Бесплатный двигатель кредита
"Недвижимость и строительство Петербурга"
№20(253), 26.05.03, с. 17
Дмитрий Сперанский
|
 Обсудить
 Версия для печати
|
Основной причиной медленного развития петербургской ипотеки операторы рынка недвижимости и работники банков считают нехватку информации. В качестве главной движущей силы ипотеки они называют специально обученного риэлтера. Таковых в городе катастрофически не хватает.
|
|
Банк «ДельтаКредит» со своей стороны готов предложить несколько новых ожидаемых рынком кредитных продуктов, но главными проводниками ипотечных отношений видит практикующих риэлтеров.
|
По объему выданных кредитов Петербург отстает от Москвы более чем в 15 раз.
Собравшиеся на «круглом столе» руководители агентств недвижимости и представители банка «ДельтаКредит» сошлись во мнениях, что главная причина этого — отсутствие в Северной столице подготовленных агентов, которые «без мыла в душу влезут», но заставят покупателя пойти в банк за ссудой.
Президент АРСПб Сергей Сосновский считает, что именно риэлтерская агентская сеть может без дополнительных затрат продвигать идею жилищного кредитования среди покупателей. Агенты же должны «приучать» к новым финансовым отношениям и продавца, который привык получать деньги через ячейки и опасается сложных банковских схем.
Желая расширить круг клиентов, «ДельтаКредит» готовится выдавать деньги заемщикам через ячейки по схеме, привычной для отечественных риэлтеров. В компании уверены, что это увеличит интерес к жилищным кредитам, а продавцы перестанут бояться ипотечных денег. В «Дельте» разрабатывают несколько новых кредитных продуктов (подробности — ниже).
Любопытно, что снижение ставок (за последние два года — с 18 до 12%), увеличение срока возврата (с 10 до 15 лет) и появление дополнительного «сервиса» для заемщика происходят на фоне фактического ослабления конкуренции на рынке.
Хотя о выходе на него заявили в прошлом году несколько банков (самым громким было заявление Сбербанка, намеренного выдавать кредиты под 11% годовых), их доли пока несущественны.
Основной же конкурент «Дельты» — государственная компания «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) — в этом году приостановил деятельность.
Сергей Сосновский,
генеральный директор агентства «Александр-Недвижимость»
Сегодня ипотечные кредиты в городе выдают четыре банка: «Санкт-Петербург», «ДельтаКредит», «Президент-банк», «Райффайзенбанк». Сбербанк на этот рынок только выходит, его объемы практически нулевые. АИЖК сейчас не работает.
На первичном рынке кредитами занимаются Росстрой и Балтийский банк, который работает лишь с небольшим количеством компаний, входящих в «Союзпетрострой».
Игорь Жигунов,
глава представительства КБ «ДельтаКредит»
Мы предлагаем разные кредитные продукты со ставками от 12 до 15% на срок до 15 лет. Те же условия у нас и в Москве.
Суммы кредитов — от $10 тысяч до $450 тысяч. Средняя сумма, выдаваемая в Питере, — $27 тысяч. Кредит может составлять от 30 до 85% от стоимости квартиры.
Каждый месяц в наше петербургское отделение обращаются по 80-100 человек. Кредитный комитет утверждает примерно половину кандидатур. Самый тяжелый момент — подбор квартиры, подготовка документов к сделке.
Проходят путь до конца не больше половины из одобренных — около 20 человек в месяц. Если сравнить с количеством сделок вторичного рынка, получится, что ипотека составляет меньше 0,5%.
Сергей Добролюбов,
зам. главы представительства КБ «ДельтаКредит»
Срок от одобрения кредита до его получения зависит от того, как скоро человек соберет документы и найдет подходящий вариант. Сейчас мы выдали ссуды всем заемщикам, одобренным в ноябре-декабре. Те, кто не поленился и не передумал, деньги получили.
