|
|
|
|
|
|||
|
|||
| СЕГОДНЯ, 15 марта 2004 г |
|
|
|
|
|||
|
|||
|
Первое интервью посвящено проблемам долевого строительства. В роли обывателя - главный редактор "НП" Вячеслав Эскин. Отвечал на вопросы президент ФПГ "РОССТРО" Александр Макаров. Бабушкина, 3. Собственный бизнес-центр группы "РОССТРО". Суперевростандарт. Солидно, если не респектабельно. Хочется поправить галстук и куда-нибудь спрятать недостаточно блестящие туфли. Господин Макаров на месте. Пять минут ожидания в приемной, и мы начинаем разговор. В.Э.: Тема долевого строительства стала в последнее время весьма скандальной. В газетах, на ТВ зачастили сюжеты о недостроенных домах, обманутых дольщиках, жульнических продажах. Создается образ застройщика как нечестного монстра, главная задача которого - причинять горожанам всяческие неприятности. Вам так не кажется? А.М.: У меня нет такого впечатления, потому что я знаю изнутри те процессы, о которых Вы говорите. Строится много хороших домов, используются современные материалы, улучшаются проекты. Но это известно специалистам. СМИ же акцентируют внимание обывателя на скандалах и конфликтах. Обывателю это интересно. С одной стороны, журналист преследует благую цель - пре-дупредить дольщиков, чтобы они были осторожнее, с другой - привлекает внимание к своему изданию. То, что часть горожан и СМИ относятся к нам критически - даже хорошо. В.Э.: Хочу рассказать реальную историю. Мой знакомый решил улучшить жилищные условия. Посчитал и понял, что, продав свою "двушку", он сможет купить на первичном рынке трехкомнатную квартиру значительно большей площади. Правда, ждать новоселья придется три года. Посоветовался со знакомыми. Семеро заявили: "Ты с ума сошел. Очень рискуешь". Трое поддержали: "Правильно делаешь!" Прошло время. Сейчас он переезжает в новую квартиру. Семеро осторожных, которые тоже были бы не прочь сменить жилье, кусают локти... А.М.: Это нормальная ситуация, когда одни - за, другие - против. Долевое строительство - инвестиционный процесс, а инвестиции - это всегда риски. Судьба стройки зависит от того, насколько правильно выбраны проект и стройматериалы, каково финансовое положение заказчика, как ведут себя власть и конкуренты. Ваш знакомый правильно оценил риски и получил реальный выигрыш. Но он мог и не выиграть. Например, если бы заключил перед дефолтом валютный договор долевого участия. Наличие рисков - неотъемлемая часть рыночной системы. Не надо бояться рынка - надо научиться в нем жить. В.Э.: Насколько больше риски при покупке квартиры в строящемся доме по сравнению со "вторичкой"? А.М.: Рынок сам оценивает риски через цены. Если вы покупаете квартиру, когда работы на стройплощадке только начались, цены будут минимальными, а риски - большими. По ходу строительства ценовой разрыв между "первичкой" и "вторичкой" сокращается. Когда дом готов и риски при покупке жилья минимальны, цены выравниваются, а зачастую новая квартира стоит дороже, чем приобретенная на вторичном рынке. В.Э.: Выходит, что потенциальный дольщик должен просчитать возможные риски и выигрыши и взять на себя всю ответственность за принятие решения? Государство не инвестирует в долевое строительство, банки дают кредиты редко и неохотно, оценивая риски как слишком высокие. Получается, что частные лица - самые отчаянные? А.М.: Государство у нас, скажем так, небогатое, банки после 1998 года "дуют на молоко". По сути, мы возвращаемся к вопросу о ценах. Стоимость квартир на первичном рынке в Петербурге относительно низкая. Если бы система была более надежной и организованной, цены были бы выше. Способы минимизировать риски существуют и сейчас (страхование, привлечение к сделке юристов и пр.). Но это удорожает жилье. А требование большинства потребителей - минимизировать цены. В.Э.: Некоторое время назад Ассоциация домостроителей Петербурга обнародовала так называемые рекомендуемые цены на строящееся жилье. АДСПб заявила, что если застройщик собирается продавать квартиры дешевле заявленного минимума, значит, с проектом что-то нечисто. Если же цены выскакивают за верхнюю границу коридора, значит, инвестор пытается получить сверхприбыль. Естественно, реакция на эту инициативу была неоднозначной. Можно ли подвести некоторые ее итоги? А.