Малоэтажное управление

Специалисты прогнозируют, что через несколько лет в Петербурге неизбежно сформируется рынок управления коттеджными поселками и их эксплуатации. А пока коммунальными вопросами приходится заниматься застройщикам.

Обслуживание коттеджных поселков очень не похоже на работу с многоквартирными домами. Различия начинаются, когда еще и коттеджей никаких нет, - в момент отведения земли под застройку.

Как сделать юрлицо
Дело в том, что наиболее эффективной формой управления для таких мини-населенных пунктов специалисты считают товарищество собственников жилья (ТСЖ). Но создать его можно только в тех домах, что построены на участках, предназначенных специально для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

По данным риэлтеров, сейчас их доля на рынке не превышает 20%. Большинство наделов - это либо сельскохозяйственные земли, либо бывшие базы отдыха, пионерлагеря и т.д. В обоих случаях признать дома действительно жилыми (предназначенными для постоянного проживания) по закону нельзя. Поэтому застройщики придумали другие схемы для управления такими объектами и их эксплуатации.

Для сельхозучастков организуются дачные некоммерческие партнерства (ДНП). Во втором случае реконструкция базы отдыха оформляется как возведение системы частных апартамент-отелей.

"С функциональной точки зрения никакой разницы нет - коттедж, он и есть коттедж, он оформлен в собственность и имеет индивидуальный земельный участок. Но ни для ДНП, ни для апартамент-отелей нельзя создать ТСЖ и заключить договор с управляющей компанией (УК). Поэтому люди идут обходными путями.

Например, создается некоммерческая организация, отдельное юрлицо, на баланс которых передаются внешние инженерные сети. В этой организации собственники коттеджей имеют равную долю. Она и заключает все договоры на обслуживание.

В тех проектах, которые идут по схеме ИЖС, как, скажем, наш поселок "Рыбацкая деревня", просто создается ТСЖ - то есть схема более прозрачна", - рассказал начальник отдела продаж объектов коттеджного строительства корпорации "Петербургская Недвижимость" Алексей Рогов.

По его словам, качество обслуживания во всех вариантах почти одинаковое. Но с юридической точки зрения в поселках ИЖС проблем меньше - ведь форма управления ТСЖ у нас законодательно прописана, интересы "товарищей" защищает Жилищный кодекс РФ.

А для ДНП и других случаев приходится придумывать более сложные схемы. И их сложность может вызвать проблемы в случае, например, судебных разбирательств с поставщиками жилищно-коммунальных и прочих услуг.

Заработать на гостях
Помимо стандартного набора услуг (водо-, тепло-, электро-, газоснабжение, вывоз мусора, аварийное обслуживание) поселку могут понадобиться и дополнительные. Ведь многие малоэтажные мини-городки изолированы от остального мира и находятся вдали от таких благ цивилизации, как магазины, спортивные центры, салоны красоты и т.д.

Набор услуг зависит от того, живут "поселяне" здесь постоянно или наезжают в отпуск и на выходные. Во втором случае они обычно хотят быть как можно дальше от цивилизации, и перегруженность ею поселка будет только минусом.

Но мы ведем речь в основном о домах, где люди обитают круглогодично. В большинстве случаев такие объекты находятся недалеко от Петербурга и больших проблем с жизнеобеспечивающей инфраструктурой не испытывают.

"В бюджетном варианте поселок располагает только зданием, где расквартированы администрация и дежурные сантехники-электрики, а также выделено помещение для собраний собственников жилья, которое в другое время может использоваться как кафе, место для встреч", - говорит г-н Рогов.

Остальные услуги можно получить в населенных пунктах по соседству. Например, как сообщил генеральный директор ИСК "Константа" Константин Крюков, в поселке "Новое Минулово", который строит эта компания, дополнительные услуги ограничиваются большой детской площадкой и продовольственным магазином, а все остальное есть в поселке Щеглово и других соседних пунктах Всеволожского района.

Примерно такой же набор и у "Рыбацкой деревни" (вблизи деревни Островки того же района), которую в этом году обещает сдать корпорация "Петербургская Недвижимость", у "Жемчужины Разлива" под Сестрорецком и "Нового мира" возле Репино (ООО "Особняк"), "Зеленых холмов" вблизи Токсово (ИСК "Содружество").

