?
Контрастный Невский

Обсуждение

ВАШ КОММЕНТАРИЙ Значком обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
Фамилия
Имя
Отчество
Город
Компания
Должность
E-mail
Телефон
Ваше мнение