М.: Мы предложили выработать механизм, позволяющий не допускать на рынке демпинга. Если рядом с нашим пятном строится аналогичный дом и там квартиры на $100 за квадратный метр дешевле, мы понимаем, что здесь обман, но доказать ничего не можем. Профессиональное сообщество (в отличие от отдельной фирмы) вправе высказать свою оценку. И мы попали в десятку, предложив правильный диапазон. Мы добились результата, который учитывает интересы и клиентов, и города, и подрядчика. Те, кто говорит, что реально продавать жилье дешевле предложенного минимума, лукавят. Действительно можно - если не планировать будущее и не развивать фирму. Низкая цена - это распродажа, а распродажа - предпосылка банкротства. В.Э.: В августе я был на традиционном торжественном собрании в БКЗ "Октябрьский", посвященном Дню строителя. Впервые попал на подобное мероприятие и был удивлен его абсолютной благостностью: все у нас хорошо, а будет еще лучше... А.М.: Это естественная альтернатива тому, что в газетах "все плохо". В.Э.: Спонсорами организации этого собрания стали ведущие застройщики. Ваше решение о спонсор-стве было добровольным? А.М.: Мы нашли взаимопонимание с Комитетом по строительству по этому вопросу. В.Э.: Буквально через неделю после того, как отзвучали праздничные здравицы, случился скандал с аукционом на право аренды участков для проведения изыскательских работ. Никому не известная фирма скупила все лоты по заведомо завышенным, на взгляд других участников, ценам. Возмущенные питерские строители написали открытое письмо полпреду президента и губернатору, выдержанное в стиле товарища Бывалова (к/ф "Волга-Волга"). Почти дословная цитата: "Благодаря четкой и результативной работе администрации, Комитета по строительству и лично господина Вахмистрова в городе создан благоприятный, стабильный и этичный бизнес-климат. Просим оградить нас от варягов, которые все это хотят разрушить". Вашей подписи под письмом, надо заметить, нет. Два момента в письме вызывают вопросы. Во-первых, полная и безу-словная поддержка деятельности власти; во-вторых, очевидное стремление "не пущать на рынок" новые компании. Что Вы об этом думаете? А.М.: Я не подписал это письмо, потому что по некоторым вопросам не согласен с его авторами. Причина происшедшего на торгах - неисправность механизма предоставления пятен. Первый существенный сбой, кстати, произошел больше года назад, когда печально известная компания "РосГлавМатериалы" скупила по двойной рыночной цене большое количество лотов. Почему так получается? В городе нет условий для возникновения свободного рынка "незавершенки" и пятен под застройку. Объекты не "упакованы", банки отказываются брать их в залог, город предоставляет участки на жестких условиях и только на определенный срок. Механизм выделения участков через ИТК не срабатывает, когда на одно пятно поступают две заявки. В таком случае организуется аукцион, но его механизм тоже не отлажен. В результате инвестор не может сформировать портфель заказов, а без строительной программы нормальная компания работать не может. Мы пока держимся, потому что в свое время набрали запас. В.Э.: Но если возникнет рынок пятен, то появятся и спекулянты... А.М.: Ничего страшного. Пятна и сейчас продаются и покупаются, но это черный рынок. Я считаю, следует его легализовать. Не нужно искать и отлавливать врагов, чтобы потаскать их за волосы. Необходимо совершенствовать работу ИТК и корректировать условия проведения аукционов, чтобы на торги выставлялись упакованные пятна, которые затем могли бы стать предметом купли-продажи. Тогда появится нормальная конкуренция, и в итоге пятно получит тот, кто сможет строить. В.Э.: Складывается впечатление, что город мало занимается инженерной подготовкой территорий. Хотя строители исправно отчисляют в бюджет деньги на развитие инфраструктуры. А.М.: Это еще одна из серьезных проблем строительного комплекса. Мы исчерпали старые ресурсы. До сих пор застройщики вытаскивали то, что наверху лежит и подешевле, а дальше себестоимость работ будет расти, придется заниматься инфраструктурой и ее отладкой. Но я не хочу впадать в крайности и искать виноватых. Город делает все, что может. Команда губернатора выстраивает рынок так, как она его понимает. По мере усугубления дефицита пятен давление на администрацию будет увеличиваться. Если в жилищном строительстве возникнет кризис (а он непременно возникнет, если не откорректировать аукционные процедуры и схему работы ИТК), многие люди потеряют работу, а застройщики будут вынуждены перебираться в другие регионы. Никто не заинтересован в таком развитии ситуации. Другие материалы раздела ГЛАЗАМИ ОБЫВАТЕЛЯ:
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
| © ИИЦ "Недвижимость Петербурга" 2002. Все права защищены. |
 |
Версия для печати
обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
