Чье "нежилье"?

Мнения городской и федеральной властей о том, какие нежилые помещения дома собственники квартир могут использовать, а какие нет, расходятся. Позицию Смольного по этому вопросу изложил Алексей Чичканов, первый заместитель председателя КУГИ.

Пункт 2 статьи 137 Жилищного кодекса РФ (ЖК) позволяет ТСЖ использовать объекты общего имущества многоквартирного дома, включая нежилые помещения, не нарушая права и законные интересы жильцов.

В статье 36 ЖК приведен перечень таких объектов: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения (технические подвалы).

Однако несмотря на, казалось бы, четкие правила, на практике часто возникают споры между КУГИ и ТСЖ о том, могут ли собственники использовать нежилые помещения, которые относятся к государственному фонду.

Причина этих споров в том, что владельцы жилья неверно понимают норму закона о принципах отнесения того или иного объекта к общему долевому имуществу. Они автоматически признают таковыми все нежилые помещения в доме. Но часть 1 Гражданского кодекса РФ (статья 290) и ЖК (статья 36) ясно говорят: чтобы определить статус помещения, нужно выяснить, для чего оно предназначено.

Если оно специально устроено для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям многоквартирного дома, к его коммуникациям, то его можно отнести к общему имуществу. Скажем, технический подвал сделан именно для того, чтобы можно было ремонтировать и обслуживать трубы теплоснабжения, которые по нему проходят. Или дом оборудован котельной, которая расположена на специально устроенном для этого чердаке.

Если же помещение изначально построено или приспособлено в установленном порядке для использования в нежилых целях (например, в доме предусмотрены площади для магазина, салона красоты, банка и т.д. ), то считать его общим имуществом нельзя. Даже если в нем проходят коммуникации, обслуживающие более одного помещения.

Кстати, именно положение закона о таких коммуникациях собственники жилья чаще всего используют как аргумент, доказывающий, что они имеют право использовать это помещение в своих интересах.

Но в таком случае, следуя этой логике, пришлось бы признать, что и хозяева приватизированных квартир на самом деле таковыми не являются, поскольку в каждой квартире проходят обслуживающие более одного помещения коммуникационные трубы отопления, канализации и т.д. То есть такие квартиры должны быть включены в состав общего имущества многоквартирного дома. Это абсурд.

Судебная практика при разборе таких дел тоже подтверждает, что необходимо проводить техническую инвентаризацию (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.08.2004 по делу №А66-6642-03).

Есть случаи, когда действуют другие правила, касающиеся использования нежилых помещений. Речь идет о многоквартирных домах, изначально отнесенных к государственному жилищному фонду, которые были национализированы или возведены до вступления в силу части 1 Гражданского кодекса. Расположенные в них подвалы, чердаки, мансарды и т.д. независимо от их назначения являются собственностью Петербурга. Или лиц, которые их приватизировали.

Город на правах собственника может использовать такие объекты по своему усмотрению: сдавать в аренду, продавать, переустраивать и т.д. Лишить его этого права можно только через суд, причем принудительное изъятие допускается только в исчерпывающем ряде случаев (статьи 8, 35 Конституции РФ). Разумеется, статьи 36 ЖК и 290 Гражданского кодекса не служат в данном случае основанием для такого изъятия.

Развею еще одно распространенное заблуждение. Оно звучит так: купив или приватизировав квартиру в доме, гражданин автоматически получает пропорциональную ей часть в общедолевом имуществе. Это неверно.

Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" таких норм не содержит. Наоборот, в нем указывается, что лицо, ставшее владельцем квартиры, приобрело лишь право пользования общими помещениями дома, но никак не право общей долевой собственности.

Все эти аргументы доказывают необоснованность точки зрения депутата Госдумы РФ Галины Хованской о том, что право общей долевой собственности домовладельцев на общее имущество многоквартирного дома автоматически возникает при приватизации жилых помещений. Это ее частное мнение, не основанное на нормах законодательства.

Равно как и появляющиеся в последнее время в СМИ заявления о том, что сделки по приватизации нежилых помещений в многоквартирных домах могут быть оспорены собственниками жилья.

Мнение эксперта

Галина ХОВАНСКАЯ,
депутат Госдумы РФ:

– Местные власти давно наладили бизнес по оформлению в городскую или муниципальную собственность общего имущества жилых домов: подвалов, чердаков.

В свое время они незаконно оформили государственную собственность на такие помещения и продают их, сдают в аренду. Они не имеют права это делать. По Жилищному кодексу, как только человек покупает жилье, он автоматически становится собственником доли в общедомовом имуществе.

Из-за незаконных действий местных властей получается, что владельцы квартир, создав ТСЖ и начав эксплуатировать дом, не могут попасть в подвал, чтобы починить трубы: он давно продан коммерческой фирме.

Раньше сделки, совершенные городскими властями по продаже или сдаче в аренду помещений, можно было опротестовать в течение 10 лет с момента их заключения. Но год назад были внесены изменения в Гражданский кодекс, и срок исковой давности сократился до трех лет.

Теперь подавляющее большинство сделок опротестовать нельзя. И люди не могут реализовать гарантированное им Жилищным кодексом право распоряжаться общим имуществом дома.