Альтернативные долги

Пока на средства, привлеченные с фондового рынка, петербургские девелоперы смогут построить всего 80 000 кв.м жилья. Но рано или поздно "долевые" деньги у строителей закончатся. И выживут те компании, которые сумели найти другие источники финансирования.

Интерес к легальным схемам финансирования строительства высок. В Петербурге третий раз прошла ежегодная конференция "Финансовые инструменты в развитии стройиндустрии России". Собралось, как и в предыдущие годы, около 100 специалистов - финансисты, строители, брокеры.

По словам генерального директора информагентства Cbonds Сергея Лялина, строители относительно редко применяют инструменты финансового рынка. Сегодня в России зарегистрировано около 100 ПИФов недвижимости с активами под 30 млрд рублей. Непосредственно в недвижимость вложено всего порядка 30%.

Сколько в Петербурге - неизвестно. Но все средства инвестировались только в объекты, выведенные на рынок до 1 апреля 2005 года.

Есть еще 12 выпусков "строительных" облигаций объемом около 12,5 млрд рублей. (Это примерно 2% от общего объема рынка долговых обязательств.) "Петербургская доля" составляет 2 млрд 200 млн рублей (около $80 млн).

Это облигации группы ЛСР, "ЛенСпецСМУ" и "Северного города". На эти средства можно построить (условно) 80 000 кв.м - 3,5% от прошлогоднего объема введенного в Петербурге жилья. Стоит учесть, что часть этих денег идет на погашение уже взятых кредитов. Та же ЛСР направила большую часть займа на реструктуризацию кредитного портфеля, и только 25% пошли на новые проекты.

Правда, намечается оживление. В ближайшее время свои облигационные займы выпустят еще несколько петербургских компаний. "Петербургская Недвижимость" и "М-Индустрия" уже заявили о планах эмиссии.

"ЛенСпецСМУ" и ЛСР будут развивать практику заимствования на фондовом рынке. По мнению г-на Лялина, этот способ финансирования может развиваться практически теми же темпами, что и ипотека, - то есть удваиваться за год.

Первые попытки размещения акций (IPO) на российской бирже эксперты надеются увидеть в 2007-2008 годах. Впрочем, затевать IPO имеет смысл только крупным строительным компаниям с годовым оборотом не менее $80-100 млн.

Из финансовых новинок, появившихся на рынке, был отмечен успешный опыт московской группы компаний ПИК, которая смогла разместить выпуск облигаций, обеспеченных залогом прав требований по кредитам, выданных на этапе строительства.

Первым шагом на публичный финансовый рынок признается размещение вексельных займов. Среди строителей этим инструментом воспользовались только пять компаний: три московские фирмы и по одной - из Уфы и Новосибирска.

В основном, отмечают финансисты, вексельные займы идут по закрытой подписке, и информация о них малодоступна. В последние полгода увеличилось количество строителей, задумывавшихся об организации открытых выпусков.

Оживленно обсуждали участники конференции выступление инвесторов из Казани. Казанцы уверены, что "палочкой-выручалочкой" для застройщиков могут стать жилищные облигации. Условия их использования вскоре будут "прописаны" в поправках к 214-му закону.

Тогда фирмы смогут выпускать бумаги под квадратные метры в конкретном доме. Мнения участников разделились: инструмент признается перспективным, и в то же время проблем с его применением видится немало, а способы их решения еще не вполне ясны.