Игорь Жигунов:
Кредиты мы предоставляем в долларах. Есть два варианта выдачи денег продавцу. Один из них — безналичный, то есть перечисление на его счет со встречной конвертацией. Второй вариант — получив из ГБР зарегистрированный договор, стороны приносят его в банк и получают наличную валюту в обмен на расписку.
Сергей Добролюбов:
Наши затраты на выдачу одного кредита сегодня равны примерно $700, и эта цифра постепенно уменьшается. Число кредитов растет. За последний год в Петербурге их выдано столько же, сколько за предыдущие два с половиной года, — на общую сумму $4 млн. (В Москве — около $60 млн.)
Максим Чернов,
генеральный директор агентства «Легион-Недвижимость»
У нас самая высокая ставка по кредитам, хотя она довольно быстро снижается. Американцы, изучив наш рынок, говорят: через пять лет ставка снизится до 8-9%, и все начнут брать кредиты.
Сергей Сосновский:
Еще одна проблема — судебные споры. В развитых странах они решаются быстро: если заемщик не платит, его выселяют, а жилье кредитор продает. У нас же и судопроизводство долгое, и для продажи надо организовывать публичные торги, что гораздо сложнее.
Игорь Жигунов:
С начала нашей работы в 1998 году случаев невозврата кредитов не было, продавать квартиры не приходилось. Это результат нашей жесткой процедуры отбора заемщиков. Не было невозвратов и у АИЖК.
Сергей Сосновский:
Из-за наших драконовских законов о защите прав малолетних банк не станет принимать в залог жилье, где прописаны или должны быть прописаны дети: заметная часть потенциальных клиентов просто выпадает.
Трудности с выселением клиента за-ставляют банки требовать документального подтверждения того, что заемщик сможет гасить долг. Чтобы получить минимальный кредит в «ДельтаКредите», нужно иметь подтвержденный доход около $400 в месяц. А для максимально возможной суммы — более $16 тыс.
Эдуард Гоголев,
генеральный директор АН «Магазин квартир-2»
Потребителя интересуют два параметра: процентная ставка и условия выдачи кредита. С процентной ставкой все в порядке — она постепенно уменьшается. А вот условия выдачи слишком жесткие. Получить ссуду во многих банках — к примеру, в Сбербанке — просто нереально.
Самое трудное — убедить
«НП»:
Однако Москва и Питер находятся в равных правовых условиях. Почему же активность ипотечного клиента в них настолько различна?
Максим Чернов:
Главное здесь — личностный фактор. В Москве много профессиональных риэлтеров, которые умеют убеждать клиентов, что брать ссуду — выгодно. У нас пока таких специалистов мало. Многие граждане, даже состоятельные, просто не знают о такой возможности. Они арендуют жилье, платят большие деньги, но даже не задумываются о возможности купить его в кредит.
Сергей Сосновский:
Предстоит большая работа среди темных риэлтерских масс. Нужны образовательные программы, совместные с кредитными организациями. Отличительная особенность Москвы — наличие практически во всех агентствах специалистов по ипотеке…
Юрий Малецкий,
исполнительный директор АН «Ината»
Главным двигателем ипотеки, на мой взгляд, является риэлтер. Мы готовы рискнуть своими средствами и выдавать кредиты либо из своих денег, либо беря деньги в банках под залог недвижимости или акций. Особой прибыли эта схема не приносит, только комиссионные от самих сделок с жильем.
Заем через ячейку
Игорь Жигунов:
Да, в Москве информация об ипотеке распространена гораздо шире, чем в Питере. Но кроме слабости информационного поля в Северной столице есть и вторая причина — сложности с подбором квартиры, с адекватным восприятием продавцами ипотечных денег.
Сергей Сосновский:
Предметом сделки при выдаче ипотечного кредита может быть только прямая продажа. У нас же 80% сделок — цепочки. Продавцы не хотят полагаться на непонятные схемы с отсроченной выплатой денег, предпочитая подождать другого покупателя.