А вот на территории поселка "Лукоморье" (неподалеку от Колтушей) застройщик "Балтвест" предусмотрел строительство школы, детского сада, небольшого магазина, кафе, спортивных площадок. "Наш поселок клубный, а потому он должен быть максимально самодостаточным, независимым от окружения. В нем должно быть все, что нужно для постоянного проживания", - считает генеральный директор "Балтвеста" Александр Русаков.

Специалисты отмечают, что в последнее время все чаще в поселках устраивают коммерческие объекты: бассейны, тренажерные залы, сигарные комнаты, рестораны, кафе. Их могут использовать не только местные жители, но и люди со стороны, если проживающие не настаивают на абсолютной закрытости поселка.

Это может приносить существенный доход, а следовательно, снижать расходы "поселян" на содержание домов или даже вообще сводить их на нет. Скажем, "Петербургская Недвижимость" собирается открыть в строящемся поселке "Вальдвизе" пивной ресторан, который планирует сдать в аренду крупному петербургскому оператору.

В многоквартирном доме общей долевой собственностью являются лестничные площадки, инженерия, подвалы, чердаки и (иногда) земельные участки вокруг зданий. В поселковом ТСЖ этот перечень включает еще и внутренние дороги, трансформаторную подстанцию (если она расположена на территории поселка), газгольдерную станцию (если поселок отапливается сжиженным газом), а также все, что находится в границах поселка, но не входит в индивидуальные участки. То есть коммерческие объекты, как правило, тоже общая собственность.

Обычно в поселках предлагается два пакета услуг - базовый и расширенный. Базовый - это охрана, обслуживание внешних инженерных коммуникаций, расчистка дорог и вывоз мусора. Расширенный может включать в себя услуги тренера для детей, гувернантки, няни, маршрутный автобус до города (не у всех членов семьи есть возможность уехать своим транспортом - например, детям часто приходится добираться до школы своим ходом), стол заказов (доставка продуктов, медикаментов, заказ блюд в ресторанах), растопку каминов перед приездом хозяев, уборку коттеджей.

В зависимости от набора услуг ежемесячная плата за проживание в поселке составляет $300-1000 в месяц с коттеджа.

Зарождающийся рынок
Говорить об обобщении опыта управления и эксплуатации применительно к коттеджным поселениям слишком рано: таких объектов у нас пока единицы, причем в основном еще не до конца заселенные. Но большинство застройщиков заранее задумываются о будущей эксплуатации, разрабатывают уставы проживания.

"У нас в "Рыбацкой деревне" будет такой устав. А в недавно начатом поселке "Вальдвизе", который копирует проживание в южногерманских поселках, мы еще на этапе привлечения клиента будем его знакомить с регламентом проведения отделочных работ, с кодексом проживания.

Согласие с этими правилами - обязательное требование, иначе мы ему коттедж просто не продадим. Думаем, что, когда останется 20-30% свободных домов, будем требовать от покупателя, чтобы он писал заявление на приобретение дома, прилагал краткую справку о себе, а те, кто уже является собственниками коттеджей, будут решать, продавать ему дом или нет", - рассказал Алексей Рогов.

Сейчас услуги по управлению и обслуживанию почти во всех поселках оказывают сами застройщики. Но эксперты предсказывают формирование в ближайшие годы отдельного рынка управления малоэтажными поселениями.

По их мнению, это настолько специфичные объекты, что управляющие компании, работающие с коммерческой недвижимостью и многоквартирным жильем, в "малоэтажку" идти не хотят. Но появление рынка возможно только тогда, когда будут введены в эксплуатацию хотя бы несколько десятков поселков.

"По нашим данным, к настоящему моменту в пригородах Петербурга и Ленобласти реализуется 43 проекта коттеджных поселков, в 2006 году выйдут на рынок еще около десятка", - говорит аналитик компании "Евросиб-Девелопмент" Николай Позолотин.

По его подсчетам, чуть меньше половины всех поселков сосредоточено во Всеволожском районе - 47%, в Выборгском - 23%, а замыкает тройку лидеров Приозерский район - 12%. Судя по этим данным, местом зарождения управленческого бизнеса по коттеджным поселкам станет именно Всеволожский район.

Организовать службу управления и эксплуатации на компактной территории проще, чем распылять усилия по всем петербургским пригородам.

Как бы то ни было, ожидать появления специализированных "малоэтажных управленцев" можно только через год-два. Возможно, они "отпочкуются" от застройщиков, возводящих коттеджи.