При остром дефиците прямых продаж найти альтернативу несложно. Продавцу такая сделка интересна только тогда, когда ему предлагают больше рыночной стоимости его квартиры.
Максим Чернов:
Действительно, с продавцами квартир проблем много. Их, как правило, больше устраивают расчеты через банковские ячейки. Эту проблему также должны решить риэлтеры, убеждая клиента перейти на новую форму расчета. Мы для себя планируем выкупать квартиры на агентство и потом продавать их ипотечному покупателю.
Игорь Жигунов:
В данный момент мы рассматриваем возможность выдавать деньги наличными долларами через ячейку, по привычной продавцам и покупателям схеме.
Эта система действует в Москве с прошлого года. Она позволила активизировать операции через агентства недвижимости, подтолкнув развитие системы аккредитации риэлтерских фирм при нашей организации.
Ирина Забродина,
менеджер-консультант по операциям с недвижимостью «Адвекс-РОССТРО»
Продавцы часто говорят: мы видим не деньги, а только ваш кивок, мол, кредит есть. Я хотела бы обратиться с просьбой к представителям «ДельтаКредита», чтобы банк выдавал письменное решение о предоставлении кредита конкретному заемщику для покупки квартиры по такому-то адресу. Это прибавит уверенности продавцу, и его легче будет уговорить.
Игорь Жигунов:
Сегодня подтверждение банка о выдаче кредита заемщик получает без привязки к конкретному адресу. Думаю, можно выдавать и письменные гарантии для продавца — но лишь после подбора квартиры и исследования ее правовой истории.
Сергей Сосновский:
Я не считаю, что система расчетов через ячейку так уж продвинет рынок ипотеки. Главное — личностный фактор.
Кредит под аренду
Игорь Жигунов:
Проанализировав запросы рынка, мы разрабатываем и несколько новых продуктов. К нам часто обращаются граждане: хотят взять кредит на покупку квартиры, которую потом намереваются сдавать в аренду. «ДельтаКредит» разрабатывает схему, по которой человек погашает заем за счет дохода с купленной недвижимости.
Максим Чернов:
Это то, что мы рекомендуем своим клиентам. Бывает, что у человека есть комната, а он не знает, что с ней делать. Мы предлагаем: продай — у тебя будет первый взнос. Потом возьми кредит, купи квартиру, сдай ее в аренду, а плату за аренду перечисляй напрямую в банк. Через 10 лет из комнаты получается полностью выкупленная квартира. К сожалению, слишком трудно оказывается получить для этих целей кредит.
Игорь Жигунов:
Мы собираемся проводить в Петербурге программу аккредитации агентств недвижимости, как сделали это в Москве. В ближайшее время пришлем материалы с предложениями в Ассоциацию риэлтеров.
И еще. В данный момент мы кредитуем только покупку жилья, но в Москве «ДельтаКредит» отрабатывает правила выдачи кредитов на покупку коммерческих площадей. Как только они появятся, мы постараемся перенести новшество и в Петербург — такие обращения к нам есть.
Другие материалы раздела КРУГЛЫЙ СТОЛ:
Неправильная аренда
«Загород» со всеми удобствами
Дефицит качества на периферии
Кому поверит клиент?
«Загород» наращивает качество
Время-метры-деньги
Арендные ставки отстали на год
Валютное равноправие откладывается
Уже не город, еще не пригород
«Хрущевский» лидер на пути президента
План по ценам – досрочно!
«Единички»: ненасытный рынок
Риэлтерам нужны сержанты
Пешеходные подарки
О буме объявят дополнительно
Рынок растет и цивилизуется
Как «прикрыть» клиента
Фасады для среднего класса
Отставание на фоне подъема
Спрос опережает метро
Гранит риэлтерской науки
Альтернатива новой «панели»
За что платит арендатор
Пригород эконом-класса
Рынок приближается к «точке кипения»?
Контрастный Невский
 |
| Обсуждение |
|
|
обозначены поля, которые Вам необходимо заполнить обязательно
